關于專題調(diào)研報告范文(3)
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關于專題調(diào)研報告范文篇3
為了防止炒買炒賣工業(yè)用地，促進有限資源的節(jié)約集約利用，我市在工業(yè)用地出讓合同中約定：首次轉讓剩余年期的土地使用權時，應按批準的規(guī)則全部建成并投產(chǎn)5年以上，不分割，不改變用途。但近些年來，受金融危機的影響，工業(yè)用地未達出讓合同約定的轉讓條件，法院裁定就要求國土資源主管部門辦理過戶手續(xù)。無形中使國土資源主管部門面臨著進退兩難的困境：國土資源主管部門是應該根據(jù)法院的調(diào)解書、裁定書或者判決書協(xié)助過戶，辦理變更登記，還是應當遵守土地出讓合同及相應法律法規(guī)的規(guī)定，因宗地尚未滿足轉讓條件，不予過戶。針對該問題，我們對不支持過戶和支持過戶的相關法律法規(guī)及政策進行了梳理，并結合現(xiàn)實的案例，分析了存在的問題，提出了解決問題的可行辦法。
一、不予支持過戶的法律法規(guī)及政策
1、《中華人民共和國刑法》第二百二十八條規(guī)定：以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。
3、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院55號令)
第十九條規(guī)定：未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓;
第二十六條規(guī)定：土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權;
4、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》(建設部第45號令)
第十條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應持有房屋所有權證書。
5、《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》(浙江省人民政府令第19號)
第二十六條規(guī)定：土地使用權的轉讓必須同時具備下列條件：
(一)已繳清土地使用權出讓金、土地使用金和稅費;
(二)不改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求;
(三)除土地使用權出讓金外，實際投資已達出讓合同規(guī)定的建設投資總額的百分之二十以上;
(四)已實現(xiàn)出讓合同規(guī)定的其他轉讓前提條件。
第三十一條規(guī)定：土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓時增值的，轉讓人應在轉讓合同簽訂之日起三十天內(nèi)，按下列標準繳納增值費：
(一)增值一倍以下的，繳納增值額的百分之十;
(二)增值一倍以上至二倍的，繳納增值額的百分之十五;
(三)增值二倍以上至三倍的，繳納增值額的百分之二十;
(四)增值三倍以上的，繳納增值額的百分之三十。
綜合上述規(guī)定，我們可以看出，相應法律法規(guī)及政策對轉讓土地的前提條件都作了明確的規(guī)定，以確保土地市場的穩(wěn)定有序發(fā)展，防止土地投機。
二、支持過戶的法律法規(guī)及政策
1、《最高人民法院國土資源部建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2015]5號)則相應的對執(zhí)行通知書及生效的法律文書要求國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的也作了相應的規(guī)定，主要有以下幾點：
第一條規(guī)定：人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項。
第三條第二款規(guī)定：國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。
第五條第二款規(guī)定：在執(zhí)行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續(xù)。
2、另外根據(jù)浙江省國土資源廳對金華市局《關于土地使用權未達轉讓條件法院裁定后有關問題的批復》中明確，企業(yè)因借貸糾紛，其依法取得的出讓土地使用權被人民法院依法裁定轉移的，屬于人民法院執(zhí)行行為，可依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。
由此，國土資源、房地產(chǎn)管理部門根據(jù)人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行辦理土地使用權變更登記也同時擁有了相應政策依據(jù)。
三、案例剖析
為了更為具體的說明上述問題，我們搜集了5個具體的案例，對是否應該根據(jù)法院生效的法律文書及相應的執(zhí)行通知書對相關權利人給予協(xié)助過戶，辦理變更登記進行分析。
從投資開發(fā)的角度看，大致可以分為四類：一是并未進行任何投資開發(fā)，比如××百貨貿(mào)易有限公司、××針織有限公司;二是進行了投資開發(fā)，并且投資開發(fā)額度已經(jīng)達到25%，如××塑料制品廠;三是進行了投資開發(fā)，但房產(chǎn)并未按照原先的規(guī)劃全部建成，如××玩具有限公司;四是進行了投資開發(fā)，且房產(chǎn)已按照原先的規(guī)劃全部建成，但未投產(chǎn)5年以上。
從法院法律文書的形式上看，大致也可以分為四類：一類為確認轉讓方與受讓方原買賣契約有效，要求協(xié)助過戶，辦理變更登記，如××紡織品有限公司與××針織廠之間的買賣契約，××玩具有限公司與××包裝箱廠之間的買賣契約，××塑料制品廠與××飾品廠之間的買賣契約;第二類為企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與個人之間的民間借貸引起的債權債務糾紛，法院直接將工業(yè)用地裁定給債權人，以抵償債務;第三類為企業(yè)與銀行之間簽訂了抵押貸款合同，因無力償還銀行貸款，法院裁定將資產(chǎn)變賣給案外人的，比如，××針織有限公司與興業(yè)銀行之間的金融借款糾紛，法院裁定將資產(chǎn)變賣給案外人××手套廠;第四類為企業(yè)與銀行之間簽訂了抵押貸款合同，因無力償還銀行貸款，法院裁定將資產(chǎn)公開拍賣的，比如，××百貨貿(mào)易有限公司與興業(yè)銀行之間的金融借款糾紛，法院則通過公開拍賣的形式將資產(chǎn)裁定給××箱包材料有限公司，從而要求協(xié)助執(zhí)行過戶，辦理變更登記。
