廣告策劃書范文精選
現(xiàn)在廣告無處不在，也是我們生活當中不可缺少的，以下是小編精心收集整理的廣告策劃書范文,下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。
廣告策劃書范文1
一、前言
當今的服裝市場是品牌競爭的時代，公司新品牌的進入就像往大海里投入一顆石頭，怎樣才能使品牌在商海中激起層層浪花，從而達到品牌在消費者中的知名度，是公司在廣告策劃中希望達到的效果。前言：大學生自主創(chuàng)業(yè)品牌格點潮流服飾,對于現(xiàn)如今競爭的這個社會,怎么在本行業(yè)中脫穎而出是一個關鍵,對于服飾這一塊相當如此,現(xiàn)在的年輕人主張張揚,個性,潮流與復古的形象相結合。格點潮流服飾就是抓住這一塊的市場,以更強,更好,更新,更潮的理念來展現(xiàn).在潮流中既要體現(xiàn)大學生的潮流陽光,卻又不可頹廢,這個是很難做到的,格點做到了。我們格點的宗旨就是尋找自己所愛的潮流,更適合自己的潮流,因為格點，所以信賴.
二、市場分析
1，消費者分析：現(xiàn)如今的衣食住行，“衣”排在第一位，并不是浪得虛名的。據(jù)我所知，剛開始衣服只是一種保暖的工具，人們并沒在意過它的樣式。隨著時代發(fā)展，人們開始改變自己的著裝，從此服裝的款式不斷發(fā)生變革,逐漸走在了潮流的前端。如今，各類專業(yè)店層出不窮。服飾是表現(xiàn)時代潮流的商品，而專業(yè)店是推銷服飾最直接的途徑之一，是展示服飾的“容器”。
2，市場分析：目前服裝市場狀況，每年春季對于在中國從事服裝工業(yè)的人來說，都是令人熱血沸騰的。因為在這一個月內(nèi)，CHIC(中國國際服裝服飾博覽會)與中國國際時裝周相繼開幕，風雨無阻。這像是一個約定，一個中國服裝工業(yè)的標志性符號?？梢灶A見到的是，在這兩次盛會上將會有太多的常規(guī)思維被打破，也許會有更新的格局誕生，更可能是一個全新的時代來臨。通過一個小貼士不難看出我國服裝的前景：擁有14多億人口的中國在過去十年經(jīng)濟增長速度驚人。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值達95,933億元人民幣，比較上年增長7.3%。國內(nèi)社會消費品整體銷售額為37,595億元人民幣。據(jù)統(tǒng)計在2010年銷售總額將達到10萬億元人民幣。國內(nèi)服裝銷售市場十分龐大，據(jù)中華全國商業(yè)信息中心表示在2008年國內(nèi)服裝銷售總量為5.7億件，大型商場銷售總量2.34億件。隨著經(jīng)濟高速發(fā)展和中國入世等利好因素，中國被視為現(xiàn)今世上發(fā)展?jié)摿Φ南M市場之一。
三、產(chǎn)品分析
格點服飾是一家經(jīng)營青春服飾的專業(yè)店，它的受眾為18~25歲。主營產(chǎn)品范圍是男女青年時尚服飾，公司進貨時注重服裝的質量、價格、款式，力求為社會大眾提供物美價廉的商品。室內(nèi)裝潢采用較為青春活力和朝氣蓬勃的色調，營造一個年輕的氛圍。同時我們將會根據(jù)季節(jié)，設置不同的主題板塊，推出不同的服飾，來滿足消費者的需要。從而體現(xiàn)我們的專業(yè)性、深度性，提供豐富的選擇品種，給與顧客更多選擇余地。我們經(jīng)營的商品、品牌具有自己的特色，采取定價銷售和開價面售。我們要求人員要有銷售的相關專業(yè)知識。
四、廣告定位
1、市場定位：以無錫為中心輻射其周邊城市和全國市場。各種活動以無錫為主。
2、商品定位：
張揚,個性,潮流,時尚的年輕男女服飾
3、廣告定位：個性,潮流的青春風格
4、廣告對象定位：18-25的時尚潮流男女
5、營銷建議
為了配合消費者的購買習慣，在營銷上必須將零售店的工作列為首位，只有他們才是真正形成產(chǎn)品大量銷售的基礎。工作如下開展：
(1、對店員全面、系統(tǒng)的規(guī)范化培訓;
(2、制定一些對店員的獎勵制度，提高其積極性;
(3、不定期舉辦時裝展示活動或與其他類品牌舉行聯(lián)合促銷活動;
(4、積極參加服裝展，并召開新聞發(fā)布會，邀請各類媒體和潛在經(jīng)銷商參。
五、廣告策略
1、廣告目的：經(jīng)過浩大的廣告攻勢，在無錫本地的消費者心目中，初步建立公司品牌的知名度和好感度，并且能夠在這這一市場中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)公司的銷售目標。并且以此為中心，吸引周邊城市的潛在經(jīng)銷商加盟。
2、廣告分期：
①引導期：
?主要任務是吸引消費者對品牌的認識和接受;
?展示品牌的獨特魅力和產(chǎn)品特色;
?初步樹立品牌的形象。
②加強期：
?深度引導消費者，塑造對產(chǎn)品和品牌的信賴感和好感，搶占市場;?由點帶面，吸引其周邊市場的經(jīng)銷商。
③補充期：
以各種SP、促進銷售，使品牌形象及產(chǎn)品銷售走向平穩(wěn)和發(fā)展，進一步吸引經(jīng)銷商對加盟品牌的信心。
3、訴求重點：
?個性,潮流的青春風格
?個性品位的中檔產(chǎn)品
4、針對消費者方面：針對各階層消費者，運用不同媒體做有效的訴求。
1，制作sticker張貼計程車上，公車椅背上及公共電話或公司行號的電話機上，以隨時隨地地提醒消費者注意，彌補大眾傳播媒體之不足，并具有公益的作用。
2，制作小型月歷卡片，于元旦等節(jié)日散發(fā)贈送各界人士利用，譬如置于服裝店、商業(yè)區(qū)(服務臺)供人隨意索取，也可夾于雜志頁內(nèi)，贈送讀者。
