2017廣州物業(yè)管理條例(2)

時間：2017-06-09 13:47:48 維偉18由分享

　　第四章　物業(yè)的營理與維護

　　第三十條　業(yè)主、業(yè)主委員會或建設單位應當將物業(yè)委托給具備物業(yè)管理資質的物業(yè)管理公司實施管理，簽訂物業(yè)管理合同，報市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。

　　第三十一條　在預售或銷售房屋時，建設單位或其委托的物業(yè)管理公司應當與購房人簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》。

　　業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時，《前期物業(yè)管理服務合同》對受讓人、承租人具有同等約束力。

　　轉讓人或出租人應當自物業(yè)轉讓合同或租賃合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)的轉讓、出租情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。

　　第三十二條　建設單位應當按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房屋，最低不得少于50平方米。

　　物業(yè)管理專用房屋按公房住宅租金標準計收租金。

　　物業(yè)管理專用房屋產權歸建設單位所有。經業(yè)主大會或業(yè)生代表大會同意，可以按建筑安裝工程造價折算購買，其費用由全體業(yè)主承擔，產權歸全體業(yè)主共有，其租金收入用以補貼物業(yè)管理費用。

　　第三十三條　業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設單位委托物業(yè)管理公司進行管理;業(yè)主委員會成立后，物業(yè)由業(yè)主委員會按本辦法選聘的物業(yè)管理公司進行管理，建設單位與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同自行終止。

　　第三十四條　建設單位應于物業(yè)交付使用之日起15日內向物業(yè)管理公司提供下列物業(yè)檔案資料：

　　(一)建筑規(guī)劃方案圖、標準層竣工平面圖。

　　(二)房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖。

　　(三)地下營網竣工圖。

　　(四)建筑工程質量檢查合格證、建設工程規(guī)劃驗收合格證。

　　(五)房屋產權明細表。

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他的資料。

　　第三十五條　物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理合同解除之日起15日內向業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司辦理下列移交手續(xù)，并報區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門備案：

　　(一)物業(yè)管理服務費的結余部分。

　　(二)全部物業(yè)檔案資料。

　　(三)物業(yè)管理專用房屋以及全體業(yè)主共有的房屋、場地和財物。

　　第三十六條　任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，報規(guī)劃行政主管部門批準，并在約定的期限內恢復原狀。

　　機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行使、停放，應遵守物業(yè)管理公司的管理規(guī)定。

　　第三十七條　利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的，應當征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意并向有關部門辦理審批手續(xù)。

　　第三十八條　房屋共用部位、共用設施設備及市政公用設施維修時，相鄰的業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成他人財產損失的，責任人應當負責賠償。

　　共用部位包括基礎、人防地下室、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備包括物業(yè)的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井，以及共用設施設備使用的房屋等。

　　第三十九條　業(yè)主、使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。

　　物業(yè)管理公司應當將裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、使用人，對裝修施工中改變房屋結構、加大負荷、影響安全的，應當予以制止并督促改正。

　　第四十條　因物業(yè)裝修、維修造成相鄰業(yè)主、使用人的物業(yè)損壞或者其他財產損失的。責任人應負責修復或賠償。

　　第五章　物業(yè)管理服務費與物業(yè)維修基金

　　第四十一條　物業(yè)管理服務費實行政府指導價和市場調節(jié)價。

　　物業(yè)管理服務費標準應當遵循公開、公平、統(tǒng)一的原則，物業(yè)管理服務質量應當與服務收費標準相適應。

　　第四十二條　已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在委托合同中確定，報價格行政管理部門備案。

　　物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理公司報價格行政主管部門核定。

　　第四十三條　物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理服務成本、法定稅費和酬金構成。

　　第四十四條　物業(yè)管理服務成本核算包括下列項目：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內管理人員的工資、福利、辦公費。

　　(二)公用設施設備運行維護費及場地日常小修維護費。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護服務費。

　　(四)園林綠地日常維護費，包括淋用水費。

　　(五)環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務費。

　　(六)用于物業(yè)管理的固定資產折舊費。

　　(七)公用設施設備、部位及場地水電費。

　　(八)建筑物公共設施保險費。

　　(九)建筑物外觀經常性清洗刷新費。

　　(十)物業(yè)管理合同規(guī)定的費用。

　　公用設施設備、部位的水電費可另外按實結算。

　　物業(yè)管理公司的酬全，應當按照物業(yè)管理服務成本核算的百分之十以內協(xié)商確定。

　　第四十五條　物業(yè)維修基金屬全體業(yè)主共同所有。

　　物業(yè)維修基金是用于物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時，進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。

