什么是房地產(chǎn)投資過程怎樣
房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè),以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。那么你對(duì)房地產(chǎn)投資了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是房地產(chǎn)投資的內(nèi)容,希望大家喜歡!
什么是房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)投資形式多種多樣,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型;為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型;將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資;企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等,都屬于房地產(chǎn)投資。盡管它們表現(xiàn)形式各異,但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn),“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益,但預(yù)期收益卻要到未來才能實(shí)現(xiàn),而且這種未來收益在時(shí)間和總量上都難以精確預(yù)測(cè)。所以,房地產(chǎn)投資決策中,估算總成本和利潤(rùn)的同時(shí)還應(yīng)考慮時(shí)間因素。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上,并考慮預(yù)測(cè)的置信水平時(shí),才有可能作出合理的投資決策。
另外,因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,投資者往往同時(shí)面對(duì)多種投資機(jī)會(huì),雖然各個(gè)投資機(jī)會(huì)的即期支出相對(duì)容易確定,但是它們的未來收益卻是難以確定的;而且,投資者在決策之前,往往會(huì)發(fā)現(xiàn),誘人的機(jī)會(huì)常常不只一個(gè),但投資者可資利用的資源卻總是有限的,所以,這時(shí)就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估,幫助投資者在各種限制條件的前提下,如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的資產(chǎn)流動(dòng)性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關(guān)限制條件等等,使得最終所選擇的投資項(xiàng)目獲得最大的效益。
房地產(chǎn)投資的特征
同一般投資相比,房地產(chǎn)投資具有以下特征:
一、房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性
房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn),土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性。不僅地球上的位置是固定的,而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成,也不能移動(dòng)。這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響,如果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果,所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。
二、房地產(chǎn)投資的高投資量和高成本性
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè),投資一宗房地產(chǎn),少則幾百萬,多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個(gè)原因:
1、土地開發(fā)的高成本性。
由于土地的位置固定,資源相對(duì)稀缺程度較高以及其具有不可替代性,土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn),作為要價(jià)的依據(jù),收取較高的報(bào)酬;同時(shí)作為自然資源的土地,不能被社會(huì)直接利用,必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā),所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。
2、是由于房屋建筑的高價(jià)值性。
房屋的建筑安裝成本,通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本,這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資,需要有大批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力、工程技術(shù)人員和施工管理人員,要使用許多大型施工機(jī)械。此外,由于建筑施工周期一般較長(zhǎng),占用資金量較大,需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí),由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式,使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢,因此,也增加了房屋建筑物的成本量。
3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。
一般而論,房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多,涉及的管理部門及社會(huì)各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程中,包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂,從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。
三、房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性
整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作,就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程。對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言,它的開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束,投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié),從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造,一直到建筑物的投入使用,最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)投資的資金回收期長(zhǎng),原因包括:
一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)買過程,它要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約,如受到土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)的限制,其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長(zhǎng)。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng),往往要經(jīng)過這幾個(gè)市場(chǎng)的多次完整的運(yùn)動(dòng)才能獲得利潤(rùn)。
二是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場(chǎng),其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以,一般投資者必須聘請(qǐng)專業(yè)人員來進(jìn)行輔助工作,才能完成交易。這樣,又會(huì)增加一定的時(shí)間。
三是如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的,由于租金回收的時(shí)間較長(zhǎng),這樣更會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長(zhǎng)。
四、高風(fēng)險(xiǎn)性
由于房地產(chǎn)投資占用資金多,資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng),而市場(chǎng)是瞬息萬變的,因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性,不能輕易脫手,一旦投資失誤,房屋空置,資金不能按期收回,企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng),甚至債息負(fù)擔(dān)沉重,導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。
五、環(huán)境約束
建筑物是一個(gè)城市的構(gòu)成部分,又具有不可移動(dòng)性。因此,在一個(gè)城市中客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū),建筑物的密度和高度,城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求,把微觀經(jīng)濟(jì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣,才能取得良好的投資效益。
六、低流動(dòng)性(變現(xiàn)性差)
房地產(chǎn)投資成本高,不像一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成輕易脫手,房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成;而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中,其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性和靈活性都較低。當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊(cè),獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后,即得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù),其耐久保值性能要高于其他投資對(duì)象。