典當融資概括的內(nèi)容

　　在金融快速發(fā)展的當代,典當融資一躍而起,憑借其簡便快捷的特點,成為中小微企業(yè)最為有效的融資手段。下面讓學(xué)習(xí)啦小編來告訴你典當融資概括的內(nèi)容，希望能幫到你。

　　典當融資概括

　　房地產(chǎn)企業(yè)典當融資是近年來解決資金短缺的渠道之

　　一，但實踐中容易產(chǎn)生眾多風(fēng)險。為降低典當行的經(jīng)營風(fēng)險，本文通過各類風(fēng)險歸類找尋和發(fā)掘風(fēng)險根源，提出針對性的解決措施，最后著重在意思自治的指導(dǎo)下完善雙方合同的各個風(fēng)險點，加強風(fēng)險防范和審慎經(jīng)營，以促進雙方的良性發(fā)展。

　　目前，典當行在房地產(chǎn)企業(yè)典當融資方面的業(yè)務(wù)做得紅紅火火，外部信貸政策緊縮和各項調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊，給典當業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來了巨大機遇。典當行作為金融業(yè)的有益補充，對緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，提高融資效率，進而對該產(chǎn)業(yè)作出積極影響。然而急劇擴張的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，潛藏著巨大的風(fēng)險。因此，典當行應(yīng)當對房地產(chǎn)企業(yè)典當融資中的資金營運的安全性、效益性進行關(guān)注，必須以審慎經(jīng)營原則來處理房地產(chǎn)企業(yè)典當業(yè)務(wù)，方能既滿足市場需求，又能規(guī)避風(fēng)險。

　　我國調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)典當?shù)姆煞ㄒ?guī)主要包括：《物權(quán)法》、《公司法》、《合同法》、《擔(dān)保法》及其解釋、《城市房地產(chǎn)管理法》、《拍賣法》、典當管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、國家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于《全國統(tǒng)一當票使用和管理的通知》、商務(wù)部、公安部關(guān)于貫徹實施《典當管理辦法》的有關(guān)問題通知，商務(wù)部辦公廳關(guān)于進一步完善典當業(yè)監(jiān)管及風(fēng)險防范制度的通知等。

　　一、相關(guān)概念確定

　　房地產(chǎn)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，又稱開發(fā)商、發(fā)展商或建設(shè)單位，是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的贏利性組織，其特殊性在于主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。其中，房地產(chǎn)開發(fā)是指在取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為;房地產(chǎn)經(jīng)營是對所從事開發(fā)的項目處分和轉(zhuǎn)讓、租賃或抵押其建設(shè)的房地產(chǎn)的交易行為 。因此房地產(chǎn)企業(yè)典當融資的抵押物一般為在建工程和房地產(chǎn)。鑒于工程機械設(shè)備一般為承包商或施工方的財產(chǎn)，在本文中不納入房地產(chǎn)企業(yè)抵押物考慮。

　　基于本文表述需要，“房地產(chǎn)抵押”與“房地產(chǎn)典當”及“典當”，“抵押物”與“當物”同屬一個含義;“典當行”與“抵押權(quán)人”，“當戶”與“抵押人”同屬一個主體。所以，結(jié)合我國《典當管理辦法》第3條規(guī)定得出定義：房地產(chǎn)抵押典當是指當戶以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向典當行提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當戶不履行債務(wù)時，典當行有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償，不足部分向當戶追索。

　　二、典當行風(fēng)險歸納

　　房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)涉及的資金數(shù)量大、影響因素繁多、程序復(fù)雜，因此房地產(chǎn)典當風(fēng)險總是與房地產(chǎn)典當?shù)臉I(yè)務(wù)操作程序相生相伴。降低風(fēng)險的前提，是找到風(fēng)險的根源，從現(xiàn)行外部制度和雙方約定上找尋解決之道，平衡各方利益，滿足各方需要，促進雙方發(fā)展。

　　(一)從房地產(chǎn)企業(yè)辦理典當?shù)牧鞒炭础?/p>

　　1、前期鑒定風(fēng)險。

　　典當行對房地產(chǎn)企業(yè)身份和財產(chǎn)權(quán)屬的鑒定存在風(fēng)險。如果典當行不能確定房地產(chǎn)的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)的權(quán)利人，就會為典當業(yè)務(wù)的開展留下隱患。如果典當行不能確定房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營競爭力以及信譽，那將來處于被動的角色可能性會大增。

