房地產(chǎn)營銷模式論文
房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點。
這些特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的獨特性:資金需求量大,資金投入集中,而且前期投入巨大,資金回收相對較慢。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
籌資風險
(1 )過度依賴銀行貸款, 出現(xiàn)籌資風險。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例一般比較低,主要用于解決土地成本問題,而對于后期開發(fā),則較多的是通過各種融資渠道和前期預收款預以解決,向銀行借款是我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主要融資渠道, 一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴格把關, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動, 加大了籌資風險。
(2)債務規(guī)模過大、利率過高而導致籌資成本費用過高,出現(xiàn)籌資風險。在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時候,債務規(guī)模過大、利率過高,必然會導致企業(yè)財務費用的加大,如果債務期限結構不合理,造成債務到期過分集中,可能導致不能償還債務的風險,使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加,同時成本的增加會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。
(3)資產(chǎn)負債率持續(xù)上升,資本結構不合理, 出現(xiàn)籌資風險房地產(chǎn)市場營銷畢業(yè)論文范文(3)篇論文資本結構指企業(yè)的全部資金來源中除流動負債以外的長期負債與所有者權益之比,如果負債資金占全部資金的比例過高,即資產(chǎn)負債率高、資本結構不合理,就會導致企業(yè)財務負擔沉重。一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)成本或者市場消化能力發(fā)生變化,就有可能導致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉困難,無法償還到期債務或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導致破產(chǎn)。
投資風險
在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中,存在著很多不確定因素,它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響,導致房地產(chǎn)項目不能達到預期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現(xiàn)實情況中, 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益, 在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價。
投資收回風險
受政治、經(jīng)濟等因素影響,有些企業(yè)的一些房地產(chǎn)商品被閑置,房地產(chǎn)的買賣或者租賃合同被終止,而此時,企業(yè)的資金已經(jīng)投入,短時間內很難變現(xiàn)。有時由于不確定事件發(fā)生或者雙方合同執(zhí)行出現(xiàn)問題,導致客戶不按時交清剩余的房款, 投資不能按預期收回。
房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因
缺乏財務預算管理
房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入量大,開發(fā)周期和占用資金時間長的特點,在準備投資某個項目前,有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業(yè)的資本性投資方案等方面進行明確的計劃和評價;在開發(fā)商投資某項目以后,也未對企業(yè)的收入、利潤做出明細預算,沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃, 造成在資金管理上盲目進作運作,甚至還有些企業(yè)由于沒有做好預算,資金欠缺,以至于盲目地向銀行貸款, 從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。
資本結構不當
房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金都比較小, 一般依靠銀行借款來解決資金問題,如果借入資本比較高,那么資產(chǎn)負債率就過大,雖然可以產(chǎn)生財務杠桿效應, 但伴隨其產(chǎn)生的財務風險也越高房地產(chǎn)市場營銷畢業(yè)論文范文(3)篇房地產(chǎn)市場營銷畢業(yè)論文范文(3)篇。
投資收回的不確定性
房地產(chǎn)企業(yè)由于受國家宏觀調控政策影響比較大, 加之消費者喜好的改變及企業(yè)自身的原因, 比如企業(yè)自己開發(fā)的商品房在設計上、質量上及地理位置的不理想等都可能加大企業(yè)投資收回的風險。
房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制措施
實現(xiàn)財務管理全面預算化
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中,房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應以項目預算、資金預算、經(jīng)營預算及財務預算等幾個方面進行全面預算,#from 房地產(chǎn)市場營銷畢業(yè)論文范文(3)篇來自學優(yōu)網(wǎng)http://www.gkstk.com/ end# 對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等做出具體安排。在項目預算方面, 企業(yè)財務部門要對項目的土地拆遷及補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發(fā)間接費及管理費用、銷售費用、財務費用等成本費用進行整體預算,可提高項目開發(fā)投資決策時的正確性,減少給企業(yè)造成的損失;在資金預算方面, 企業(yè)財務部門要根據(jù)整個工程項目所需資金扣除企業(yè)自有資金和預售房款后,對所需資金進行全面細致的預算,從而對資金使用進行規(guī)劃;在經(jīng)營預算方面,企業(yè)財務部門要根據(jù)房屋面積和單價計算出企業(yè)的收入,再根據(jù)項目的成本費用預算和稅金預算,計算出企業(yè)的經(jīng)營利潤,給決策者提供決策依據(jù);在財務預算方面,企業(yè)財務部門要合理確定資金的需求量, 努力提高籌資效果和使用效率。