2017年四川省物業(yè)管理條例(2)
工作經費開支范圍、標準和業(yè)主委員會委員的工作補貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當妥善保管工作經費，并每半年向業(yè)主書面公告收支情況。
第四章前期物業(yè)管理
第三十六條住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。但有下列情形之一的，經住宅物業(yè)所在地縣級人民政府房地產行政主管部門核準，可以采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;
(二)投標人少于3個的;
(三)法律、法規(guī)另有規(guī)定的。
第三十七條建設單位在申請房屋預售許可或現房銷售前，應當參照省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產行政主管部門提交下列材料：
(一)臨時管理規(guī)約樣本;
(二)通過招投標等法定方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的證明文件;
(三)前期物業(yè)服務合同;
(四)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件;
(五)房屋使用說明書。
第三十八條建設單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應當向買受人明示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等內容。
物業(yè)買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務合同。
第三十九條新建住宅物業(yè)實行物業(yè)交付承接查驗制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位在新建小區(qū)竣工驗收后，應當按照國家相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構協助進行。
第四十條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內共有部分及其相應的物業(yè)檔案進行查驗，簽訂承接查驗協議，明確雙方的權利與義務。發(fā)現共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關規(guī)定處理。
第四十一條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，將查驗文件向物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
第四十二條物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定與建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主權屬等資料的移交手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起30日內，持相關資料向縣級人民政府房地產行政主管部門備案。
第四十三條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第五章物業(yè)服務
第四十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格和從事物業(yè)服務活動的相應資質。從事物業(yè)服務的管理人員應當按照國家有關規(guī)定，取得相應的職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
第四十五條業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。
第四十六條物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
第四十七條物業(yè)服務事項應當包含下列內容：
(一)建筑物共有部位的維護和管理;
(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;
(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護;
(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;
(五)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的管理;
(六)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)可以就超出物業(yè)服務合同約定的服務與相關業(yè)主另行約定。
第四十八條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業(yè)服務人員在從事物業(yè)服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。
第四十九條物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省的有關規(guī)定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。
第五十條物業(yè)服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業(yè)服務和保障性住房物業(yè)服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，并定期公布。
同一物業(yè)管理區(qū)域內同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務內容和標準的，物業(yè)服務收費應當執(zhí)行同一價格標準。
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布物業(yè)服務項目及其收費標準。
第五十一條物業(yè)服務收費標準應當保持相對穩(wěn)定。有下列情形，需要調整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協商，并報經業(yè)主大會同意：
(一)公共服務產品能耗價格調整的;
(二)業(yè)主要求物業(yè)服務內容和物業(yè)服務等級變動的;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備維修養(yǎng)護費用調整的;
(四)其他政策性費用調整的。
物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門應當加強物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理。調整物業(yè)服務收費標準產生糾紛時，物業(yè)服務合同雙方當事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。
第五十二條已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。
建設單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。建設單位與業(yè)主另有約定的從其約定。
第五十三條物業(yè)服務合同雙方當事人解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。
物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;
(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;
(三)移交物業(yè)服務用房;
(四)分項清算預收、代收的有關費用;
(五)專項維修資金使用情況資料;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
第五十四條有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務：
(一)合同期滿未續(xù)約的;
(二)依法、依約定解除合同的;
(三)法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的。
物業(yè)服務企業(yè)不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
第五十五條經業(yè)主共同決定可以對物業(yè)管理區(qū)域實施自行管理。實行自行管理的全體業(yè)主應當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。
第五十六條縣級人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動的監(jiān)督和信用管理，指導物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同履行其義務，協調解決物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。
公安、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設、工商、質監(jiān)、城管執(zhí)法等部門應當加強對物業(yè)管理區(qū)域的管理和指導，接到有關違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報告或發(fā)生安全事故的報告后，應當及時調查處理。
物業(yè)服務企業(yè)應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作。
第五十七條業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時，可以向街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))人民調解委員會申請調解。
第六章物業(yè)的使用與維護
第五十八條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第五十九條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;
(二)違章搭建建筑物和構筑物等行為;
(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為;
(四)擅自改變房屋、綠地使用性質等行為;
(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質等;
(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;