　　2、房地產(chǎn)評估風(fēng)險。

　　首先是價值評估風(fēng)險：如果評估價格偏高，則容易造成房地產(chǎn)企業(yè)的有意絕當，給典當行帶來經(jīng)營風(fēng)險;如果壓低評估價，則會打擊典當客戶的積極性，造成客戶流失，影響典當行的經(jīng)營成果，同樣帶來風(fēng)險。同樣，質(zhì)量風(fēng)險也屬本環(huán)節(jié)重要內(nèi)容，因為質(zhì)量最終影響到房地產(chǎn)企業(yè)對典當行債權(quán)的承諾兌現(xiàn)可能性，否則，絕當后即便典當行向房地產(chǎn)企業(yè)行使債權(quán)，但實現(xiàn)可能性會極低。

　　3、房地產(chǎn)絕當風(fēng)險。

　　一方面，房地產(chǎn)一旦成為絕當，典當行資金回籠就很困難，絕當物的處理需要花費一定的時間，這勢必要占用大量的流動資金，其致使典當行的競爭力和業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展受到不良影響。另一方面，若在房地產(chǎn)估價時產(chǎn)生失誤，則絕當處理也會受到影響。比如對一處房產(chǎn)的估價偏高，當金高出其實際價值，結(jié)果在對該房產(chǎn)拍賣后，所得金額除了支付相關(guān)費用和繳納一定稅費后，不足以償還典當行當金及利息，造成損失。

　　(二)從房地產(chǎn)企業(yè)提供的當物性質(zhì)看。

　　1、建工程風(fēng)險。

　　一般來說，在建工程典當風(fēng)險要大于房地產(chǎn)典當風(fēng)險，故更應(yīng)當進行審慎經(jīng)營。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定理解，在建工程典當，是指當戶為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款典當行作為償還當金履行擔(dān)保的行為?，F(xiàn)實中典當行的風(fēng)險主要來源于：

　　(1)違反禁止性規(guī)定。不得設(shè)定抵押的在建工程列舉：在建工程投資總額未達到25%的;在建工程存在建筑承發(fā)包合同爭議的;行政罰沒、司法裁定和依法查封的;無擔(dān)保人公益性質(zhì)的(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等)在建工程;商品房屋已經(jīng)預(yù)售的;依法不得設(shè)定抵押的其它在建工程。 但典當行在經(jīng)營過程中未能全面考慮上述類似禁止性規(guī)定，容易使得當金血本無歸。

　　(2)雖然按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人在征得抵押權(quán)人同意的前提下可以將已抵押的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，所得價款用來清償所擔(dān)保的債權(quán)。但現(xiàn)實是房地產(chǎn)企業(yè)在建商品房進行抵押以后，并不會停止對商品房的預(yù)售，否則將無從還貸。

　　現(xiàn)實中存在一些開發(fā)商鉆空子，在未經(jīng)抵押權(quán)人的同意且未告知購房戶的情況下，將已設(shè)立抵押的在建工程預(yù)售給購房戶的情形，且銷售所得價款又并未向抵押權(quán)人清償債權(quán)，從而導(dǎo)致購房人遲遲無法辦理商品房買賣合同登記備案，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再遇上資金周轉(zhuǎn)問題，典當行行使優(yōu)先受償權(quán)，也將與購房人的利益嚴重沖突，進而引發(fā)其他事件。

　　(3)在建工程抵押與商品房預(yù)售抵押形成重復(fù)抵押。很多購房者在簽訂預(yù)售合同時，隨即就要辦理商品房期權(quán)抵押。在時間上，辦理商品房期權(quán)抵押可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以后，但無論屬于何種情況，都會形成重復(fù)抵押，這種重復(fù)抵押中抵押的標的看起來一個是物、另一個是權(quán)利，但實際權(quán)益的重疊是顯而易見的，一旦產(chǎn)生爭議，就極有可能把責(zé)任推向行政機關(guān)，因此，增加了登記機關(guān)在登記中所承擔(dān)的風(fēng)險。

　　(4)優(yōu)先權(quán)風(fēng)險?！逗贤ā返?86規(guī)定以及最高人民法院關(guān)于《建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題》的批復(fù)：工程款優(yōu)先于抵押款，在實現(xiàn)在建工程的抵押權(quán)時又會讓位于該在建工程的工程建筑款?？梢?，在首先滿足購房戶和工程建筑款后，抵押權(quán)的優(yōu)先受償?shù)匚灰呀?jīng)不存在了，因此，典當行在辦理在建工作抵押時，必須有充分、清醒的法律認識。

　　2、房地產(chǎn)風(fēng)險。

　　(1)禁止性規(guī)定：存在所有權(quán)方面的爭議;或涉及訴訟、仲裁等情形;屬于用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);屬于被列入文物保護的建筑物或其它具有重要紀念意義的建筑物;屬于被已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);所抵押的房地產(chǎn)不存在被法院凍結(jié)的情形等。

　　(2)無權(quán)處分：房地產(chǎn)典當類似于抵押權(quán)，是物權(quán)的一種處分權(quán)能之一。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有依據(jù)《公司法》和《公司章程》的規(guī)定進行相關(guān)程序的決議，那處分的效力是待定的，如果所有權(quán)人或者股東請求撤銷該行為，一般對典當行是很不利的。