3，除正式大篇幅的廣告外，在報紙雜志上另可采用游擊式的策略，運用經(jīng)濟日報的插排和聯(lián)合、中時的分類廣告版，不定期刊登小廣告，一則省錢，二則可彌補大廣告出現(xiàn)頻次不夠多的缺失。只要設計得簡明、醒目，依舊有很大的效果。
4，創(chuàng)意形式以視頻廣告短片為用戶引導方式，隨著廣告片節(jié)奏的深入，銜接出用Flash方式表現(xiàn)的廣告片主要體現(xiàn)內(nèi)容，并強化用戶的視覺感官，增強用戶對產(chǎn)品的認同度。
六、廣告預算
1，公車椅背上張貼紙質廣告8000元，計程車上打LED廣告12000元
2，制作月歷卡片4000元
3，雜志報紙上登廣告10000元
4，網(wǎng)絡視頻廣告投放20000元
總計54000元
七、廣告效果預測
采用調查問卷的方法。
您對“格點”廣告的感覺是什么樣子的?(用一兩個詞語描述，如，個性、潮流等)
您最容易記住我們廣告的那一部分?
A.廣告標語B.產(chǎn)品特色C.廣告場景等等問題2，通過網(wǎng)上寫評論的方法
消費者可登陸我們的廣告“效果評論臺”進行評論或提意見，我們會定期回復。
八、廣告效果的監(jiān)控
廣告策略實施后我們會對店內(nèi)銷售做系統(tǒng)全面的統(tǒng)計，對所得數(shù)據(jù)進行分析了解，根據(jù)實際情況在采取有效措施和方針，從而實現(xiàn)銷售量的增長。
廣告策劃書范文2
1背景簡述
哈爾濱秋林集團股份有限公司的旗下產(chǎn)品秋林格瓦斯飲料，又稱格瓦斯(又叫克瓦斯、卡瓦斯)源自俄羅斯，中文翻譯為用面包發(fā)酵釀制的碳酸飲料，采用其傳統(tǒng)發(fā)酵工藝加工，是國內(nèi)目前為大列巴(大面包)釀造的飲品。格瓦斯是以山花蜜、啤酒花、谷物漿火、白糖、黑糖等天然物質為原料，經(jīng)多種乳酸菌，酵母菌復合發(fā)酵釀制而成的微醇性生物飲品。其口感醇香微甜，具有開胃、健脾、降血壓、消除疲勞等保健作用，與“德國啤酒”、“美國可樂”、“保加利亞布扎”一起被公譽為世界四大民族飲品。
此飲品采用生物工程技術，以俄式大面包(大列巴)、麥芽糖為基質，經(jīng)糖化、乳酸菌、多菌株混合發(fā)酵而成。顏色近似啤酒而略呈紅色，酸甜適度，口感極佳，是一種無酒精的發(fā)酵清涼飲料。
秋林格瓦斯是一種具有俄羅斯特色的飲品，歷史悠久，在哈爾濱地區(qū)深受人們喜愛。然而，在其他省市地區(qū)卻很少有人熟知，購買渠道也是有限的。所以，決定制作網(wǎng)絡廣告宣傳秋林格瓦斯飲品，在網(wǎng)上積極地開發(fā)這一領域的市場，讓更多的消費者認識格瓦斯，購買到格瓦斯。為消費者提供便利，提供實惠。我們通過對當前飲品市場的調查、資料分析，撰寫了這篇秋林格瓦斯網(wǎng)絡廣告策劃方案。
2市場分析
秋林格瓦斯是一種具有俄羅斯特色的飲品，歷史悠久，在哈爾濱當?shù)乇槐姸嘞M者所了解。然而，在其他省市卻很少有人知道，即使有消費者想購買，在其他地區(qū)也不容易買到。并且，秋林格瓦斯口味獨特，有益身體健康，價格適中，有很大的發(fā)展?jié)摿?。所以，為了提高秋林格瓦斯飲品的銷售，積極地宣傳秋林格瓦斯的文化，從而更好的開發(fā)這一領域的市場。
現(xiàn)在，在網(wǎng)上有不少商家銷售食品和飲品，各類商品層出不窮。但是，銷售秋林格瓦斯的商家卻寥寥無幾，競爭力還不是很大。但是，現(xiàn)在秋林格瓦斯的知名度還不是很高，還需要加以宣傳才能被更多的消費者所了解，才能開發(fā)出更大的市場。
3網(wǎng)絡廣告創(chuàng)意及網(wǎng)絡廣告戰(zhàn)略
進入二十一世紀，全球動漫游戲產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展，已經(jīng)進入信息時代的發(fā)展鼎盛時期，互聯(lián)網(wǎng)的應用，使文化傳播更快速，更便捷，并為世界文化共榮提供了新型途徑。今天，任何文化層次、生活環(huán)境的男女老少都有可能成為動漫的忠實“粉絲”。圖書、報刊、電影、電視、音像制品以及各種新媒體的廣泛運用使得
與動漫形象有關的影片及游戲、玩具、服裝等周邊產(chǎn)品變得豐富多彩，以動漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)被視為繼通信、互聯(lián)網(wǎng)之后的又一新興朝陽產(chǎn)業(yè)。
據(jù)統(tǒng)計，中國目前有50多個城市宣稱要建設中國的“動漫之都”或“國家動漫產(chǎn)業(yè)基地”，其中已掛牌的接近30個。除了深圳、長沙、杭州、蘇州這些原本就有動漫發(fā)展基礎的城市外，河北石家莊、廣西柳州、遼寧阜新這些傳統(tǒng)意義上的二三線城市也加入發(fā)展動漫行列。僅江蘇一地，就有蘇州、無錫、常州三個“動漫基地”。各地動漫產(chǎn)業(yè)基地紛紛出臺各項優(yōu)惠政策吸引動漫企業(yè)和動漫教育機構入駐，為發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)寄予厚望。
動畫產(chǎn)業(yè)躋身支柱產(chǎn)業(yè),在國民經(jīng)濟總量中的比重越來越大,呈現(xiàn)出快速增長的新趨勢。當今世界，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為綜合國力競爭的一個重要標志。產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，以影視動畫片為原創(chuàng)品的系列開發(fā)從創(chuàng)意生產(chǎn)到銷售，形成了完整的、延伸的產(chǎn)業(yè)鏈，呈現(xiàn)出越來越強的產(chǎn)業(yè)化趨勢。