從原企業(yè)的違約責任上看，大體上可分為四類：一是不構成土地閑置，如××塑料制品廠、××玩具有限公司;二是構成土地閑置，但主要責任卻在政府，如××百貨貿(mào)易有限公司;三是土地閑置滿一年不滿兩年，依法應按出讓價款的20%征收土地閑置費的;四是土地閑置滿兩年，依法應當無償收回的。
四、存在問題
結合上述案例分析，并根據(jù)前面梳理的法律法規(guī)及政策，現(xiàn)實管理中存在著四方面不容忽視的問題：
1、忽視轉讓土地使用權牟取暴利。××針織有限公司取得土地時的總價款為872109元，轉讓土地時的總價款為1538000元;××百貨貿(mào)易有限公司取得土地時的總價款為1560600元，轉讓土地時的總價款為6900000元。兩者牟取暴利均在50萬元以上，如果不是法院裁定使其合法化，根據(jù)最高人民法院《關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，都構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪。
2、忽視轉讓土地使用權的成交價。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。因此，征收土地使用權轉讓的相關稅收關鍵在于增值額的確定，目前我市增值額是按原先公布的基準價確定的，忽視了實際成交價。
3、忽視國有土地使用權出讓合同的特殊約定。民法中有“約定大于法定”的原則，此原則可以簡單理解為：一般約定不違反法律的強制性規(guī)定，以約定為準。法律法規(guī)規(guī)定以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)時，其中的一個前提條件就是完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。那么，我市在國有土地使用權出讓合同中約定首次轉讓剩余年期的土地使用權時，應按批準的規(guī)則全部建成并投產(chǎn)5年以上，不僅符合法律強制性規(guī)定，而且是在法律框架范圍內(nèi)對轉讓土地使用權的一種特殊約定，應大于法定。
4、忽視違約責任的追究。浙江省國土資源廳對金華市局《關于土地使用權未達轉讓條件法院裁定后有關問題的批復》中，在明確可依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)的同時，也指出對違反國有土地使用權出讓合同約定的行為要依法追究其法律責任。相關法律法規(guī)反復強調(diào)，土地使用權轉讓的其權利與義務都隨之轉讓，因此，前后土地權利人構成土地閑置的，均可追究法律責任。
五、應對措施
我們認為，工業(yè)用地的轉讓應梳，梳有利于工業(yè)用地的節(jié)約集約利用，有利于工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，有利于維護正常的經(jīng)濟秩序。但是這種梳不是毫無監(jiān)管的放，而是各級政府及其組成部門的齊抓共管，甚至是人民法院的積極配合。
1、人民法院審理案件到位。最高人民法院對廣西壯族自治區(qū)高級人民法院《最高人民法院關于土地轉讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權轉讓合同的效力問題的答復》(法函[20**]34號)中明確，未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權轉讓合同，其轉讓合同無效。所以，人民法院在審理確認之訴案件中，務必要審查國有土地使用權出讓合同的特殊約定，對未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂買賣契約或轉讓合同，應當認定無效。
2、各鎮(zhèn)街或開發(fā)區(qū)管委會監(jiān)管到位。工業(yè)用地必須有產(chǎn)出，換句話說，工業(yè)用地只要流轉給真正辦企業(yè)的人，絕對是一件大好事。今后，工業(yè)用地轉讓監(jiān)管的著重點要放在流轉對象上。辦理過戶前，各鎮(zhèn)街或開發(fā)區(qū)管委會要審核：一是買受企業(yè)是否符合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)布局;二是買受企業(yè)是否產(chǎn)生利稅;三是買受企業(yè)是否有新的項目。
3、政府行使優(yōu)先購買權到位。××針織有限公司取得土地時的總價款為872109元，轉讓土地時的總價款為1538000元，但離市場成交價還相差甚遠。象此類情況，政府完全可以事先和法院溝通，并明確告知法院，政府要行使優(yōu)先購買權。一旦行使優(yōu)先購買權，政府可收回土地使用權，再以公開拍賣的方式出讓，這是防止土地投機最有效辦法。
4、稅務機關征收各類稅收到位。我市征稅基準價是早幾年確定的，從市場反映出的情況看，該征稅基準價是偏低的。建議工業(yè)用地轉讓按市場評估價征收相關稅收，但實際成交價高于市場評估價的，按實際成交價征收相關稅收。
5、出讓方追究違約責任到位。人民法院在公開拍賣或自行變賣工業(yè)用地前，除征詢國土資源主管部門是否行使優(yōu)先購買權的同時，還應征詢國土資源主管部門該宗地受讓方是否已違約?國土資源主管部門要在復函中一一明確法院征詢的問題，如受讓方違約的，土地閑置費等費用都可請求法院優(yōu)先在拍賣或變賣價款扣出。
6、國土資源部門調(diào)整出讓金到位。為了我市工業(yè)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，市人民政府在不同的階段制定了不同的扶持政策，其中不乏出讓金優(yōu)惠者。以減免或優(yōu)惠地價取得的工業(yè)用地轉讓時，國土資源主管部門必須嚴格把關，原國有土地使用權出讓合同有約定的，按原約定補足出讓金;原國有土地使用權出讓合同沒有約定的，按轉讓時標定地價的60%補交出讓金，總之要確保出讓金調(diào)整到位。
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