貸款的基本知識
貸款又稱放款是銀行最重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。那么你對貸款了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于貸款的基本知識的內(nèi)容，希望大家喜歡!
貸款的基本知識
1、無論何種方式貸款，買方都要本人到銀行簽貸款;若貸款人已婚，夫妻雙方要到場簽字;若買方有共有權(quán)人，共有權(quán)人的配偶也要到場簽貸款。若貸款人或共有人或配偶不在南京，需要做委托公證(委托簽貸款、同意以所購房產(chǎn)做抵押等等事宜)。
2、連鎖店不要許諾客戶我們在哪一家銀行做貸款;貸款銀行由權(quán)證根據(jù)貸款人的實際情況來選擇。
3、貸款額度：商業(yè)貸款只能貸到總房價的70%;市行公積金只能貸到總房價的70%;省行公積金只能貸到總房價的70%;房價以銀行的評估價(接近市場價)為準(zhǔn)。
4、1)、貸款年限：男士貸到60周歲;女士貸到55周歲;2)、貸款年限：商業(yè)貸款盡量控制在15年之內(nèi);二手房市行公積金貸款不能超過20年;二手房省行公積金貸款不能超過20年。
5、有關(guān)公積金的政策通知 1)、自2008年10月1日起，南京市(含郊區(qū)、縣)及江蘇省住房公積金貸款最高額度提高到每人(市行20萬元，省行30萬元)。 2)、實際可貸額度相應(yīng)公式：市行：貸款職工月計繳住房公積金額/貸款職工住房公積金繳存比例×0.3×12個月×實際可貸年限;省行：貸款職工月計繳住房公積金額/貸款職工住房公積金繳存比例×0.45×12個月×實際可貸年限3)、市行住房公積金貸款額度取最小值時采取千位進位法，即滿壹千元即進而取整至萬元。 舉例：如客戶根據(jù)公式算下來貸款額度為14.25萬，采取千位進位法，客戶可貸到15萬; 如客戶根據(jù)公式算下來貸款額度為14.05萬，采取千位進位法，客戶只能貸到14萬;省行不可以進位。4)購買面積在144平方米以上的高檔住宅可貸款額度減半5)夫妻雙方任何一方曾經(jīng)使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款貸款暫時不與辦理。
6、市行公積金帳戶查詢：96166-1-1-1-輸個人身份證號-查詢帳戶金額、月繳存額和月繳存比例。
7、若夫妻二人中一人為軍官，其配偶有市行公積金，可貸款的最高額度為：軍官30萬，非軍官根據(jù)公積金貸款最高額度公式計算，兩人相加為可貸款的最高額度。士兵不享受此待遇。
8、若夫妻雙方的公積金，一個是市行公積金，一個是省行公積金;(1)借款人是市行公積金，貸款額度可以貸到總房價的70%X20年;(2)借款人是省行公積金，貸款額度可以貸到總房價的70%X20年，夫妻雙方中任何一方已辦理公積金貸款的，再次購房時暫停辦理公積金貸款。
9、純公積金：市(省)行公積金貸款公積金部分個人最高只能貸到20(30)萬;可以貸40(60)萬的條件是：
1)、必須是夫妻關(guān)系;2)、夫妻二人都有公積金;3)、夫妻雙方中的任何一方在此之前沒有用過公積金貸款
4)、夫妻之間的任何一方最高貸款額度都是20(30)萬。
10、省行公積金管理中心地址：北京西路16號蘇興大廈23樓2304室，電話：8339 2791;市行公積金管理中心地址：太平北路51號太平大廈大廳內(nèi)，電話8455 2819。
11、未辦理出土地證的(房改房未辦理出土地證的)二手房無法貸款;居住權(quán)的房子(只有租賃證)無法貸款。
12、公積金下款時間為出件后(送件前簽貸款)45個工作日.商業(yè)貸款下款時間為出件后30個工作日
13、無論何種方式貸款，若賣方是委托公證售房，公證書上必須有“代收房款”事項，否則貸款只有委托方(即原房主)能拿到，被委托方不可能拿到房款，各店簽單時一定要注意此點。
14、省行公積金的貸款部分，銀行會直接下款給房主;下款時間為出件后45個工作日左右;且取款時必須買賣雙方憑身份證原件到置業(yè)擔(dān)保公司提款，置業(yè)擔(dān)保公司周六、周日不上班。
15、無論商業(yè)性貸款、市行公積金貸款、市行組合貸款，根據(jù)貸款額度不同，貸款費用收費標(biāo)準(zhǔn)為：1500元(30萬以下，含30萬);1800元(30萬到50萬、含50萬);2000元(50萬以上)。
非住宅貸款費用：擔(dān)保2350、土地證90、抵押240、公證250。
16、省行公積金貸款收費標(biāo)準(zhǔn)：2000元;省行公積金組合貸款收費標(biāo)準(zhǔn)：2000元。
17、關(guān)于貸款費用，無論商貸還是公積金貸款，我公司都不代收，由擔(dān)保公司直接向客戶收取。