所以我打算把廣告的設計和動漫元素相結合，通過相關的動漫圖片和飲料圖片相結合制作橫幅廣告、郵件廣告、軟文等，在消費者心中樹立一個有實力的、國際化的、歷史悠久的、時尚的、健康的、品牌好、口碑好的飲料形象。以健康、自然的主題，清新。熱血的風格表現(xiàn)出來。主要通過靜態(tài)圖片形式進行設計，具體的廣告設計會根據(jù)情況調整。
4網(wǎng)絡廣告投放范圍
我們的目標人群主要是針對初中、高中、大學的學生，設計一段廣告詞，并把這段廣告分享到QQ空間、優(yōu)酷網(wǎng)、新浪微博、騰訊微博、酷六網(wǎng)、美麗說蘑菇街等各種論壇里，還可以把網(wǎng)址發(fā)在QQ群里、個性簽名、說說、心情以及一些博客里。主要病毒營銷方式是口頭傳遞，“常喝消化好，秋林格瓦斯”傳遞設計的口號。
考慮到的廣告營銷的基本要素是：
①提供有價值的產(chǎn)品或服務;
②提供無須努力地向他人傳遞信息的方式;
③信息傳遞范圍很容易從小向很大規(guī)模擴散;
④利用公共的積極性和行為;
⑤利用現(xiàn)有的通信網(wǎng)路;
⑥利用別人的資源。
就如我們看到H1N1流感傳播的那樣，其只需通過咳嗽或噴嚏就可以再人群中傳播。而不是像艾滋病，需要通過血液，性才可以傳播。我們在開展我們病毒傳播之時同樣需要考慮：讓用戶簡單就可以傳播起來。
從性別比例考慮，對于動漫方面的東西女性關注的比較多，歲數(shù)是在10-30歲的居多，他們的購物欲望較強。他們對于一些新穎的東西充滿好奇，也有一種自然的天性就是有時候會很沖動，看到自己喜歡的東西就會毫不猶豫的買下來。他們也是比較喜歡上網(wǎng)的。一般都有自己的電腦，特別是在周末這個時間段上網(wǎng)的時間相對較長，那么我們網(wǎng)站的瀏覽量也會相對較高。還有這部分人使用的手機都是相對來說功能較為齊全的，他們在業(yè)余時間也會在手機上關注關于動漫類的東西。所以針對這部分人群，將動漫和產(chǎn)品實際在一起可以更好的刺激他們的購買欲望。
從職業(yè)比例考慮，可以在動漫中找到自己的夢，經(jīng)歷自己窮盡一生也無法經(jīng)歷的事情?？梢泽w驗到豐富的感情—或開懷大笑，抑或號啕大哭，或悵然若失，抑或暫得于己!動漫世界濃縮了真實世界，卻又高與真實世界!當然喜歡這類型的一般就是高中生了。有時候，很羨慕漫畫里的人可以生活的那么精彩，身邊總有奇怪的事情發(fā)生。他們就在想如果他們的生活也能那樣該多有意思啊!所以在設計時要盡可能的融合這一點。
5網(wǎng)絡廣告媒體策略
充分利用QQ、博客、微博、郵件、優(yōu)酷網(wǎng)、酷六網(wǎng)、個性簽名、說說、心情美麗說蘑菇街等各種論壇等方式進行投放和宣傳廣告。目前主要是通過現(xiàn)有的免費資源進行網(wǎng)絡廣告的宣傳。
現(xiàn)在微博營銷的作用越來越大，微博營銷方式是宣傳的重要手段，作為最主要的媒體宣傳方式，重磅出擊。網(wǎng)絡微博是一種新興的宣傳工具,甚至可以稱為新媒體，從最初的個人撰寫微博贏得個人宣傳的目的，到現(xiàn)在企業(yè)開通企業(yè)微博作為宣傳手段，更好地利用博客，是企業(yè)做好網(wǎng)上銷售的必要工具。所以要很好的利用這一方式進行推廣與宣傳。
6網(wǎng)絡廣告預算及分配
因為目前主要是利用免費的資源進行網(wǎng)絡廣告的設計、發(fā)布、宣傳推廣，所以費用主要是用在網(wǎng)費和相關資源的下載費用上，以及投放廣告可能用到的相關費用。
7網(wǎng)絡廣告效果預測
1.預先階段：
可以根據(jù)自身的要求決定該策劃可行性以及修改意見，最后決定最終效果。
2.發(fā)布階段：
通過網(wǎng)絡廣告形式的發(fā)布、傳播、各種方式的宣傳，增強產(chǎn)品的時尚形象達到提高市場知名度和品牌認知率，最終使得其在飲品市場的份額和銷售業(yè)績有較大程度的提高。并培養(yǎng)潛在消費者。
3.最后階段：
可以參考銷售營業(yè)額驚醒充分的市場調查最終對該廠品的總體效果進行最終評定。
廣告策劃書范文3
房地產(chǎn)廣告從其籌備到真正落實是一個十分復雜的過程，僅有切實掌握好其中每一步的關鍵，才能最終得到夢想的廣告效果，房地產(chǎn)廣告策劃流程通常分為四個階段：
準備階段：拿地，規(guī)劃設計出產(chǎn)品（開發(fā)公司廣告部）—→確定預算—→尋找廣告公司
實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息—→廣告公司出媒體計劃—→確定廣告目標—→主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)—→廣告投放時間的確定—→媒體選擇
傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣
評估階段：測定廣告投放的效率
一、準備階段
1、拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品
一般來說，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是十分透徹的，十分利于項目以后一系列的推廣。對于是自我組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優(yōu)缺點。若是開發(fā)商自我組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內(nèi)部溝通會十分流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有必須的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經(jīng)驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，能夠發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。
