2017年土地增值稅的計(jì)算方法
土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。今天小編為大家推薦土地增值稅的計(jì)算方法。
2017年土地增值稅的計(jì)算方法
土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
例一：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
答：(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)
(4)允許扣除的稅費(fèi)為555萬元
(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%
允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)
(6)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)
(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)
(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%
(9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)
例二：
某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。
每棟售價(jià)180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費(fèi)附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?
計(jì)算過程如下：
轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬元)
取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：
(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：
0.5×80+5200×5%=300(萬元)
轉(zhuǎn)讓稅金支出：
14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)
加計(jì)扣除金額：
5200×20%=1040(萬元)
扣除項(xiàng)目合計(jì)：
5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)
增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)
增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%
應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)
2017年土地增值稅計(jì)算舉例
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關(guān)費(fèi)用為：①支付地價(jià)款200萬元;②土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)120萬元;③前期工程費(fèi)180萬元;④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200萬元;⑤建筑安裝工程費(fèi)1500萬元;⑥公共配套設(shè)施費(fèi)200萬元。期間費(fèi)用600萬元，其中利息支出500萬元(利息能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)?，并有金融機(jī)構(gòu)貸款證明)。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加，請計(jì)算應(yīng)繳納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。
參考答案：
(1)收入總額6000萬元。
(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額：
支付地價(jià)款200(萬元)
房地產(chǎn)開發(fā)成本=120+180+200+1500+200=2200(萬元)
應(yīng)納營業(yè)稅=6000×5%=300(萬元)
應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加=6000×5%×(7%+3%)=30(萬元)
扣除項(xiàng)目金額=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%
=200+2200+620+330+480=3830(萬元)
(3)增值額=6000-3830=2170(萬元)
(4)增值額占扣除項(xiàng)目金額比率=2170/3830×100%=56.7%，適用土地增值稅率40%，扣除率5%。
(5)應(yīng)納土地增值稅=2170×40%-3830×5%=676.5(萬元)
土地增值稅的特點(diǎn)
1、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收;
2、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù);
3、征稅范圍比較廣;
4、采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額;5、實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅的征稅范圍
1、征稅范圍的一般規(guī)定：
(1)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國有土地使用權(quán)的不征稅(國家才是所有者，才能出讓);
(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;
(3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
2、征稅范圍的具體和特殊規(guī)定
(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
(3)房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。
(4)合作建房，對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
(5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
(6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅
(7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。
(8)房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。
(9)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，按照財(cái)政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。
(10)土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。
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