驗(yàn)房基礎(chǔ)知識(shí)
驗(yàn)房基礎(chǔ)知識(shí)
驗(yàn)房是房地產(chǎn)交易過(guò)程中對(duì)房屋當(dāng)前狀況進(jìn)行鑒定的一種手段，那么你對(duì)驗(yàn)房了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于驗(yàn)房知識(shí)的內(nèi)容，希望大家喜歡!
驗(yàn)房的簡(jiǎn)介
驗(yàn)房通常需要2-3小時(shí)，根據(jù)房屋的類(lèi)型. 大小有所不同。驗(yàn)房師按照有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋從上到下. 由里到外檢查一遍，其中包括檢查室外場(chǎng)地. 屋面. 地下室. 各樓層. 閣樓. 水電設(shè)施，并開(kāi)動(dòng)暖氣機(jī). 冷氣機(jī)等設(shè)備，最后會(huì)將一份書(shū)面報(bào)告交給顧客。在驗(yàn)房過(guò)程中，本人非常希望顧客及代理經(jīng)紀(jì)能夠全程跟蹤，及時(shí)討論一些問(wèn)題，并會(huì)介紹許多房屋維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)和一些設(shè)備的操作使用方法。
驗(yàn)房的主要目的就是給房屋做個(gè)體檢以評(píng)估其當(dāng)前的狀態(tài)，讓顧客對(duì)其有一個(gè)全面的. 客觀的. 公平的. 準(zhǔn)確的了解，以幫助他們做一個(gè)清楚明白的( informed )買(mǎi)賣(mài)決定。
除新屋檢驗(yàn)外，驗(yàn)房通常不是對(duì)房屋是否符合現(xiàn)有建筑規(guī)范和地方法規(guī)的一種檢驗(yàn)，因?yàn)橛嘘P(guān)規(guī)范和法規(guī)在不斷更新，但卻不能要求舊房做不斷的改變。雖然驗(yàn)房師有時(shí)也會(huì)向顧客提出是否將某些構(gòu)件提升至當(dāng)今的的標(biāo)準(zhǔn)，但這只是建議且不是驗(yàn)房工作的重點(diǎn)。
建筑規(guī)范和法規(guī)是我們工作的重要依據(jù)和參考，但有時(shí)我們也會(huì)根據(jù)一些行業(yè)內(nèi)普遍接受的標(biāo)準(zhǔn)或協(xié)會(huì)的操作指引，對(duì)一些情況提出意見(jiàn)，特別是針對(duì)那些有關(guān)安全. 健康的問(wèn)題。如有些情況現(xiàn)有規(guī)范都沒(méi)有規(guī)定是否可以這樣做，但在我們看來(lái)不是好的建造方法( not a good construction practice) ，我們也會(huì)提出來(lái)。
驗(yàn)房通常也不是對(duì)房屋任何形式的驗(yàn)收批準(zhǔn)，所以不存在通過(guò)或不通過(guò)的問(wèn)題。驗(yàn)房報(bào)告反映了房屋當(dāng)前的狀態(tài)和驗(yàn)房師對(duì)一些問(wèn)題的看法，但卻不能被看作是對(duì)任何一方的整改指令，因?yàn)轵?yàn)房師沒(méi)有被授予公權(quán)力指定任何一方做些什么。
驗(yàn)房的目的也不是來(lái)評(píng)估房屋的市場(chǎng)價(jià)值，雖然房屋的狀況(包括一些損耗性構(gòu)件和設(shè)備的狀況) 對(duì)其價(jià)值有所影響，但起決定因素的還是地點(diǎn). 面積. 周?chē)h(huán)境等房地產(chǎn)市場(chǎng)因素。由于驗(yàn)房師不是房地產(chǎn)方面的專(zhuān)家又不了解顧客的具體狀況，所以通常不會(huì)對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)提出意見(jiàn)。顧客應(yīng)根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，綜合考慮各方面的因素，做出恰當(dāng)?shù)臎Q定。
驗(yàn)房通?？煞譃橘I(mǎi)房前的驗(yàn)房(Pre-purchase Inspection)，賣(mài)房前驗(yàn)房 (Pre-listing Inspection )， 新屋檢驗(yàn)( Pre-delivery Inspection )，新屋保險(xiǎn)計(jì)劃?rùn)z驗(yàn)( N. H. W. Program Inspection )和單項(xiàng)檢驗(yàn) ( Single Item Inspection )。
其中，最常見(jiàn)的是買(mǎi)房前的驗(yàn)房 (Pre-purchase Inspection)。這是一項(xiàng)在房地產(chǎn)交易過(guò)程中保護(hù)買(mǎi)方利益的措施。是根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議(Agreement of Sale and Purchase ) 中的驗(yàn)房條件( Home Inspection Condition )來(lái)進(jìn)行的。除了一般都要求由 “ Qualified Home Inspector ”來(lái)執(zhí)行這項(xiàng)工作外，條件的內(nèi)容差別很大，并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的要求或文字表述。但一般都說(shuō)如果發(fā)現(xiàn)有 “ Major deficiencies ”，買(mǎi)賣(mài)雙方又不能就此達(dá)成一致，買(mǎi)方有權(quán)終止協(xié)議，定金全額返還。房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議可能設(shè)定許多條件( Conditions ) ， 但驗(yàn)房和貸款( Financial Condition) 是最常見(jiàn)的兩個(gè)，都需要買(mǎi)方在一定的時(shí)間內(nèi)以書(shū)面簽署waiver的形式加以解除，才能使買(mǎi)賣(mài)協(xié)議正式成立。