2、確定預算
（1）廣告預算資料
常見的房地產(chǎn)廣告預算資料包括以下幾項：
A、廣告調查費用
包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等
B、廣告制作費用
包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術設計、廣告禮品等直接的制作費用
C、廣告媒體費用
購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用
D、其他相關費用
是與廣告活動有關的公共活動、SP活動、直效營銷等費用
（2）確定廣告預算的方法
如果是對外尋找廣告公司，開發(fā)商會在產(chǎn)品出來后根據(jù)項目的大小和性質來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業(yè)品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式
A、量入為出法。即根據(jù)開發(fā)商本身資金的承受本事來確定廣告預算，帶有必須的片面性
B、銷售百分比法。即開發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。
C、競爭對等法。即根據(jù)競爭對手大致投入的廣告費用來確定自我項目的預算。
D、目標任務法。即開發(fā)商首先確定促銷目標，根據(jù)所要完成的促銷目標決定必須執(zhí)行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。
通常大的房地產(chǎn)開發(fā)商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發(fā)商則會根據(jù)銷售狀況階段性的滾動執(zhí)行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方應對產(chǎn)品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最終會由廣告公司與開發(fā)商一齊協(xié)商制訂。
3、尋找廣告公司
通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：
（1）廣告招標。即向多家廣告公司發(fā)標，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報價。其優(yōu)點在于創(chuàng)意結果直觀，易于確定，并且收費情景清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規(guī)模大、定力強的公司不愿參加招標。
（2）經(jīng)驗選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來初步選定一家，請其在必須時間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂于理解；而缺點在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在必須風險。
不一樣項目會根據(jù)其大小性質來選擇不一樣方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發(fā)商就項目進行透徹的了解和合作。
二、實施階段
1、廣告公司了解項目及購買對象信息
僅有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產(chǎn)品進行徹底的研究，其資料包括：項目周邊情景，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發(fā)商會向廣告公司供給大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，僅有在吃透了整個產(chǎn)品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。
2、廣告公司出媒體計劃
（1）確定廣告目標。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當?shù)牡攸c以恰當?shù)姆绞絺鬟_給恰當?shù)娜?，廣告目標不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產(chǎn)廣告或多或少必然會到達的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：
A、所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？
B、目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？
C、要傳達給消費者的信息是什么？怎樣樣才能有效的傳達這些信息？
D、用什么來測定傳達消息的效果？
