連鎖經(jīng)營(yíng)開店怎么選址
連鎖經(jīng)營(yíng)是指經(jīng)營(yíng)同類商品或服務(wù)的若干個(gè)企業(yè)，以一定的形式組成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)上實(shí)施集中化管理，把獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)組合成整體的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，是一種經(jīng)營(yíng)模式。下面小編給大家介紹連鎖經(jīng)營(yíng)開店怎么選址?
連鎖經(jīng)營(yíng)開店選址營(yíng)業(yè)額預(yù)估數(shù)學(xué)模型連鎖經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)代商業(yè)最為主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，開店擴(kuò)張中，成功的關(guān)鍵是選址開店。傳統(tǒng)的選址評(píng)估理論因其廣泛的適應(yīng)性而缺乏專用性。開店選址還要考慮品牌的影響力。
連鎖經(jīng)營(yíng)開店選址營(yíng)業(yè)額預(yù)估數(shù)學(xué)模型連鎖經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)代商業(yè)最為主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),幾乎占到整個(gè)商業(yè)的80%以上。全國(guó)有大型連鎖賣場(chǎng)6000余家,小型連鎖超市和各類專賣店更是不計(jì)其數(shù).他們的經(jīng)營(yíng)發(fā)展就在開店擴(kuò)張中不斷壯大,其成功的關(guān)鍵是選址開店。但是嚴(yán)酷的事實(shí)就是有40%以上的商店是不能盈利而被迫關(guān)閉,使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也在門店的開關(guān)中消耗殆盡,企業(yè)急需一個(gè)對(duì)新門店的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),來(lái)決定是否開店.但傳統(tǒng)的選址評(píng)估理論因其廣泛的適應(yīng)性而缺乏專用性,加上眾多不可估計(jì)的因素,使其誤差巨大而不具備實(shí)用意義。
一、 預(yù)估數(shù)學(xué)模型創(chuàng)意的由來(lái)連鎖經(jīng)營(yíng)理論中有一套商圈分析的營(yíng)業(yè)額估計(jì)方式:營(yíng)業(yè)額=戶(人)數(shù)*入店率*客單價(jià).但他沒有提供具體的入戶確認(rèn),入店率和客單價(jià)的合適的計(jì)算方式,其中關(guān)鍵的入店率是依據(jù)經(jīng)驗(yàn)得出的數(shù)字,更無(wú)法顧及最為重要的行業(yè)、品牌、規(guī)模、定位、地域文化消費(fèi)習(xí)慣等不確定的門店所特有的因素,使得營(yíng)業(yè)額估計(jì)方式就停留在"名副其實(shí)"的估計(jì)之上.為此我對(duì)經(jīng)營(yíng)的數(shù)十家門店分別進(jìn)行了營(yíng)銷分析,并對(duì)周邊商圈進(jìn)行評(píng)估,從中分析總結(jié)出一個(gè)門店的銷售業(yè)績(jī)完全取決于行業(yè)、品牌和商圈,眾多不可計(jì)量的影響因素也可以在現(xiàn)實(shí)銷售數(shù)據(jù)中反映出來(lái),換言之,對(duì)于擴(kuò)張門店的銷售額預(yù)估完全可以從已有門店的銷售分析來(lái)推算。
二、 變量分析與選擇調(diào)研銷售額預(yù)估的關(guān)鍵是要計(jì)算入店率、客單價(jià)和商圈人數(shù).其中客單價(jià)完全可以計(jì)算、精確時(shí)可以依據(jù)消費(fèi)水平分級(jí)計(jì)量.影響門店銷售業(yè)績(jī),也就是入店率和商圈人數(shù)的因素有很多,不可量化因素有行業(yè)特性、品牌定位、消費(fèi)習(xí)慣、門店口交通情況、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況;量化的相關(guān)因素有:1、營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)人流量.2、人流量在商圈居民比例.3、過(guò)路人比例.4、商圈內(nèi)居民戶數(shù).5、商圈內(nèi)居民家庭人口數(shù).6、商圈內(nèi)居民家庭收入.我通過(guò)對(duì)以上因素進(jìn)行關(guān)聯(lián)度分析,最后擬合計(jì)算方程式.
