深圳二手房購(gòu)房的具體手續(xù)流程
在深圳，很多人會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的問(wèn)題，選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，那么，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，具體的流程是什么呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的深圳二手房購(gòu)房的流程，希望能幫到你們。
深圳二手房購(gòu)房的流程
第1步：買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核
產(chǎn)權(quán)審查主要是買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題，大部分業(yè)主的房產(chǎn)證是在銀行抵押，只有房產(chǎn)證的復(fù)印件。這種情況下，應(yīng)當(dāng)審核賣(mài)方的產(chǎn)權(quán)是否真實(shí)。目前，深圳規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)的網(wǎng)站上有一個(gè)存量房計(jì)稅系統(tǒng)，實(shí)際上也可以作為審查產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。因?yàn)椋猩矸葑C號(hào)碼和房產(chǎn)證號(hào)碼都屬對(duì)了，才顯示評(píng)估價(jià)的價(jià)格，側(cè)面就反映了這個(gè)產(chǎn)權(quán)式真實(shí)的。
第2步：交定金與簽合同
剛才說(shuō)到買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)審核產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，我們是建議在審核產(chǎn)權(quán)后再簽合同、交定金。
作為賣(mài)方來(lái)說(shuō)，在查檔產(chǎn)權(quán)清晰后，應(yīng)當(dāng)要求中介將定金轉(zhuǎn)給自己。某些中介一直將定金放在中介不給業(yè)主，也是不對(duì)的。并且，一般來(lái)說(shuō)，交房保證金預(yù)留5000足夠了，其他都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)給業(yè)主。此外，稅費(fèi)要約定清楚。
第3步：贖樓
贖樓是指賣(mài)方還清銀行貸款，拿回房產(chǎn)證，注銷抵押登記。如果是紅本在手，就不需要贖樓。贖樓一般是委托擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司提供擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)贖樓貸款。委托擔(dān)保公司的情況下，擔(dān)保公司會(huì)要求業(yè)主出具全權(quán)委托公證書(shū)。由于部分不良中介會(huì)拿全權(quán)委托公證書(shū)損害業(yè)主權(quán)益，因此，在業(yè)主有能力自行還清貸款的情況下，不建議委托擔(dān)保公司贖樓。
關(guān)于贖樓的期限，作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，盡量不要限定贖出房產(chǎn)證的期限，因?yàn)榭赡芤驗(yàn)閾?dān)保公司、銀行等原因?qū)е纶H樓時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，如果限定了較短的贖出房產(chǎn)證的期限，可能最終違約。
作為買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，我們建議最好不要幫業(yè)主贖樓，無(wú)論是用首期款還是用一筆款擔(dān)保贖樓。這兩種當(dāng)時(shí)都是用買(mǎi)方的資金幫業(yè)主還清貸款贖樓，而一旦業(yè)主毀約不賣(mài)或?qū)⒎慨a(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)他人，買(mǎi)方有可能錢(qián)房?jī)煽铡?/p>
第4步：付首期及資金監(jiān)管
作為買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，建議首期款不要直接付給業(yè)主，而是要放在銀行進(jìn)行監(jiān)管，這樣就有保障。如果首期款直接付給業(yè)主，業(yè)主毀約不賣(mài)并且不退款，就會(huì)很麻煩，打官司也需要很長(zhǎng)時(shí)間才能拿回錢(qián)。
另外要注意資金監(jiān)管是要在銀行做，而不是中介公司。以前中介公司經(jīng)常監(jiān)管巨額購(gòu)房款項(xiàng)，最后老板攜款潛逃。現(xiàn)在情況要好些，中介公司最多有權(quán)監(jiān)管不超過(guò)房?jī)r(jià)5%的定金。
作為業(yè)主，買(mǎi)方是否將首期款足額打進(jìn)銀行監(jiān)管賬戶，需要審核。
第5步：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
這里的買(mǎi)賣(mài)合同一般是指國(guó)土局系統(tǒng)打印的正式過(guò)戶用的合同，關(guān)于這個(gè)合同最主要的一個(gè)問(wèn)題就是陰陽(yáng)合同的問(wèn)題。
