如何用EXCEL計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交土地增值稅
如何用EXCEL計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交土地增值稅
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并收取收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。以下是學(xué)習(xí)啦小編為您帶來(lái)的關(guān)于用EXCEL計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交土地增值稅，希望對(duì)您有所幫助。
用EXCEL計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交土地增值稅
其稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，見(jiàn)下表：
級(jí) 增值額與扣除 稅率 速算扣除
數(shù) 項(xiàng)目金額的比率 (%) 系數(shù)(%)
1 不超過(guò)50%的部分 30 0
2 超過(guò)50%-100%(含)的部分 40 5
3 超過(guò)100%-200%(含)的部分 50 15
4 超過(guò)200%的 部分 60 35
土地增值稅在實(shí)際計(jì)算過(guò)程中涉及大量的數(shù)據(jù)，人工計(jì)算難免會(huì)出現(xiàn)失誤，用Excel則能很輕松解決這個(gè)問(wèn)題，且能大大提高工作效率，下面作者將與大家共同討論一下用Excel計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅。
在完成下面工作之前我們先假設(shè)一個(gè)前提，即財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)有效證明，且利息金額不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。
第一步：建立Excel工作表，取名為“土地增值稅”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、單元格分別輸入與房地產(chǎn)銷(xiāo)售有關(guān)的收入、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目、允許扣除項(xiàng)目之和、土地增值額、應(yīng)交土地增值稅。
第二步：輸入公式
在F2單元格輸入“=(C2+D2)*5%”，代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%扣除(如上述假設(shè)不存在，只需把5%變?yōu)?0%，且“財(cái)務(wù)費(fèi)用”變?yōu)?ldquo;0”即可);
在G2單元格輸入“=(C2+D2)*20%”代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除;
在H2單元格輸入“=B2+C2+D2+E2+F2+G2”，此公式用于計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目之和;
在I2單元格輸入“=A2-H2”，此公式用于計(jì)算土地增值額;
在J2單元格輸入
“=IF(I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF(I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF(I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF(2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%))))”。(此公式用于計(jì)算應(yīng)繳的土地增值稅)
這樣，計(jì)算增值稅的公式全部錄入完畢，下面我們舉例說(shuō)明公式的運(yùn)用。
如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)生如下數(shù)據(jù)，收入總額5000萬(wàn)元、與收入對(duì)應(yīng)的稅金為277.5萬(wàn)元、購(gòu)入土地使用權(quán)支付的費(fèi)用為1000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為2500萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)利息支出100萬(wàn)元，將上述數(shù)據(jù)分別輸入A2、B2、C2、D2、E2單元格，則在F2、G2、H2、I2、J2由Excel自動(dòng)計(jì)算數(shù)據(jù)分別為175、700、4752.5、247.5、74.25 ，即該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅74.25萬(wàn)元。
用上述數(shù)據(jù)計(jì)算的增值額為247.5萬(wàn)元，占準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的5.21%，小于50%，適用30%稅率，速算數(shù)為零，應(yīng)繳土地增值稅等于增值額與30%的乘積，即74.25萬(wàn)元，與Excel計(jì)算結(jié)果一致，有興趣的朋友還可輸入不同的數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。
另外，稅法對(duì)納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此，上述公式適用于開(kāi)發(fā)非普通住宅的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值，而要計(jì)算普通住宅土地增值則只需將J2單元格公式變?yōu)?/p>
“=IF(I2<=H2*20%，0，IF(I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF(I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF(I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF(2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%)))))”即可。將上述數(shù)據(jù)代入公式后，因增值額占扣除項(xiàng)目5.21%，小于20%，增值稅為“0”
這里需要說(shuō)明一點(diǎn)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅金是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已計(jì)入了管理費(fèi)，因此不允許單獨(dú)扣除。
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