媒體稱是時(shí)候放開“限跌令”了是怎么回事?

關(guān)于是時(shí)候放開房?jī)r(jià)“限跌令”了是什么情況?近日，有關(guān)珠海一房企以降價(jià)推盤的方式引發(fā)社會(huì)關(guān)注的消息在網(wǎng)絡(luò)上熱傳。該做法被稱為“打響‘五折’賣房第一槍”，引發(fā)了廣泛討論。

媒體稱是時(shí)候放開“限跌令”了是怎么回事?

這兩天，“ 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的消息在網(wǎng)上熱傳，珠海市金灣區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，該項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤做法是合理的市場(chǎng)行為，此后珠海市住建局相關(guān)工作人員又對(duì)所謂“五折賣房”的說(shuō)法進(jìn)行了辟謠和澄清，稱網(wǎng)傳最高的備案價(jià)是兩年前的價(jià)格。對(duì)照今年7月的新盤備案價(jià)，其樓盤售價(jià)仍在“不低于備案價(jià)格的85%”的區(qū)間。

雖然談不上“半價(jià)促銷”，但降價(jià)推盤是事實(shí)。跳出個(gè)案看，在很多地方，房?jī)r(jià)“限跌”的政策口徑都在松開。如四川雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，就明確“全力支持房企開展商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，開發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍”，以“團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)”的方式對(duì)“限跌令”松了道口子，這被輿論視作打響了政策性降房?jī)r(jià)的第一槍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，同樣明確了可給團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格的，還有長(zhǎng)春、黃岡、巴中、普洱、銅陵、桐廬、沈陽(yáng)、中山、太原等地。

8月20日，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表文章《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》，文中提到政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保、松、降”三個(gè)字展開，“?！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓;“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策;“降”即降低購(gòu)房成本，包括降首付、降稅費(fèi)、降房?jī)r(jià)，特別是降房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。這也被很多人置于“信號(hào)體”下解讀。

房?jī)r(jià)有漲跌，原本很正常?！吧唐贩可唐贩俊?，房子本就是商品，受供需關(guān)系因素影響不可避免。可現(xiàn)在看，房?jī)r(jià)漲跌的“按鈕”并不在房企手上——早在2021年8月，湖南岳陽(yáng)市就發(fā)布了全國(guó)首個(gè)旨在限制房?jī)r(jià)跌幅的“限跌令”;同月，遼寧沈陽(yáng)多部門也對(duì)樓盤降價(jià)房企展開約談，江蘇江陰發(fā)文嚴(yán)禁低價(jià)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)。下發(fā)“限跌令”的，還有株洲、桂林、菏澤、昆明、唐山、張家口、蕪湖等數(shù)十個(gè)城市。

去年8月，合肥長(zhǎng)豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡，結(jié)果被定性為非法銷售，直接被叫停。今年5月，昆山兩家房企因?yàn)椤吧米源蠓冉祪r(jià)銷售”，被當(dāng)?shù)刈〗òl(fā)文公開通報(bào)批評(píng)并處罰。

“限跌”成為政策工具箱里的調(diào)控利器，通常是出于兩個(gè)因素考慮：第一，樓盤降價(jià)可能引發(fā)“踩踏”，導(dǎo)致部分購(gòu)房者“斷供棄房”，造成樓市擾動(dòng)，加劇銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn);第二，房?jī)r(jià)跌了，可能影響地方土地財(cái)政收入?？瓷先ィ跋薜狈钚械氖恰胺€(wěn)”字訣，是穩(wěn)樓市的大招，能避免樓市大漲大跌。

可歸根結(jié)底，“限跌”非但難以阻止房?jī)r(jià)下跌、避免買地收入下滑，還會(huì)抑制真實(shí)需求——從供給側(cè)維度看，除了房子品質(zhì)外，最能影響需求的莫過(guò)于房?jī)r(jià)。不允許降房?jī)r(jià)，必然會(huì)以“人為遏制需求-增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)-降低樓市流動(dòng)性-影響房企資金回籠-加快房企暴雷速度”的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，阻斷供需的動(dòng)態(tài)平衡，損害樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定。此前很多地方推購(gòu)房補(bǔ)貼、提貸款額度，都在對(duì)沖“限跌”的效力。