18、以下3種情況需要貸款時請連鎖店先與權(quán)證聯(lián)系，權(quán)證會及時與銀行聯(lián)系此客戶是否可以貸款，并且會第一時間反饋給各連鎖店(1)、客戶購買的房屋總層高為四樓或四樓以下的房屋;(2)、房屋的面積小余50平方米;(3)、房屋年代為85年前房屋(特別是老產(chǎn)權(quán)證上有房屋年代的)。
19、若買賣雙方在交易過程中，涉及到賣方需要買方的首付款解押，需要在解押前，將買方的貸款資料送至權(quán)證部預(yù)批貸款，預(yù)批回復(fù)時間在7天之內(nèi)，在確認買方貸款沒有問題的前提下，再進行解押手續(xù)。
20、判斷公積金是省行還是市行的方法：(1)、打電話問單位財務(wù)，這是最簡單、最直接的方法!如果單位下班，可以通過電話、手機詢問單位的財務(wù)/行政/人力人員，基于客戶同事不專業(yè)，所以此種方法不一定準(zhǔn)確;;(2)、打電話問以前買過房子的同事，基于客戶同事不專業(yè)，所以此種方法不一定準(zhǔn)確;(3)、到建設(shè)銀行的支行打出公積金繳存單，這是一種非常準(zhǔn)確的方法，打公積金繳存單要提供：客戶的身份證原件 和 單位的公積金繳存帳號，根據(jù)公積金繳存單上的“公章”可以判別出此人的公積金是省行公積金還是市行公積金。
21、提取公積金需要資料：納稅申報表、完稅證、房地產(chǎn)買賣契約、房產(chǎn)證，將資料準(zhǔn)備好到公司財務(wù)，開“現(xiàn)金支票”，然后到公司指定的銀行提取公積金;公積金帳戶里的錢可以提取轉(zhuǎn)帳支票，并且只能用于歸還公積金貸款部分的錢。提取公積金的期限：以契稅單為準(zhǔn)，一年之內(nèi)!無論何種付款方式買房，無論房款多少，只要買房，一年之內(nèi)都可以提取公積金。
22、辦理公積金代扣：公積金可以辦理代扣，貸款發(fā)放后本人到借款銀行柜臺辦理代扣手續(xù)，可以選擇“逐月抵扣”和“逐年抵扣”兩種方式。若辦理公積金逐月代扣需留足13個月的繳存額。
23、不能使用公積金貸款的情況有以下情況：
(1)如果繳款時間不能滿足以下條件，則不能使用公積金貸款
(2)公積金繳存單上有“當(dāng)前狀態(tài)”一欄，“當(dāng)前狀態(tài)”有三種情況：正常、封存、轉(zhuǎn)入;只有當(dāng)前狀態(tài)為“正常”時，才可以使用公積金貸款;
(3)個人購買別墅、商業(yè)用途、企業(yè)產(chǎn)權(quán)的房子不能使用公積金貸款;
(4)貸款人為農(nóng)業(yè)戶口，不能使用公積金貸款;
(5)非在南京本市繳納的公積金不能在本市做公積金貸款。
(6)夫妻中任何一方曾做過公積金貸款且尚未還清;
(7)產(chǎn)權(quán)約定份額的
貸款的流程
一、建立信貸關(guān)系
要申請銀行貸款，首先要申請建立信貸關(guān)系時企業(yè)須提交《建立信貸關(guān)系申請書》一式兩份。銀行在接到企業(yè)提交的申請書后，要指派信貸員進行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：
?、倨髽I(yè)經(jīng)營的合法性。企業(yè)是否具有法人資格必需的有關(guān)條件。對具有法人資格的企業(yè)應(yīng)檢查營業(yè)執(zhí)照批準(zhǔn)的營業(yè)范圍與實際經(jīng)營范圍是否相符。
?、谄髽I(yè)經(jīng)營的獨立性。企業(yè)是否實行獨立經(jīng)濟核算，單獨計算盈虧，有獨立的財務(wù)計劃、會計報表。
?、燮髽I(yè)及其生產(chǎn)的主要產(chǎn)品是否屬于國家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展序列。
④企業(yè)經(jīng)營的效益性。企業(yè)會計決算是否準(zhǔn)確，符合有關(guān)規(guī)定;財務(wù)成果的現(xiàn)狀及趨勢。
?、萜髽I(yè)資金使用的合理性。企業(yè)流動資金、固定資金是否分口管理;流動資金占用水平及結(jié)構(gòu)是否合理，有無被擠占、挪用。
?、扌陆〝U建企業(yè)。擴大能力部分所需流動資金30%是否已籌足。如暫時不足，是否已制定在短期內(nèi)補足的計劃。
信貸員對上述情況調(diào)查了解后，要寫出書面報告，并簽署是否建立信貸關(guān)系的意見，提交科(股)長、行長(主任)逐級審查批準(zhǔn)。經(jīng)行長(主任)同意與企業(yè)建立信貸關(guān)系后，銀企雙方應(yīng)簽訂《建立信貸關(guān)系契約》
二、提出貸款申請
已建立信貸關(guān)系的企業(yè)，可根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營過程中合理的流動資金所需來申請銀行貸款?！惨怨I(yè)生產(chǎn)企業(yè)為例〕申請貸款時必須提交《工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)流動資金借款申請書》。銀行依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策及有關(guān)制度，并結(jié)合上級行批準(zhǔn)的信貸規(guī)模計劃和信貸資金來源對企業(yè)借款申請進行認真審查。
