房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的必要性

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中不可缺少的組成部分。下面學(xué)習(xí)啦小編給大家分享房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的必要性，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的必要性

　　強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí)，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。本文通過對(duì)該領(lǐng)域相關(guān)成果的系統(tǒng)梳理，著重從房地產(chǎn)資源的深度開發(fā)及目標(biāo)顧客明確定位的營(yíng)銷與管理等方面對(duì)這些房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在的問題進(jìn)行分析和評(píng)述，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在的問題歸納出比較合理的建議。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論是建立在菲利普·科特勒的營(yíng)銷學(xué)理論基礎(chǔ)上的。這一理論以4PS營(yíng)銷組合為核心，即營(yíng)銷的四要素為產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷。4PS理論被奉為營(yíng)銷理論的經(jīng)典而被許多企業(yè)所采用。在我國(guó)，隨著房地產(chǎn)策劃實(shí)踐的不斷深入，各種策劃思想、策劃理論、策劃流派也開始出現(xiàn)。最具代表性的房地產(chǎn)策劃思想有王志剛的“概念地產(chǎn)”思想。他認(rèn)為“很多項(xiàng)目都是先給他們一個(gè)概念，這個(gè)概念被社會(huì)接受以后，這個(gè)概念所支持的硬件就能被消費(fèi)者對(duì)象所接受，基本上是不愁市場(chǎng)的”。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理論

　　隨后，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃界出現(xiàn)了兩個(gè)主要策劃理論：王志剛的“策劃基本理論”和馮程的“全程策劃理論”。“策劃基本理論”的內(nèi)容主要包括：策劃的“四個(gè)”理論基礎(chǔ)、策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質(zhì)等。“全程策劃理論”主要強(qiáng)調(diào)兩方面：一是房地產(chǎn)策劃應(yīng)從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目論證、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、工程控制、營(yíng)銷推廣、售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)中進(jìn)行“全過程”策劃，各個(gè)環(huán)節(jié)相互連貫，缺一不可。二是在每一策劃環(huán)節(jié)中以提高產(chǎn)品價(jià)值為主要目的，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)提升價(jià)值的手段和空間。

　　目前房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃業(yè)最為流行的是“房地產(chǎn)全程營(yíng)銷”這一策劃理論。朱曙東的“房地產(chǎn)全程營(yíng)銷”策劃理論強(qiáng)調(diào)運(yùn)用科學(xué)的營(yíng)銷思想貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，形成獨(dú)到的策劃理論體系。主要內(nèi)容有房地產(chǎn)全程營(yíng)銷工作流程和全程營(yíng)銷思想。它以市場(chǎng)營(yíng)銷為主線，以“滿足市場(chǎng)需求，提供有效供給”為目的，將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理八個(gè)流程有機(jī)地結(jié)合起來，融為一體。它完整地系統(tǒng)地講述了房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的每一個(gè)流程和每一個(gè)具體步驟。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈和房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“買方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已從過去的“消費(fèi)者請(qǐng)注意”的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;請(qǐng)注意消費(fèi)者”的模式，在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中全面引入市場(chǎng)營(yíng)銷中的4C理論。所謂4C即消費(fèi)者需求、消費(fèi)者成本、消費(fèi)方便、與客戶的溝通。4C理論的出發(fā)點(diǎn)和中心點(diǎn)是消費(fèi)者，房地產(chǎn)營(yíng)銷中的4C理論使得開發(fā)商從消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)流程重新進(jìn)行構(gòu)建，創(chuàng)建了一種全新視角的房地產(chǎn)營(yíng)銷理念。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的模式

　　從理論延伸到實(shí)踐，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的模式也出現(xiàn)了很多種。姜德安先生將其歸結(jié)為主要三種模式：賣點(diǎn)營(yíng)銷策劃、概念營(yíng)銷策劃和全程營(yíng)銷策劃。這三種營(yíng)銷策劃模式各有特點(diǎn)，賣點(diǎn)營(yíng)銷策劃解決了消費(fèi)者識(shí)別選擇的問題，利于消費(fèi)者按個(gè)人需求進(jìn)行選擇;基于4P理論的產(chǎn)品定位小區(qū)缺乏整體配置，項(xiàng)目缺乏有機(jī)整合;易于被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)適用于競(jìng)爭(zhēng)不是太激烈、消費(fèi)者的消費(fèi)心理也不夠理性和成熟的市場(chǎng);概念營(yíng)銷策劃對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)分析，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)涵和外延的挖掘，使得整個(gè)樓盤系統(tǒng)化、有機(jī)化;重視消費(fèi)者導(dǎo)向針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的概念策劃，缺乏對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的考慮;不能適應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念的變化速度適用于競(jìng)爭(zhēng)不太激烈的市場(chǎng);全程營(yíng)銷策劃以消費(fèi)者需求為中心;整體戰(zhàn)略性強(qiáng)，策劃思路、理念可以貫穿于整個(gè)項(xiàng)目策劃實(shí)施的難度大，對(duì)策劃人員素質(zhì)要求高適用于中小型項(xiàng)目。