（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣，激發(fā)消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產(chǎn)品，所以在房地產(chǎn)廣告必須要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點，易于消費者理解記憶和理解。
首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最終組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其異常的地方，能有其不可復制性，是其他競爭樓盤所不具備的，可是通常大部分項目很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現(xiàn)其樓盤的特殊性和不可復制性。開發(fā)商和廣告公司會根據(jù)樓盤的銷售節(jié)奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，能夠限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則能夠堅持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發(fā)周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要研究以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告?zhèn)鞑シ绞?，地域性因素，項目開發(fā)周期等。
其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應當根據(jù)其項目特質及消費者性質來確定，在那里，開發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個創(chuàng)意是否成功的關鍵。僅有開發(fā)商和廣告公司就項目充分溝通后，廣告公司才會對項目有徹底的了解，利于其進行創(chuàng)意；也僅有彼此間充分的溝通，才能使開發(fā)商理解并支持廣告公司對產(chǎn)品進行的藝術性的解讀和表現(xiàn)，開發(fā)商也能夠限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過分注重藝術效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發(fā)商本身不專業(yè)有關，以自我的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時也有很多充滿藝術價值可是根本不知所云的廣告也與開發(fā)商對廣告公司過于放任自流有關部門，所以，恰到好處的溝通與合作就很重要。在那里，開發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過分采用聯(lián)想式表達法，過分“藝術”化，傳播媒體選擇的單調，虛張聲勢華而不實，不顧產(chǎn)品特點以自我的審美觀強加于對方等。
3、廣告投放時間的確定
一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業(yè)額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至到達了一兩年，而房地產(chǎn)廣告時間的節(jié)奏通常能夠分為如下四種：
（1）集中型。是指廣告集中一段時間發(fā)布，以在短時間內(nèi)迅速構成強大的廣告攻勢。優(yōu)點在于能在短時期內(nèi)給予消費者強烈而有效的刺激，以到達廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發(fā)布時機的選擇十分重要，若廣告未到達預期的效果，則很難進行補救
（2）連續(xù)型。指在必須時期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時間，使廣告經(jīng)常性反復在目標市場出現(xiàn)，以逐步加深消費者印象。優(yōu)點在于不斷刺激消費者，并節(jié)省廣告費用；在于不可能每次都到達刺激消費者的目的，并且預算也決定了連續(xù)性廣告無法進行大規(guī)模、長時間的廣告攻勢。
（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優(yōu)點在于根據(jù)項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發(fā)布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要研究消費者的遺忘速度。
（4）脈動型。脈動型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時間內(nèi)不斷堅持廣告發(fā)布，又在某些時機加大發(fā)布力度，構成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。而廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：
（1）引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動
