廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細(xì)則解讀
《實施細(xì)則》是怎么出臺的?有看過廈門市建設(shè)局關(guān)于《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細(xì)則》的政策解讀嗎?下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細(xì)則解讀的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。
《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細(xì)則》政策解讀
一、起草背景和必要性
2011年頒布施行的《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》(以下簡稱“若干規(guī)定”)是我市規(guī)范物業(yè)管理的地方性法規(guī)，為我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展夯實了制度基礎(chǔ)。這幾年，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)取得較大發(fā)展的同時，也呈現(xiàn)了諸多問題，為了確?！度舾梢?guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求落到實處，鞏固我市物業(yè)行業(yè)的良好發(fā)展勢頭，有必要配套出臺《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細(xì)則》(以下簡稱“細(xì)則”)，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充、完善，以滿足物業(yè)行業(yè)管理的需要。此外，在我市物業(yè)管理行業(yè)三十多年的發(fā)展歷程中，制定了一些行之有效的管理制度和政策，在實踐中也形成了一些成功經(jīng)驗和做法，但這些制度、政策比較分散，有必要對其進(jìn)行歸納梳理并提高法律級次，以進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化管理。
《細(xì)則》以《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律規(guī)定為基礎(chǔ)，以細(xì)化落實《若干規(guī)定》為主線，以理論研究為支撐，以問題和實際需求為導(dǎo)向，切實完善制度設(shè)計，對物業(yè)管理糾紛調(diào)解、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立與換屆、專項維修資金使用等進(jìn)行了細(xì)化。它的公布施行，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、提升以及促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展將具有十分重要的意義。
二、起草過程
2014年6月，市建設(shè)局著手開展出臺《細(xì)則》相關(guān)準(zhǔn)備工作，組織市物業(yè)管理協(xié)會進(jìn)行調(diào)研，并在吸收各區(qū)近幾年實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，2014年底，形成了《細(xì)則》(初稿)。2015年5月，經(jīng)多次修改完善形成《細(xì)則》(征求意見稿)后，即組織各區(qū)建設(shè)局、街道、社區(qū)、業(yè)主代表、物業(yè)公司等各方主體召開了多場征求意見座談會，書面征求各區(qū)、各部門意見，同時在網(wǎng)上公開征求社會各界意見。7月上旬，還邀請市人大、區(qū)建設(shè)局、市物業(yè)管理協(xié)會、專家等，赴上海、深圳、武漢、溫州學(xué)習(xí)業(yè)主自治和物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗。7月底，市建設(shè)局就《細(xì)則》專題征求市人大法制委、城建環(huán)資委意見。8月，經(jīng)吸收市委編辦、市民政局、市規(guī)劃委等25家單位的意見后正式報市法制局審查，根據(jù)審查意見作了進(jìn)一步修改。10月，在市人大劉育生副主任調(diào)研市建設(shè)局工作會上，市建設(shè)局就物業(yè)管理工作特別是《細(xì)則》的制訂情況做了匯報。
今年7月裴市長調(diào)研市建設(shè)局工作時提出的加快建立物業(yè)信用監(jiān)管體系、投訴糾紛協(xié)調(diào)解決機(jī)制等要求，市建設(shè)局立即對《細(xì)則》進(jìn)行相應(yīng)修改，在第二條規(guī)定市建設(shè)主管部門建立物業(yè)管理行業(yè)的誠信檔案、信用監(jiān)管、監(jiān)督檢查等制度;第四條要求建立區(qū)級多元化糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)管理行政調(diào)解一站式糾紛解決平臺。10月，黃文輝副市長召開《細(xì)則》專題研究會議，提出了“精簡篇幅、進(jìn)一步提煉完善《細(xì)則》、保留有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的原則性條款、具體辦法可由各區(qū)制定”的要求，市建設(shè)局再次對《細(xì)則》進(jìn)行了修改完善，條款由70條精簡提煉到50條，并在第二十四條規(guī)定各區(qū)可根據(jù)實際制訂有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體辦法等。最終形成《細(xì)則》(送審稿)。
三、框架結(jié)構(gòu)
《細(xì)則》依據(jù)《若干規(guī)定》結(jié)構(gòu)框架和相關(guān)條款，作相應(yīng)的延伸、細(xì)化、補(bǔ)充和闡釋，共計六章，四十九條，由總則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用、專項維修資金、監(jiān)督和責(zé)任、附則組成。
四、主要內(nèi)容
(一)關(guān)于明確相關(guān)部門職責(zé)
按照《若干規(guī)定》的職責(zé)分工，明確市、區(qū)建設(shè)主管部門以及街(鎮(zhèn))的職責(zé)，提出以屬地管理為主的管理模式;民政部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)居委會建立物業(yè)管理互動共治體系和社區(qū)物業(yè)服務(wù)多元化糾紛協(xié)商機(jī)制;明確建設(shè)主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)工作需要，可采取購買服務(wù)的方式，聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展物業(yè)活動的監(jiān)督檢查，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立和換屆，以及調(diào)解物業(yè)管理糾紛等工作。
(二)關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運(yùn)作是社會普遍關(guān)注的焦點，《細(xì)則》主要從以下方面予以明確：
(1)首次業(yè)主大會的籌備組人數(shù)為7至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的三分之二，并規(guī)定了籌備組成員中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合的條件。
(2)完善街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立首次業(yè)主大會籌備組的相關(guān)程序。
(3)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公布成員名單、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、專項維修資金的收支等情況。
(4)鼓勵業(yè)主大會給予業(yè)主委員會委員適當(dāng)報酬，聘請專職人員處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常事務(wù)。
(三)關(guān)于物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用
(1)建立公示標(biāo)牌管理制度，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標(biāo)牌長期公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、日常專項維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息。
(2)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，健全管理維護(hù)制度。對電梯、消防等設(shè)施設(shè)備，可委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)，并明確各方責(zé)任。
(3)規(guī)定業(yè)主在住宅裝修開工前，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，對電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理、垃圾處理、噪音管理等事項及違約責(zé)任進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)妥善使用和保護(hù)電梯等共用設(shè)施設(shè)備，并及時勸導(dǎo)、制止損壞行為。對未簽訂協(xié)議的，可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
(4)建立物業(yè)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對違反法律和相關(guān)法規(guī)的物業(yè)項目經(jīng)理應(yīng)記入不良行為記錄，情節(jié)嚴(yán)重的，納入向社會公布的警示名單。
(5)鼓勵業(yè)主委員會履職良好的物業(yè)項目，實行酬金制方式，推動業(yè)主委員會提升自身管理水平。
(6)建立專項維修資金緊急使用制度。對危及人身安全、公共安全的情形，如電梯出現(xiàn)故障需緊急維修、外立面瓷磚發(fā)生脫落、屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏等，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金。
(四)關(guān)于監(jiān)督和責(zé)任
《細(xì)則》特別補(bǔ)充了業(yè)主委員會、專職工作人員的違規(guī)責(zé)任，明確有出違規(guī)行為的，由街道責(zé)令改正并在物業(yè)管理區(qū)域公示，情節(jié)嚴(yán)重的，可列入社會公布的警示名單;《細(xì)則》特別增加了一條規(guī)定：上一屆業(yè)主委員會違反規(guī)定拒不將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
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