　　(3)租賃風(fēng)險：《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。“買賣不破租賃”將影響到典當行能否順利處理絕當物，回籠當金本息等費用。(三)從動態(tài)與靜態(tài)角度來比較，分為交易風(fēng)險和當物價值風(fēng)險。

　　1、交易風(fēng)險是交易中可能存在的風(fēng)險。

　　由于抵押物是由房地產(chǎn)企業(yè)占有，而當金也是被房地產(chǎn)企業(yè)占有，故存在信息不對稱和監(jiān)管不力現(xiàn)象。

　　2、當物價值風(fēng)險是指雙方完成抵押之后，當物市場價值的變化對典當行的影響。

　　主要是指房地產(chǎn)市場遭遇蕭條，當物市場價值發(fā)生降低后，典當行如何保護自己利益的問題。由于典當辦理過程已經(jīng)結(jié)束，典當行向房地產(chǎn)企業(yè)主張另行提供擔(dān)保，房地產(chǎn)企業(yè)是難以滿足的。因為出現(xiàn)這類情況本來就會使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營舉步維艱，預(yù)期的收益保證落空導(dǎo)致債務(wù)履行能力降低。此外，城市規(guī)劃導(dǎo)致的級差地租降低或者是政府的拆遷行為均會導(dǎo)致當物市場價值降低。

　　(四)從所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移來看，有善意取得和權(quán)利在先的風(fēng)險。

　　《物權(quán)法》第106條擴大了善意取得的范圍，包含不動產(chǎn)，一定程度上保護了典當行在經(jīng)營中的正當權(quán)益，也可作為當物權(quán)屬爭議時的抗辯。但前提是典當行對相關(guān)權(quán)屬已經(jīng)進行過登記。當前有的典當行為了經(jīng)營效率，扣押房地產(chǎn)權(quán)屬證書后即發(fā)放當金，而房地產(chǎn)權(quán)利通過其他方式已經(jīng)進行了轉(zhuǎn)讓，如權(quán)利證書掛失補辦后再進行處分。

　　權(quán)利在先是指當物在交易前已經(jīng)設(shè)定了其他擔(dān)保或者負擔(dān)，而典當行未能審查清楚，當物不能設(shè)置過其他的擔(dān)保，甚至用益物權(quán)，后者如地域權(quán)等，這都將影響到當物的使用價值和流通價值。就當前而言，登記制度剛建立，各權(quán)屬信息還不能達到并網(wǎng)可查的信息化程度。除所有權(quán)外，他物權(quán)設(shè)立的登記操作習(xí)慣還未深入人心，極易造成其他爭端。

　　(五)內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險。

　　內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)和典當行的自我經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的股東糾紛、房地產(chǎn)經(jīng)營違法違規(guī)受到處罰，遭遇重大訴訟甚至清算破產(chǎn)等都對典當行利益產(chǎn)生風(fēng)險，即便是當物通過登記設(shè)立了抵押，典當行享有優(yōu)先權(quán)，但各類漫長的司法救濟程序會影響典當行利益。

　　外部風(fēng)險是發(fā)生不可抗力事件或者第三人毀損當物，致使典當行期待的權(quán)益實現(xiàn)的機會成為渺茫。有保險的情況下典當行行使代位權(quán)維護利益倒是問題不大，如果當物毀損沒有代為價值，或者第三人不具有賠償能力都將影響典當行利益實現(xiàn)。

　　總之，典當行是資本密集型高風(fēng)險行業(yè)，對資本總量要求高，資金運轉(zhuǎn)周期短，資本使用率高，所以審慎經(jīng)營是經(jīng)營理念，資金流動性、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和風(fēng)險規(guī)避都是其重要內(nèi)容。外加當前典當立法較為滯后，這就對典當行為的風(fēng)險規(guī)避提出更高的要求。典當業(yè)只有審慎經(jīng)營房地產(chǎn)抵押典當業(yè)務(wù)，正確處理房地產(chǎn)抵押典當業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范的關(guān)系，強化內(nèi)控機制建設(shè)，就能實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

　　典當融資的定義

　　典當融資，指中小企業(yè)在短期資金需求中利用典當行救急的特點，以質(zhì)押或抵押的方式，從典當行獲得資金的一種快速、便捷的融資方式。典當行作為國家特許從事放款業(yè)務(wù)的特殊融資機構(gòu)，與作為主流融資渠道的銀行貸款相比，其市場定位在于:針對中小企業(yè)和個人，解決短期需要，發(fā)揮輔助作用。正因為典當行能在短時間內(nèi)為融資者提供更多的資金，目前正獲得越來越多創(chuàng)業(yè)者的青睞。