房地產(chǎn)企業(yè)合同常見(jiàn)法律問(wèn)題
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房地產(chǎn)企業(yè)合同常見(jiàn)的一些法律問(wèn)題
任何一家房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著各種各樣的合同，現(xiàn)實(shí)生活中，合同所存在的問(wèn)題也比較繁瑣。通過(guò)對(duì)合同進(jìn)行審查修改，筆者發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的合同之所以產(chǎn)生嚴(yán)重的問(wèn)題，其實(shí)更多的不是法律上原因，而是由于表達(dá)不當(dāng)引起的。下面筆者將審查房地產(chǎn)企業(yè)合同中發(fā)現(xiàn)的常規(guī)問(wèn)題做一下分類(lèi)。
一、內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，多是下載文本。
很多企業(yè)在使用合同時(shí)經(jīng)常從網(wǎng)上進(jìn)行下載，百度下載的文本，不是全部不能用，而是需要根據(jù)各自企業(yè)的特殊性，進(jìn)行必要的修改，以適應(yīng)自身企業(yè)的實(shí)際情況，最大限度維護(hù)自己的合法權(quán)益。比如炒樓花，買(mǎi)房者將其預(yù)購(gòu)的未交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓。我國(guó)對(duì)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓并未明文禁止，但帶有投機(jī)性的炒樓花行為很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)此我們?cè)诤贤谋局袘?yīng)當(dāng)明確約定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件。
二、借用其他部門(mén)合同，直接拿來(lái)主義。
很多人為了提高工作效率，采用拿來(lái)主義的方式，對(duì)他人的合同，其他部門(mén)的合同大量模仿。合同絕沒(méi)有放之四海而皆準(zhǔn)的范本，每一個(gè)合同都有它自身的特殊之處，模仿可以，但要結(jié)合實(shí)際情況，增強(qiáng)針對(duì)性和實(shí)用性。比如我們之前遇到一個(gè)案子，公司需要招聘臨時(shí)工作人員，人力資源的經(jīng)理拿了個(gè)勞動(dòng)合同就跟十幾個(gè)臨時(shí)員工簽了。五個(gè)月以后辭退一個(gè)，被辭退的臨時(shí)工將公司告到了仲裁委員會(huì)，要求按照勞動(dòng)法給付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金并補(bǔ)交保險(xiǎn)。緊接著，十幾個(gè)臨時(shí)員工紛紛提起勞動(dòng)仲裁，公司只能一一予以賠償。這里需要說(shuō)明的是，勞動(dòng)合同不同于勞務(wù)合同。跟臨時(shí)工作人員簽訂勞務(wù)合同，不受勞動(dòng)法的約束。但如果簽訂了勞動(dòng)合同，就要嚴(yán)格依據(jù)勞動(dòng)法該交保險(xiǎn)交保險(xiǎn)，該給經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償給補(bǔ)償。
三、結(jié)構(gòu)安排不合理，順序雜亂無(wú)章。
在給一個(gè)公司審核合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)公司法務(wù)寫(xiě)的所有合同都是十二條。問(wèn)他他解釋說(shuō)他有一次聽(tīng)培訓(xùn)課，說(shuō)最完美的合同應(yīng)當(dāng)是十二條。且不說(shuō)一個(gè)合同應(yīng)該有多少條，問(wèn)題是這十二條能不能將合同雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式、不可抗力等內(nèi)容表述清楚。除此之外，這個(gè)公司的所有合同有一個(gè)通病，條款之間無(wú)層級(jí)關(guān)系，也沒(méi)有嚴(yán)格的順序關(guān)系，雜亂無(wú)章，毫無(wú)頭緒，缺乏體系性。就好比一堆建筑材料胡亂堆積在一起，根本無(wú)法形成真正的美觀的高樓大廈。因此，在寫(xiě)合同時(shí)，要注意結(jié)構(gòu)安排的合理性，不能隨意羅列，想到哪寫(xiě)到哪，權(quán)利義務(wù)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，毫無(wú)秩序。
四、表述精度不足，明顯忽略細(xì)節(jié)。
比如，我們要銷(xiāo)售辦公樓，總價(jià)款2000萬(wàn)，買(mǎi)方分兩期支付，每次1000萬(wàn)。逾期交款的，每逾期一天，需向賣(mài)方支付千分之三的違約金。第二次交款逾期。那這個(gè)違約金的計(jì)算就出現(xiàn)了爭(zhēng)議，支付2000萬(wàn)的日千分之三，還是剩下的1000萬(wàn)的日千分之三的違約金。表述精度不足，發(fā)生合同問(wèn)題非?？上?，許多合同相互扯皮及反復(fù)訴訟都是由于表述不當(dāng)引起的。
五、忽略版面質(zhì)量，不注重形式。
版面上不修邊幅，是目前合同的通病，很多制作人員對(duì)于行間距、字體、字號(hào)、對(duì)齊方式等缺乏細(xì)心調(diào)整，可以想一下，一個(gè)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)的合同，排版卻很糟糕，字體有大有小，表面影響的是合同的美觀，實(shí)際也會(huì)公司的形象產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。好的版面，會(huì)提升美觀度，立馬高大上了。實(shí)際這也就是內(nèi)容和形式的關(guān)系問(wèn)題，有什么樣的內(nèi)容就應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出什么樣的形式。好比保險(xiǎn)公司對(duì)員工的衣著要求比較嚴(yán)格，必須穿正裝。正裝就是形式，美觀的合同也是形式。內(nèi)容決定形式，形式對(duì)內(nèi)容具有反作用。當(dāng)形式與內(nèi)容相適應(yīng)時(shí)會(huì)對(duì)內(nèi)容起到積極的促進(jìn)作用，當(dāng)不適應(yīng)時(shí)會(huì)起到消極的阻礙作用。所以我們?cè)谄鸩菪薷暮贤瑫r(shí)，對(duì)于合同的版面雖然只是個(gè)形式，但絕對(duì)不能輕視。要將形式與內(nèi)容適應(yīng)。
六、未充分行使約定權(quán)。
法律永遠(yuǎn)不可能事無(wú)巨細(xì)包羅萬(wàn)象，因此許多細(xì)節(jié)需要當(dāng)事人自行約定。舉個(gè)例子，如果我們準(zhǔn)備找個(gè)形象代言人，成龍，然后和一家廣告公司簽訂了廣告服務(wù)合同。廣告公司設(shè)計(jì)的內(nèi)容是成龍拍完武打戲份后，說(shuō)了一句廣告詞，自從買(mǎi)了某某公司的房子，腰不酸了背不疼了，腿也不抽筋了，連電梯都不用，一口氣爬五樓。當(dāng)然這是一個(gè)虛構(gòu)的事實(shí)，但里面的法律意義卻非常重大。問(wèn)題：廣告內(nèi)容本身的違法，房產(chǎn)公司要不要承擔(dān)責(zé)任。這個(gè)是容易扯皮的事。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題是可以規(guī)避掉的，我們完全可以在合同中明確，因廣告公司的設(shè)計(jì)內(nèi)容違法或發(fā)布手續(xù)不全而引起的損失均由廣告公司承擔(dān)。而且，廣告服務(wù)本身就是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的服務(wù)，廣告內(nèi)容的合法違法，是廣告公司的應(yīng)知內(nèi)容。
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