雖然驗(yàn)房是一個(gè)行之很久的，并為地產(chǎn)界廣泛采用的做法，但在國(guó)內(nèi)沒(méi)有任何一條法律規(guī)定驗(yàn)房是一個(gè)房產(chǎn)交易的必需步驟。所以，這是一項(xiàng)雙方在自由意志下達(dá)成的商業(yè)協(xié)議。也就是說(shuō)，買(mǎi)方可以選擇要或不要驗(yàn)房。同樣，賣(mài)方也可選擇接受或不接受這樣的條件;接受或不接受驗(yàn)房之后買(mǎi)方可能提出的要求。
驗(yàn)房的要點(diǎn)
查看兩書(shū)一表一數(shù)：房屋質(zhì)量保證書(shū);房屋使用說(shuō)明書(shū);竣工驗(yàn)收備案表;面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)照購(gòu)房合同上的面積(自己可實(shí)測(cè)套內(nèi)面積)?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收管理規(guī)定》要求開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交房時(shí)，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項(xiàng)內(nèi)容的驗(yàn)收過(guò)程、曾經(jīng)存在的問(wèn)題以及整改情況。
住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括：依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。
分戶(hù)驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商必須按戶(hù)出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字(簽章)確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗(yàn)收專(zhuān)用章。住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收如果不合格，建設(shè)單位就不能組織整個(gè)工程竣工驗(yàn)收。
二、不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證、為日后必要時(shí)舉證(即通過(guò)錄音機(jī)、攝像機(jī)或照相機(jī)調(diào)好日期記錄證據(jù))奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗(yàn)房問(wèn)題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以?xún)?nèi)的情況很普遍(多退少補(bǔ)，吃虧的是業(yè)主);套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多(實(shí)得面積減少，吃虧的還是業(yè)主)。
三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
四、交合理費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi)[應(yīng)有市物價(jià)局批文]等)
驗(yàn)房的順序
專(zhuān)人進(jìn)行同步紀(jì)錄，最好填寫(xiě)一式四份驗(yàn)房單，業(yè)主留好交房代表簽字的一份。
一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料(注意腰線(xiàn)部位的內(nèi)墻滲漏)、單元門(mén)(外觀和試用)、樓道(寬度、扶手、踏步、紗窗)。
二、再查內(nèi)部：入戶(hù)門(mén)、門(mén)、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽(yáng)角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙(廚房)、排氣(衛(wèi)生間)、強(qiáng)弱電配電箱、強(qiáng)電：插座、開(kāi)關(guān)、照明燈;弱電：可視對(duì)講、呼叫報(bào)警、電話(huà)、寬帶、有線(xiàn)電視。
三、后測(cè)相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問(wèn)題必須和樓上樓下鄰居配合。
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