(八)超過規(guī)定標準排放噪聲或產生振動，影響居民生活的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第六十條因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。臨時占用、挖掘道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。
第六十一條業(yè)主專有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按整體設計要求及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第六十二條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾，由業(yè)主、物業(yè)使用人負責清理。委托物業(yè)服務企業(yè)清理的，應當約定清理的費用。
第六十三條業(yè)主出租房屋，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房。
第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內的電梯由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定和特種設備有關法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔特種設備使用單位職責。
電梯的日常維護保養(yǎng)單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現場，并采取必要的應急救援措施。
第六十五條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。已經建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經業(yè)主大會同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
屬于建設單位所有的車位、車庫出租(售)的，應當在15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示擬出租(售)車位、車庫的數量、相關證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。
公安、消防、救護、環(huán)衛(wèi)、郵政等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內臨時停放，不得收費。
第六十六條業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業(yè)服務費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經費等。業(yè)主委員會應當定期公布經營收益的收支情況。
業(yè)主大會決定利用共有部分進行經營的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。
第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣等有關專業(yè)經營單位提供產品服務的費用，業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔;物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔;部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主共同分擔。
供水、供電、供氣等專業(yè)經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用，用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。
任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關費用或要求物業(yè)服務企業(yè)提供無償服務。
第六十八條物業(yè)保修期內，因建設工程質量問題發(fā)生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。
物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養(yǎng)和管理責任，由業(yè)主共同承擔。共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤。
第六十九條住宅物業(yè)和住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應當按照國家和省的規(guī)定交存專項維修資金。專項維修資金應當用于物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業(yè)經營單位負責的除外。專項維修資金應當存入銀行專項維修資金專戶，按幢立賬、按戶核算。
未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省的相關規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。業(yè)主轉讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業(yè)買受人。
業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第七十條建設單位未按照本條例第二十一條規(guī)定報告申請成立業(yè)主大會前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業(yè)維修責任，不得動用專項維修資金。
第七十一條業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，發(fā)生下列情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當配合業(yè)主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產行政主管部門報告，經核準后其費用在專項維修資金中列支，事后應當向業(yè)主大會書面說明情況：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;
(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;
(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;
(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。
房地產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個工作日內辦理相關手續(xù)。
第七十二條專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，由專業(yè)經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。
專業(yè)經營設施設備發(fā)生故障或損壞時，專業(yè)經營單位應當及時進行維修、養(yǎng)護、更新，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當予以配合。
專業(yè)經營單位可以將專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經營單位收取報酬。
第七章法律責任
第七十三條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第七十四條建設單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：
(一)未按本條例第十二條規(guī)定配置或者擅自處分物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房的，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
(二)未按本條例第二十一條規(guī)定報告申請設立業(yè)主大會或者違反本條例第二十三條規(guī)定拒不承擔籌備組工作經費和首次業(yè)主大會會議經費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上15萬元以下的罰款;
(三)違反本條例第三十六條規(guī)定，未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處2萬元以上10萬元以下的罰款;
第七十五條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：
(一)違反本條例第四十四條規(guī)定從事與其資質等級不相符合的物業(yè)服務活動或者以轉讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書的，責令限期改正，逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;
(二)違反本條例第四十九條規(guī)定未報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;
(三)違反本條例第五十三條規(guī)定擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務，未履行相應告知和交接義務的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;
(四)未按本條例第五十四條規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款。
第七十六條供水、供電、供氣等專業(yè)經營單位違反本條例第十五條、第十六條規(guī)定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業(yè)經營單位應當承擔相應的賠償責任。
專業(yè)經營單位未按本條例第七十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護、更新等義務及承擔相關費用的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第七十七條房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第七十八條業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務的，參照本條例中關于委托物業(yè)服務企業(yè)的相關規(guī)定執(zhí)行。
第七十九條本條例自2012年7月1日起施行。
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