三、貸款審查
貸款審查的主要內(nèi)容有：
?、?貸款的直接用途。符合工業(yè)企業(yè)流動資金貸款支持范圍的直接用途有：<1>合理進貨支付貨款;<2>承付應(yīng)付票據(jù);<3>經(jīng)銀行批準(zhǔn)的預(yù)付貨款;<4>各專項貸款按規(guī)定的用途使用;<5>其他符合規(guī)定的用途。
?、谄髽I(yè)經(jīng)營狀況。主要包括物資購、耗、存及產(chǎn)品供、產(chǎn)、銷狀況，流動資金占用水平及結(jié)構(gòu)狀況;信譽狀況;經(jīng)濟效益狀況等。
?、燮髽I(yè)挖潛計劃、流動資金周轉(zhuǎn)加速計劃、流動資金補充計劃的執(zhí)行情況。
?、芷髽I(yè)發(fā)展前景。主要指企業(yè)所屬行業(yè)的發(fā)展前景，企業(yè)發(fā)展方向，上要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、壽命周期和新產(chǎn)品開發(fā)能力，主要領(lǐng)導(dǎo)人實際工作能力，經(jīng)營決策水平及開拓、創(chuàng)新能力。
?、萜髽I(yè)負債能力。主要指企業(yè)自有流動資金實有額及流動資產(chǎn)負債狀況，一般可用自有流動資金占全部流動資金比例和企業(yè)流動資產(chǎn)負債率兩項指標(biāo)分析。
四、簽定借款合同
借款合同是貸款人將一定數(shù)量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協(xié)議，是一種經(jīng)濟合同。借款合同有自己的特征，合同標(biāo)的是貨幣，貸款方一般是國家銀行或其它金融組織，貸款利息由國家規(guī)定，當(dāng)事人不能隨意商定。當(dāng)事人雙方依法就借款合同的主要條款經(jīng)過協(xié)商，達成協(xié)議。由借款方提出申請，經(jīng)貸款方審查認可后，即可簽定借款合同。
借款合同應(yīng)具備下列條款：
?、俳杩罘N類;②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責(zé)任;⑨當(dāng)事人雙方商定的其它條款。
借款合同必須由當(dāng)事人雙方的代表或憑法定代表授權(quán)證明的經(jīng)辦人簽章，并加蓋公章。
五、發(fā)放銀行貸款
企業(yè)申請貸款經(jīng)審查批準(zhǔn)后，應(yīng)由銀企雙方根據(jù)貸款種類簽定相關(guān)種類的借款合同。簽定合同時應(yīng)注意項目填寫準(zhǔn)確，文字清楚工整，不能涂改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無誤。借款方立借據(jù)。借款借據(jù)是書面借款憑證，可與借款合同同時簽定，也可在合同規(guī)定的額度和有效時間內(nèi)，一次或分次訂立。銀行經(jīng)辦人員應(yīng)認真審查核對借款申請書的各項內(nèi)容是否無誤，是否與借款合同相符。借款申請書審查無誤后，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長”兩簽”或行長(主任)”三簽” 送銀行會計部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續(xù)。借款申請書及放款放出通知單經(jīng)會計部門入帳后，最后一聯(lián)返回信貸部門作為登記貸款臺帳憑證。
貸款的注意事項
1、向銀行提供資料要真實，提供本人住址、聯(lián)系方式要準(zhǔn)確，變更時要及時通知銀行;
2、貸款用途要合法合規(guī)，交易背景要真實;
3、根據(jù)自己的還款能力和未來收入預(yù)期，選擇適合自己的還款方式;
4、申請貸款額度要量力而行，通常月還款額不宜超過家庭總收入的50%;
5、認真閱讀合同條款，了解自己的權(quán)利義務(wù);
6、要按時還款，避免產(chǎn)生不良信用記錄;
7、不要遺失借款合同和借據(jù)，對于抵押類貸款，還清貸款后不要忘記撤銷抵押登記;
8、提前還款必須要提前一個月與銀行溝通才可以辦理。
9、外地人辦理商業(yè)貸款一般銀行要求借款人在本地有穩(wěn)定的收入外，還要到戶口所在地開據(jù)戶籍證明(有的銀行還要求辦公證);而房屋置業(yè)擔(dān)保公司對外地人的要求要在本地有收入外再辦理個暫住證即可。
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