（2）公開期。樓盤被正式推向市場，一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒，一旦開盤，隨著強銷期的來臨，很多的報紙廣告，結合強有力的業(yè)務推廣，如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。
（3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當?shù)膹V告方向，作最終的沖刺，以達最圓滿的成績。
廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。
在那里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個項目大小性質有關，小項目宜采取集中型，以短平快形式的限度的提高項目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動型的方式。
4、媒體選擇
房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網(wǎng)絡、空中飛行物等。選擇不一樣的媒體以及如何正確的組合不一樣媒體是極其重要的。
一般廣告公司會根據(jù)項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經(jīng)濟觀察報》及《三聯(lián)生活周刊》《IT經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。
大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體能夠定向派發(fā)，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費收到的經(jīng)濟效益，應當對不一樣類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優(yōu)補拙。
三、傳播階段
在此階段，前期各項準備已經(jīng)十分具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準備的十分詳細，可是市場是不斷變化及不可預知的，所以在這個階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷售第一線及時反饋的情景來盡心廣告計劃的修改，若銷售情景基本貼合當初預制的，則廣告計劃改動不大；若有必須的差距，能夠就資料和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶反饋的情景加以修改；但若銷售情景極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發(fā)商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業(yè)務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情景下，一是有可能產(chǎn)品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，所以能夠根據(jù)市場反饋對產(chǎn)品作出相應的修改，同時就產(chǎn)品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝項目上市，爭取打個翻身仗。
四、評估階段
營銷學上通常說：廣告主們都明白自我投放的廣告里有一半是無效的，可是誰也不知哪一半是無效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的不一樣點就是：房地產(chǎn)廣告能夠在廣告投放后的當天就能直接在來電來訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項目已經(jīng)能夠經(jīng)過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標準。在不一樣項目的反復實踐中發(fā)現(xiàn)，來電數(shù)量的確能在必須程度上反映廣告投放效果，可是過分強調來電數(shù)量就像完全忽視來電數(shù)量一樣，走向另一個誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：一是直接到訪；二是電話詢問；三是留下印象。所以電話數(shù)量就成了廣告銷售力的直接體現(xiàn)?？墒菣z測不一樣項目，能夠發(fā)現(xiàn)同樣都是十分優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，可是兩者正常的廣告之后電數(shù)量也不一樣。能夠看出，相對于廣告表現(xiàn)來說，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要干道附近的項目來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達；高檔項目（別墅，TOWNHOUSE，高檔公寓）來電率低，因為目標客戶群總量低；進入銷售后期的老項目低，因為市場認知度高，
電話詢問不再成為最主要的了解手段。僅有根據(jù)不一樣項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項目進行相應的調整與修改。
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