到了今天，“限跌”做法更是不合時(shí)宜：現(xiàn)在樓市的主要問(wèn)題已不是過(guò)熱，而是過(guò)冷。將過(guò)去在市場(chǎng)過(guò)熱階段的短期化做法沿用到過(guò)冷階段，而非盡早邊際優(yōu)化，本質(zhì)上是刻舟求劍。

中國(guó)樓市趨勢(shì)

大城市的房有一定的上漲空間。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)是很難回落的。人民幣的貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，房?jī)r(jià)只能不斷上漲。房產(chǎn)稅的出臺(tái)可能會(huì)使樓市的未來(lái)發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)稅出臺(tái)以后，會(huì)改變?nèi)藗兝碡?cái)?shù)挠^念。以前可能是買房發(fā)財(cái)，現(xiàn)在是房地產(chǎn)稅落地之日起，這一途徑的發(fā)財(cái)就降低了。中國(guó)樓市大趨勢(shì)從這幾點(diǎn)也是可以看出來(lái)的。城市的資源配置也會(huì)逐漸改變，隨著市民納稅人的意識(shí)覺(jué)醒，人們對(duì)于繳納的稅款也有一定的要求，這一要求還會(huì)倒逼相關(guān)政府部門在資源的配置端重新調(diào)配相關(guān)的資源。中國(guó)樓市大趨勢(shì)跟資源的調(diào)配也有極大的關(guān)系。房地產(chǎn)稅出現(xiàn)以后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也受到很大的影響。

樓市會(huì)一直下跌嗎?

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)是復(fù)雜的，很難預(yù)測(cè)未來(lái)的走勢(shì)。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期性波動(dòng)，但是房?jī)r(jià)是否一直下跌還需要考慮多種因素。

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能出現(xiàn)上漲行情。此外，政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。

其次，房?jī)r(jià)的走勢(shì)還與供需關(guān)系密切相關(guān)。如果房屋供應(yīng)過(guò)剩，需求不足，房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌。但是如果需求增加，供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)也可能會(huì)回升。

最后，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也與地區(qū)、地段、房屋品質(zhì)等因素有關(guān)。一些熱門城市或者熱門地段的房?jī)r(jià)可能會(huì)相對(duì)較高，而一些老舊房屋或者建筑質(zhì)量差的房屋房?jī)r(jià)可能會(huì)相對(duì)較低。

房?jī)r(jià)的形成原理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價(jià)格都是由市場(chǎng)形成的。市場(chǎng)形成價(jià)格是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀存在的規(guī)律即價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律調(diào)節(jié)價(jià)格。商品的價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格則是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，供求關(guān)系的變動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)的展開影響價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。但同時(shí)，由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)的形成又具有一定的特殊性。

房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，仍然是房?jī)r(jià)形成的基礎(chǔ)。具體到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在制定某一宗房地產(chǎn)商品的銷售價(jià)格時(shí)，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時(shí)獲取一定的利潤(rùn)，因此，商品房的價(jià)值構(gòu)成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤(rùn)就成為房?jī)r(jià)形成的基礎(chǔ)。作為消費(fèi)者，在購(gòu)房時(shí)，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來(lái)相應(yīng)的物質(zhì)利益。

買房子有哪些講究?

地段：地段是買房子時(shí)需要考慮的一個(gè)重要因素。好的地段通常意味著更高的房?jī)r(jià)和更好的生活質(zhì)量。購(gòu)房者應(yīng)該考慮自己的工作、學(xué)習(xí)和生活方式，以及未來(lái)的發(fā)展前景，選擇適合自己的地段。

房屋類型：房屋類型也是需要考慮的一個(gè)因素。不同類型的房子有不同的優(yōu)缺點(diǎn)，購(gòu)房者需要根據(jù)自己的需求和預(yù)算選擇合適的房子類型。例如，剛需族通常需要選擇價(jià)格適中、交通便利、配套設(shè)施完善的房子。

樓層和朝向：樓層和朝向也是買房子時(shí)需要考慮的因素。好的樓層和朝向可以提高房子的價(jià)值和舒適度。對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，通常應(yīng)該選擇中高層，采光和通風(fēng)條件較好的房子。

戶型和布局：戶型和布局也是需要考慮的因素。好的戶型和布局可以使居住更加舒適和方便。購(gòu)房者應(yīng)該根據(jù)自己的需求和預(yù)算，選擇合適的戶型和布局。