三,多元線性回歸方程擬和過(guò)程
列舉影響購(gòu)買率因素綜合考慮已完成的12家門店的調(diào)查結(jié)果,及回歸模型對(duì)自變量的要求,初步?jīng)Q定將每日的人流量、人流中居民的比例、人流中過(guò)路人的比例、人流中工作人口的比例、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)情況、商圈內(nèi)的交通情況、商圈內(nèi)居民戶數(shù)、居民每戶的平均人口數(shù)、居民每戶的平均家庭月收入等九個(gè)因素作為自變量,其中商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)情況、商圈內(nèi)的交通情況為非數(shù)值變量,需轉(zhuǎn)化為數(shù)值變量.以入店購(gòu)買率為因變量.將各因素的數(shù)值羅列如下:
四、 準(zhǔn)門店評(píng)估流程及銷售額預(yù)估
(一) 準(zhǔn)門店評(píng)估流程根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃,有門店開發(fā)部提供房門店產(chǎn)信息,按"新門店信息評(píng)估"進(jìn)行評(píng)分,主要從以下幾個(gè)方面:
1、 門店原來(lái)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)狀況,轉(zhuǎn)讓原因.
2、 店面信息:地址、面積、長(zhǎng)寬比例、朝向、租金、租期、租金遞增率、電力容量等.
3、 周邊情況:同行業(yè)商店、銷售狀況、距離、店貌、店牌視覺效果、周邊辦公樓狀況、周邊小區(qū)狀況等.
初評(píng)合格后提交總經(jīng)理審核,經(jīng)審核通過(guò)的準(zhǔn)門店,市場(chǎng)部就開始安排評(píng)估調(diào)研.
有調(diào)研公司評(píng)估調(diào)研所有6個(gè)自變量--1、營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)人流量.2、人流量在商圈居民比例.3、過(guò)路人比例.4、商圈內(nèi)居民戶數(shù).5、商圈內(nèi)居民家庭人口數(shù).6、商圈內(nèi)居民家庭收入.通過(guò)3-6天的全面調(diào)查,除去異常數(shù)據(jù),得到完整的相關(guān)平均數(shù)據(jù).
(二) 銷售額預(yù)估模型利用得到的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù),開始計(jì)算銷售額預(yù)估需要的三要素:
1、入店購(gòu)買率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463過(guò)路人比例+0.866交通系數(shù)+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入2、門前人流量=∑N天人流量÷N .
3、客單價(jià)=∑N人購(gòu)買金額÷N.
預(yù)估月銷量MS=30*人流量*入店購(gòu)買率*客單價(jià)(三) 銷售額預(yù)估判斷得到預(yù)估月銷量MS以后,根據(jù)財(cái)務(wù)成本核算得到盈虧平衡點(diǎn)需要的最低月銷量MSp,如果MS大于MSp:準(zhǔn)門店就可以開張;如果MS小于MSp:準(zhǔn)門店就可以放棄;如果MS等于MSp:就看區(qū)域發(fā)展前景,有良好發(fā)展趨勢(shì)就開張,已經(jīng)成熟了就放棄.
在判斷過(guò)程中我們還需要考慮一些企業(yè)特殊的因素,如我們企業(yè)產(chǎn)品中特別價(jià)格產(chǎn)品的對(duì)客單價(jià)的影響,加以修正,以得到更正確的判斷.
通過(guò)這次市場(chǎng)開發(fā)過(guò)程的優(yōu)化創(chuàng)意策劃,我們認(rèn)真進(jìn)行了本數(shù)學(xué)預(yù)估模型的應(yīng)用,在我們品牌的新門店開發(fā)中發(fā)揮了良好的作用,其正確率達(dá)到95%,其關(guān)鍵是數(shù)學(xué)模型具有專有性,它充分反映了企業(yè)的特性和品牌的影響力.它把許多不可量化和不確定因素包容在基礎(chǔ)系數(shù)中,讓銷售額預(yù)估真正成為科學(xué)的計(jì)算,科學(xué)的推算.