二手房交易防騙都有哪些技巧
隨著新房的價(jià)格不斷上漲，人們都會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，但是，購(gòu)買(mǎi)二手房也是陷阱多多。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房交易防騙的技巧，希望能幫到你們。
二手房交易防騙的技巧
1.認(rèn)清虛假?gòu)V告，實(shí)地考察
近日，政府出臺(tái)大力打擊房產(chǎn)的虛假傳宣，盡管現(xiàn)在的地產(chǎn)商的廣告宣傳慢慢偏向更真實(shí)可靠，但是我們還是認(rèn)真辨別清楚是否如實(shí)，最好的辦法是實(shí)地考察!
2.預(yù)算要量力而行
在買(mǎi)房前考量自己的經(jīng)濟(jì)條件，在選擇自己可以購(gòu)買(mǎi)的房子的時(shí)候量力而行，月供控制在收入的30%左右。如果沒(méi)有考慮清楚自己的經(jīng)濟(jì)條件隨意買(mǎi)房，很容易在買(mǎi)房后陷入“房奴”生活。
3.擇優(yōu)而選，不要盲目跟風(fēng)
很多人在買(mǎi)房時(shí)都會(huì)傾向于買(mǎi)現(xiàn)樓，希望能盡快入住。在這種情況下，可能會(huì)忽略細(xì)節(jié)而草率買(mǎi)房。在買(mǎi)房前一定要做好功課，貨比三家再擇優(yōu)選擇，切莫盲目跟風(fēng)!
4.買(mǎi)房也需"快準(zhǔn)狠"
要清楚自己購(gòu)房的主要目的是什么，買(mǎi)房之前就篩選好房，貨比三家，再進(jìn)行實(shí)地考察。如果發(fā)現(xiàn)房子符合自己的需求就要迅速出手，不要給自己猶豫的機(jī)會(huì)，而導(dǎo)致自己錯(cuò)過(guò)好房。
5.注重周?chē)h(huán)境
交通便利是前提，選房盡量選擇大型社區(qū)。最好近學(xué)校，注重孩子讀書(shū)學(xué)區(qū)的問(wèn)題，孩子的健康成長(zhǎng)很重要。
二手房交易常見(jiàn)的陷阱
陷阱一：真假房東
假房東在租房中比較多見(jiàn)，但在二手房買(mǎi)賣(mài)中也不是沒(méi)有。所謂假房東，是指此人并非法律意義上的房屋所有人，但通過(guò)偽造證件、文件等方式代行房東權(quán)益，并從中騙取錢(qián)財(cái)。
有時(shí)候中介公司會(huì)把自己的員工喬裝成房東，與購(gòu)房者簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)委托協(xié)議書(shū)》，并收取大額的中介費(fèi)用，協(xié)議書(shū)中會(huì)附帶十分苛刻的違約懲罰條款。然后利用或制造借口使交易中止，以強(qiáng)行占有中介費(fèi)用，或要求購(gòu)房者支付賠償金。
對(duì)策：在交易之初，要仔細(xì)查驗(yàn)房東的身份證、房產(chǎn)證等，并將各個(gè)證件認(rèn)真比照。有條件的可以去網(wǎng)上或相關(guān)政府登記部門(mén)進(jìn)一步查驗(yàn)。
陷阱二：一房多賣(mài)
一房多賣(mài)是指出賣(mài)人將同一商品房出售給不同的兩個(gè)或兩個(gè)以上的購(gòu)房者，并分別與之簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這是典型的詐騙。處理一房多賣(mài)糾紛案件時(shí)，主要涉及兩個(gè)問(wèn)題：一是數(shù)個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定，二是何人可以取得爭(zhēng)議商品房的所有權(quán)。
這種情況多見(jiàn)于動(dòng)機(jī)不良的中介公司，他們會(huì)將同一處房屋售賣(mài)給不同的委托人，在收取到相當(dāng)數(shù)額的定金、預(yù)付款等之后，再攜款潛逃。
對(duì)策：“一房多賣(mài)”到轉(zhuǎn)移、變更產(chǎn)權(quán)證時(shí)就會(huì)真相大白，所以還沒(méi)有特別有效的辦法阻止該情況的發(fā)生。與信譽(yù)好、規(guī)模大的中介公司簽訂委托協(xié)議比較重要，如一些連鎖經(jīng)營(yíng)的大中介公司。在交易過(guò)程中更應(yīng)該謹(jǐn)小慎微，周密觀(guān)察，發(fā)現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)立即中止與中介公司的合作。
陷阱三： 共有房東
有的房屋是由夫妻或長(zhǎng)輩與子女共同擁有其產(chǎn)權(quán)，這時(shí)候共有房東之一單獨(dú)地出售房子，在法律上是沒(méi)有效力的。站在購(gòu)房者的角度，很可能是花出了同樣多的錢(qián)，卻多出了太多的糾紛與麻煩。
