房地產(chǎn)購(gòu)房合同常見問題
房地產(chǎn)購(gòu)房合同常見問題
購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。在購(gòu)房合同的簽訂中我們常常很難發(fā)現(xiàn)一些關(guān)于合同的問題,以下是學(xué)習(xí)啦小編今天要與大家分享的:房地產(chǎn)購(gòu)房合同的常見問題。內(nèi)容僅供參考,歡迎閱讀!
房地產(chǎn)購(gòu)房合同常見十大問題:
問題一:在認(rèn)購(gòu)書里沒有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后,則需交一定額度的定金,這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí),發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金,理由是購(gòu)房者沒有履行合同,所以沒收定金。
問題二:合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí),往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問題。
另外,項(xiàng)目是由A公司開發(fā)的,實(shí)際上卻是由B公司投資,但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約,否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩,以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
問題三:開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是,一定要看清楚開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議?,F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí),會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠,這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以,購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了,而忘記保護(hù)自己的利益。
問題四:使用語(yǔ)意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是,實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題,在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上,選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間,什么樣的才算最好的?其實(shí)購(gòu)房者對(duì)這些并不能清楚地理解。
問題五:約定提前交納部分費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的要求很高,開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的,但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中,開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去,要求購(gòu)房者提前交納,這是顯失公平的。
比如有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下,就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù),并接受相關(guān)約束,這對(duì)消費(fèi)者是不利的。
問題六:賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中,往往有“買方無(wú)故逾期付款,經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的,賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。”的條款,這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款,只剩5%的價(jià)款逾期未付,如果發(fā)展商以此為由,沒收其已付95%的價(jià)款,豈不是很不公平?況且,沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為,作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來(lái)沒收他人的財(cái)物。
問題七:處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款,“應(yīng)于××日前如何如何”,但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò),您也很難制裁他,最多是調(diào)解了事。
問題八:以偏概全這里所說的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題,例如,開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空,而上面卻是普通玻璃等等。
問題九:拒簽購(gòu)房者提出的補(bǔ)充協(xié)議前面說了,開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議,購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議,最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中,不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯,是否會(huì)全部同時(shí)開通,如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題,為了出面積、增利潤(rùn),現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯,而且平時(shí)還不全開,在上下班高峰時(shí)間極為不便,在這種情況下,業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?
但是,就像您可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣,開發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的,一些熱銷的樓盤也都如此。
問題十:勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣,合同中留下空白,往往會(huì)給開發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。在我國(guó)商品房交易的慣例中,一般是由開發(fā)商手持所有合同文本,這樣,開發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證,購(gòu)房者即使不承認(rèn),也是口說無(wú)憑,難以舉證伸冤。