房地產融資渠道

　　融資渠道有什么?融資的辦法、方式又是哪些呢?今天學習啦小編整理了房地產融資渠道分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!

　　房地產融資渠道

　　自籌資金

　　自籌資金是房地產企業(yè)初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長，房地產企業(yè)單靠自籌資金必然無法實現(xiàn)融資目標。

　　預售資金

　　房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。

　　商業(yè)銀行貸款

　　商業(yè)銀行貸款是我國房地產企業(yè)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發(fā)資金來自商業(yè)銀行。

　　企業(yè)合作融資

　　房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經(jīng)驗，進行優(yōu)勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業(yè)做大做強。合作融資是我國房地產企業(yè)目前最為可行的融資方式之一。

　　信托融資

　　信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節(jié)約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優(yōu)化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優(yōu)勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

　　債券融資

　　房地產債券是企業(yè)債券的一個組成部分。目前很多房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。

　　房地產證券融資

　　房地產證券化是房地產市場發(fā)展的方向，可以促使房地產經(jīng)營的專業(yè)化、資源的合理化。是房地產企業(yè)融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規(guī)模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經(jīng)營利潤，使房地產企業(yè)主體從國有制走向股份制，有利于改善企業(yè)資本結構。中小型房地產企業(yè)可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉讓等形式優(yōu)化資源組合，擴大企業(yè)規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模效益，達到上市融資的目的。

　　房地產私募股權投資基金

　　房地產私募股權投資是房地產市場發(fā)展到一定程度的產物。目前，在我國已經(jīng)初見端倪，是一種向特定對象發(fā)行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業(yè)的一種投融資方式，屬于一種專業(yè)基金管理公司專業(yè)化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

　　房地產融資渠道現(xiàn)狀

　　1.銀行貸款

　　目前，中國房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發(fā)商經(jīng)營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產企業(yè)的經(jīng)營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。

　　為此，政府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

　　2.房地產信托

　　房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

　　緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業(yè)務得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業(yè)務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。

　　現(xiàn)階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

　　2004年共發(fā)行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托)，實際募集資金總計115. 866億元，平均每個房地產信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。

　　不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產企業(yè)的主流融資模式。

　　3.上市融資

　　上市融資也是房地產企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

　　更多的房地產企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質資產，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產企業(yè)多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

　　4.海外房產基金

　　據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

　　但目前我國相關法律法規(guī)的不完善，再加上國內一些房產企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。

　　另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定》，《關十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

　　5.債券融資

　　房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高;與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來寬松很多?！对圏c辦法》施行之后，房地產證券融資的比重有望增加。