　　市、區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門監(jiān)督、指導物業(yè)維修基金的繳交、使用、劃轉及管理。

　　第四十六條　商品房預售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的，購買商品房的業(yè)主應按售房款的百分之二分期繳交物業(yè)維修基全。

　　商品房售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設單位應按物業(yè)總投資的百分之二繳交物業(yè)維修基金。建設單位與購房人對物業(yè)維修基金的繳文另有書面協(xié)議的除外。

　　建設單位應在售房的同時建立物業(yè)維修基金。

　　第四十七條　非購房業(yè)主應按同一物業(yè)市場售房均價的百分之二分期繳文物業(yè)維修基金。

　　前款所稱非購房業(yè)主是指在城市房屋拆遷中獲得房屋產權調換補償以及持有空置商品房的建設單位等擁有房屋所有權的業(yè)主。

　　第四十八條　實施物業(yè)管理的已購公有住房，或者以優(yōu)惠價格購買的解困、安居、經濟適用房，業(yè)主應按同等同類房屋市場售房均價的百分之二繳交物業(yè)維修基金。

　　第四十九條　業(yè)生繳交的物業(yè)維修基金由物業(yè)管理公司代為收繳，存入業(yè)主名下物業(yè)行政主管部門指定的銀行專用帳戶，專項用于物業(yè)維修，不得娜作他用。

　　第五十條　物業(yè)的維修責任除在保修期內按規(guī)定由建設單位承擔外，按下列規(guī)定處理：

　　(一)房屋室內部分的維修由業(yè)主負責，費用由業(yè)主承擔。

　　(二)房屋單體共用部位和共用設施設備維修費用，由房屋單體內的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內的共用設施設備的維修費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔。

　　(四)市政公用設施由設施歸屬單位負責維修，其費用由設施歸屬單位承擔。

　　第五十一條　物業(yè)維修使用前，物業(yè)管理公司應當將維修項目在公共顯著位置向全體業(yè)主公布。經業(yè)主委員會同意，報區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門備案后方可使用。

　　經物業(yè)行政主管部門根據(jù)國家和省、市有關房屋修繕規(guī)定確認應當維修的項目，物業(yè)管理公司應當組織維修，所需費用按第五十條(一)(二)(三)項的規(guī)定支出。

　　第五十二條　業(yè)主轉讓物業(yè)時，其名下的物業(yè)維修基金隨房屋所有權同時轉讓。

　　第五十三條　業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)管理合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理、維修等費用。

　　建設單位的空置物業(yè)應當分攤物業(yè)管理、維修等費用，分攤比例應當不低于收費標準的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第五十四條　物業(yè)管理公司應將物業(yè)管理服務費、物業(yè)維修基全的收支帳目每3個月在公共顯著位置向業(yè)主公布一次。

　　第六章　法律責任

　　第五十五條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的，應由業(yè)主委員會授權物業(yè)管理公司予以制止，并依照業(yè)主公約進行處理。

　　第五十六條　業(yè)主、使用人不按時繳交物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，合同另有約定的從其約定;經催收仍不交付的，累計記帳存入該房屋在房地產行政主管部門的產權資料檔案中，房屋轉讓時由房地產交易機構代為扣除;物業(yè)管理公司也可依法向人民法院起訴。

　　建設單位、業(yè)主不按時繳交物業(yè)維修基金的，業(yè)主委員會可以催繳，限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，經催收仍不交付的，業(yè)主委員會可依法向人民法院起訴。

　　第五十七條　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的，由物業(yè)行政主管部門責令其限期改正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主、使用人。

　　第五十八條　物業(yè)管理公司違反第三十五條規(guī)定，未向業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司移交或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)管理資料財物的，物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正，降低或取消其資質等級，并可處以3000元以上10000元以下的罰款。

　　物業(yè)管理公司違反第十九條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質或已被物業(yè)行政主管部門取消物業(yè)管理資質，從事物業(yè)管理活動的，物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正，降低或取消其資質等級，并可處以3000元以上10000元以下的罰款。

　　第五十九條　物業(yè)管理公司違反法律法規(guī)和本辦法，損害業(yè)主、使用人合法權益的，應當予以賠償，有關行政主管部門應當依法處理。

　　第六十條　物業(yè)行政主管部門及其工作人員玩忽職守、詢私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。