以前陰陽(yáng)合同，是按照原價(jià)過(guò)戶，去年出臺(tái)了評(píng)估系統(tǒng)，最低要按照評(píng)估價(jià)過(guò)戶。但評(píng)估價(jià)一般只有市場(chǎng)價(jià)的60%左右，因此，按評(píng)估價(jià)過(guò)戶實(shí)際上也是采取陰陽(yáng)合同方式過(guò)戶，只不過(guò)政府認(rèn)可罷了。但少數(shù)買(mǎi)方會(huì)無(wú)理取鬧，以新簽署的合同價(jià)格較低為由，要求按過(guò)戶價(jià)支付房款。
因此，為了防止糾紛，我們還是建議，雙方再簽署一份價(jià)格確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照真實(shí)價(jià)格執(zhí)行和支付，過(guò)戶用的合同中的價(jià)格不作為真實(shí)交易價(jià)格執(zhí)行。
第6步：選銀行和辦按揭
一般來(lái)說(shuō)，中介會(huì)推薦按揭銀行，因?yàn)橹薪楣镜暮献縻y行一般條件還是比較優(yōu)惠的。但我們建議買(mǎi)方結(jié)合利率優(yōu)惠條件、銀行離家的遠(yuǎn)近程度綜合考慮，我之前遇到過(guò)中介相熟的一個(gè)銀行客戶經(jīng)理，其所在的支行在比較偏遠(yuǎn)的地方，到中心區(qū)來(lái)?yè)尠唇业膯?，這樣的話，到時(shí)候買(mǎi)方要贖樓或辦理有關(guān)業(yè)務(wù)，需要到該比較偏遠(yuǎn)的支行去辦理。因此，中介推薦的按揭銀行并不一定就是最好的。
第7步：過(guò)戶及交稅
過(guò)戶有一個(gè)問(wèn)題需要注意，就是收文回執(zhí)不要讓買(mǎi)方自己拿走了。因?yàn)槿f(wàn)一買(mǎi)方拿了收文回執(zhí)不去辦抵押登記，那么銀行就不會(huì)防按揭款給業(yè)主。當(dāng)然，這種情況比較少，銀行和中介公司按揭員一般都會(huì)注意這個(gè)問(wèn)題。
稅費(fèi)的問(wèn)題其實(shí)在最開(kāi)始賣(mài)房就要了解清楚。現(xiàn)在房子沒(méi)滿5年，就會(huì)有5.6%的營(yíng)業(yè)稅及城建教育附加。如果業(yè)主出售的房子不是唯一住房，就會(huì)存在1%的個(gè)稅。另外，在簽署房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，買(mǎi)方尤其需要注意稅費(fèi)的承擔(dān)和劃分問(wèn)題。最后，剛才我們所提到的價(jià)格確認(rèn)書(shū)，最好備注“如果誰(shuí)提出按照實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶，就由誰(shuí)承擔(dān)因此增加的稅費(fèi)”。
第8步：后續(xù)事項(xiàng)
后續(xù)主要是交房，一般來(lái)說(shuō)，前面的事項(xiàng)順利交易完成后，交房不會(huì)有什么爭(zhēng)議。因?yàn)榉孔拥挠嘘P(guān)情況和問(wèn)題，在看房的時(shí)候就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)和了解了。交房主要是物業(yè)、水電、煤氣、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等過(guò)戶。
深圳買(mǎi)二手房交易過(guò)程的注意事項(xiàng)
1、深圳買(mǎi)二手房交易過(guò)程中要注意在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。
2、派出所僅限本人調(diào)取戶籍材料的話，買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調(diào)閱。如果賣(mài)方拒絕的話，則房屋的戶口即可能存在問(wèn)題。要求賣(mài)方出示戶口本，并留存復(fù)印件。通過(guò)審查賣(mài)方的戶口本，買(mǎi)方即可大致了解賣(mài)方家庭的戶籍情況。
3、戶口問(wèn)題約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間。必須約定賣(mài)方確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才不追究其責(zé)任。買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)時(shí)刻牢記：花錢(qián)買(mǎi)的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房屋，還應(yīng)當(dāng)質(zhì)量有保障。
深圳購(gòu)買(mǎi)二手房要交的土地出讓金
1、國(guó)有土地使用證分劃撥和出讓兩種類型出讓，指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，它是有償取得國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥則是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
2、深圳二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。
3、劃撥土地中國(guó)家對(duì)土地沒(méi)有收土地使用費(fèi)，只收了土地使用稅，也就是說(shuō)免費(fèi)使用，而出讓土地國(guó)家對(duì)該塊土地收取了土地使用費(fèi)和土地使用稅。劃撥和出讓是國(guó)有土地使用的兩種類型，劃撥主要用于公益性質(zhì)的用地，出讓主要適用于商業(yè)性質(zhì)用地。
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