對(duì)策：要盡早拿到房產(chǎn)證(《購(gòu)房合同》)的復(fù)印件，并仔細(xì)辨別復(fù)印件是否有被涂改、偽造的痕跡。如果該房屋的房東確實(shí)不止一人，在簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議時(shí)，應(yīng)該每個(gè)房東都到場(chǎng)，并分別簽字，或出具書(shū)面證明。同時(shí)也要防范中介公司瞞天過(guò)海一意促成交易，或以此作為預(yù)留的隱患使交易不成，達(dá)到霸占預(yù)付委托金的目的。
陷阱四：合同簽訂人
房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。此種情形對(duì)購(gòu)房人將非常不利。
對(duì)策：可根據(jù)《產(chǎn)權(quán)證》或其他法律文件(如《預(yù)售合同》)確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書(shū)。該陷阱與鑒別真假房東相類(lèi)似，但鑒別房東是在二手房交易的初期，是交易成功的基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題還可以終止交易;但到簽訂合同，二手房交易已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，至此已沒(méi)有退步的可能，如果合同簽訂人并不具備簽訂資格，以后就會(huì)有太多麻煩。所以這個(gè)環(huán)節(jié)要尤其謹(jǐn)慎。
陷阱五：實(shí)為中介
一些中介公司會(huì)私下收購(gòu)低價(jià)房，再以自己?jiǎn)T工喬裝房東出租出售。此種情況下，中介公司會(huì)以“虛擬”的房東為依托，探知購(gòu)房者的承受能力，十分靈活地調(diào)整價(jià)格策略，購(gòu)房者同樣會(huì)處于十分被動(dòng)的地位。
對(duì)策：不遵守職業(yè)道德的中介公司有很多辦法牟利，上面說(shuō)的就是其中之一。中介公司拿出現(xiàn)金買(mǎi)房，囤積居奇，等到行情看好的時(shí)候再找合適的買(mǎi)家出售。這種陷阱是很難識(shí)破的，只有仔細(xì)對(duì)比目標(biāo)二手房與附近物業(yè)的價(jià)格差異，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司做個(gè)評(píng)估，千萬(wàn)不要在價(jià)格上被中介公司給“忽悠”了。如果價(jià)格不是太過(guò)分，對(duì)房子也很滿(mǎn)意，交易過(guò)程也順暢，至于賣(mài)家是誰(shuí)，倒不是特別重要了。
陷阱六：房東返價(jià)
當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，尤其是房?jī)r(jià)看漲的時(shí)候，房東就會(huì)臨時(shí)漲價(jià)。在二手房交易過(guò)程中，經(jīng)常有購(gòu)房者已經(jīng)向中介公司交納了定金，想要進(jìn)一步推進(jìn)交易時(shí)，房主卻突然提價(jià)了。也有的房主是看到終于有人看中自己的房子，才提價(jià)的：反正房子握在我自己手里，你不買(mǎi)我也可以賣(mài)給別人。
對(duì)策：如果購(gòu)房者確實(shí)對(duì)房子滿(mǎn)意，也不應(yīng)該猶猶豫豫，應(yīng)該馬上與中介公司簽訂委托合同，并交納定金。最好能夠面見(jiàn)房東，將定金親手交給房東。制止房東提價(jià)的方法，只能以合同約束。實(shí)際上，連中介公司也無(wú)法阻止房東返價(jià)。
陷阱七：隱瞞質(zhì)量問(wèn)題
一些二手房存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，甚至是建房時(shí)遺留下來(lái)的，如墻壁返潮、天花板漏水等，這些問(wèn)題都被狡猾的房東掩蓋起來(lái)了。購(gòu)房者要等到房子過(guò)戶(hù)完畢，已經(jīng)入住了，才能發(fā)現(xiàn)?；ù髢r(jià)錢(qián)買(mǎi)到一處有嚴(yán)重缺欠的房子，入住后還要再花上一大筆維護(hù)費(fèi)用，豈不是冤枉。有的房子已經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商提供的保質(zhì)期，只好求助于物業(yè)管理公司，而鑒定房子是否需要維修一般要經(jīng)過(guò)一整套繁瑣的程序，總之是一件很頭疼的事情。
