蘇州二手房購房的流程

　　一、買賣雙方要建立起良好的溝通信息，要了解房屋整體裝修情況，要求賣方提供合法證件。

　　二、要是賣方提供了房屋的合法證件，而且可以上市交易，買方就需要交納購房定金，買賣雙方簽訂房屋買賣合同。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、房屋交付時間，產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方可以簽訂一式三份的房屋買賣合同。

　　三、買賣雙方向房地產(chǎn)交易中心提出申請，提出申請后，管理部門查驗有關(guān)證件、審查產(chǎn)權(quán)、對符合上市條件房屋的準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　四、房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋產(chǎn)權(quán)狀況，按交易部門事先設(shè)定好的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

　　五、稅費(fèi)構(gòu)成比較麻煩，根據(jù)交易房屋性質(zhì)而定，比如危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

　　六、交易雙方到房地產(chǎn)管理中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易材料移到發(fā)證部門，買方會憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)重通知單到發(fā)證部門申請領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　七、對貸款買房人來說，和賣方簽訂房屋買賣合同由買賣雙方共同貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行會審核買方資信，對雙方交易的房屋進(jìn)行評估，確定貸款額度，然后批準(zhǔn)買方貸款，等到雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更后，買房可以領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，銀行將貸款一次性發(fā)放。

　　八、買房領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，付清所有房款之后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　二手房買賣中常見的問題

　　1、對房屋產(chǎn)權(quán)審查不詳細(xì)。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制轉(zhuǎn)讓、房屋是否存在抵押、是否有共有產(chǎn)權(quán)等問題使得二手房產(chǎn)權(quán)形式多樣。當(dāng)事人如果在房屋買賣之前，沒有弄清楚房子的底細(xì)，極易引發(fā)糾紛。

　　2、不履行必要的購房手續(xù)。房屋買賣必須簽訂書面合同，但有些購房者對房屋轉(zhuǎn)讓需經(jīng)過特殊程序，須提交必要證明文件，并向有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)辦理登記手續(xù)等不甚了解，只相信實際占有房屋。隨著房價變動，問題就接踵而來。

　　3、賣方授權(quán)太輕率。賣房者輕信中介公司承諾，全權(quán)委托，結(jié)果使中介公司某些人員有機(jī)可乘，利用公證授權(quán)書，大做文章。

　　4、輕易應(yīng)允霸王條款。中介公司為追求大化利益，在中介合同中精心設(shè)計“旱澇保收”條款，致使買賣雙方不知不覺落入圈套。買賣雙方一旦委托中介，就難以全身而退，想不付錢很難。

　　避免二手房糾紛的方法

　　1、避免錯誤選擇中介公司。目前，中介公司魚龍混雜，買賣雙方如果不加選擇就委托，結(jié)果往往房屋被賣掉了，卻拿不到房款，錢房兩空。

　　2、避免相關(guān)憑證輕易交給他人。有相當(dāng)一部分買賣雙方，為圖省事，將身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證交給中介公司代為辦理，風(fēng)險系數(shù)大大增加。

　　3、避免對特別事項不作約定或約定不明。二手房買賣，除了買賣雙方收付房款、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題，如戶口遷移、維修基金過戶等。如在合同中沒對這些特別事項作出約定，入住后就可能發(fā)生不必要的糾紛。

　　4、避免輕信熟人可以買到便宜房。房價攀升后，買房者就往往指望通過熟人購買低價房。一些不法之徒便利用這種心理，虛構(gòu)房源，施行騙術(shù)。

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