對(duì)策：對(duì)于房屋質(zhì)量的鑒別，如果購(gòu)房者不是很有經(jīng)驗(yàn)，一定要求助于專(zhuān)業(yè)人士，甚至要對(duì)二手房做一次精確的評(píng)估。網(wǎng)絡(luò)上也有相當(dāng)多的鑒別房屋質(zhì)量問(wèn)題的資料，不妨多多學(xué)習(xí)。
陷阱八：戶(hù)口糾紛
一些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房的目的就是希望靠近一所好的學(xué)校，方便小孩上學(xué)。這就涉及到戶(hù)口問(wèn)題，因?yàn)閷W(xué)校都是按照學(xué)區(qū)招收生源的。另一方面，買(mǎi)了二手房，而公安局備案的房主卻是別人，也是不安全隱患。所以，還是在交易徹底完畢之前，把原房主的戶(hù)口遷出為好。
對(duì)策：很多沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者會(huì)忽略戶(hù)口。建議在全部房款交割之前，預(yù)留一筆錢(qián)不給房主，作為對(duì)房東協(xié)助遷移戶(hù)口的鉗制。一旦全部房款交給了房主，房主就可能遠(yuǎn)走高飛，再也聯(lián)系不上了。
購(gòu)房的小技巧
訣竅一：在減價(jià)15%-30%的過(guò)程中尋找機(jī)會(huì)
對(duì)于普通剛需項(xiàng)目來(lái)講，一般減價(jià)10%到15%就可以激活市場(chǎng)成交量，而對(duì)于高端豪宅來(lái)講，則需要減價(jià)20%-30%的幅度，市場(chǎng)需求才會(huì)被大幅激活。因此，購(gòu)房者可在個(gè)案價(jià)格下調(diào)15%至30%這個(gè)過(guò)程中尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)。
訣竅二：選擇適合自己的房源更重要
剛需買(mǎi)房的主要目的是自住，小區(qū)環(huán)境、車(chē)位配比、戶(hù)型、樓盤(pán)品質(zhì)，任何因素有短板，都會(huì)影響到今后的居住舒適度。如果覺(jué)得所選擇的房子各方面都比較中意，那就不必過(guò)多考慮是不是買(mǎi)房的合適時(shí)機(jī)，應(yīng)該果斷出手。
訣竅三：選擇開(kāi)發(fā)商
如果選擇了信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)商，往往就會(huì)造成無(wú)法按時(shí)交房，房子質(zhì)量太差等問(wèn)題，給購(gòu)房者帶來(lái)巨大損失，因此還是要選擇品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)。。因?yàn)槠放崎_(kāi)發(fā)企業(yè)不僅僅做的是產(chǎn)品，也是為了做口碑，而且開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)好，也為今后樓盤(pán)物業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。
訣竅四：考量交通與配套及物業(yè)管理水平
買(mǎi)房其實(shí)就是買(mǎi)生活，而生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關(guān)。生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候必須要想到的。反之，如果購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有周全考慮小區(qū)的相關(guān)配套，就有可能給生活帶來(lái)無(wú)盡的麻煩。
訣竅五：買(mǎi)“預(yù)期”更有發(fā)展空間
所謂買(mǎi)預(yù)期，其實(shí)就是看一個(gè)區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)。城市發(fā)展的總趨勢(shì)基本代表了樓市今后發(fā)展的空間，因此，買(mǎi)“預(yù)期”主要看兩點(diǎn)：
第①點(diǎn)，看近兩年國(guó)家有關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的主要方向;
第②點(diǎn)，看城市規(guī)劃等部門(mén)近幾年與以后有怎樣的大動(dòng)作，比如新城新區(qū)規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃等。
猜你感興趣：
2.二手房銷(xiāo)售技巧和話(huà)術(shù)經(jīng)典語(yǔ)句
二手房交易防騙都有哪些技巧
