房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理
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房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理的知識(shí)點(diǎn)
1、合約規(guī)劃是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類、金額進(jìn)行預(yù)估，是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)。合約規(guī)劃也可以理解為以預(yù)估合同的方式對(duì)目標(biāo)成本的分級(jí)，將目標(biāo)成本控制科目上的金額分解為具體的合同(合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級(jí)分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對(duì)合同的嚴(yán)格管控，實(shí)現(xiàn)了對(duì)“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本”的有效管控)
2、對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行合約分解的方法多為“量價(jià)分離原則”和“經(jīng)驗(yàn)值”，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和投資收益指標(biāo)，制定項(xiàng)目各控制費(fèi)項(xiàng)可能發(fā)生的合約及預(yù)計(jì)金額，并推演出每一個(gè)合約付款條件，分解為合約的付款計(jì)劃，進(jìn)而形成項(xiàng)目的整體資金規(guī)劃
3、合約規(guī)劃余量指在做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用不明確，用規(guī)劃余量來標(biāo)明暫時(shí)不能明確的費(fèi)項(xiàng)，并作為費(fèi)項(xiàng)的“蓄水池”，隨著實(shí)際簽訂合同的變化而變化。規(guī)劃余量的總額反應(yīng)了目標(biāo)成本控制的松緊度。針對(duì)規(guī)劃余量設(shè)定每一個(gè)費(fèi)項(xiàng)的預(yù)警、強(qiáng)控范圍，便可作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)。
4、合約規(guī)劃如何指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行?
1)合同簽訂環(huán)節(jié)
簽訂合同時(shí)，由專業(yè)部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定合同，明確合同金額、付款時(shí)間、付款方式，進(jìn)而形成項(xiàng)目成本支付計(jì)劃。同時(shí)，將合同付款與項(xiàng)目計(jì)劃中的工作項(xiàng)或工作成果進(jìn)行綁定，保證合同付款不會(huì)與實(shí)際工程的完工情況不符，避免合同款項(xiàng)超付的問題。
在合同簽訂審批環(huán)節(jié)，必須對(duì)照合約規(guī)劃，并考察費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，通過預(yù)警、強(qiáng)控指標(biāo)進(jìn)行對(duì)應(yīng)管控，且不允許重復(fù)被其它合同選擇，這樣防止重復(fù)計(jì)算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問題。
合同簽約審批時(shí)會(huì)存在兩種情況：
?、俸贤痤~<規(guī)劃金額
需經(jīng)辦部門針對(duì)金額差距闡述原因，并對(duì)差距金額后續(xù)使用方式做出判斷：合同費(fèi)用節(jié)約，相應(yīng)金額進(jìn)入費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，可調(diào)配給同費(fèi)項(xiàng)其余合同，并出具費(fèi)用節(jié)約單;合同范圍變更，后續(xù)仍需簽訂額外合同，則相應(yīng)金額編制為另一個(gè)合約規(guī)劃;合同金額壓縮和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，后續(xù)合同會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)變更，則需要為合同編制預(yù)計(jì)變更。
?、诤贤痤~>規(guī)劃金額
同樣需經(jīng)辦部門闡述金額差距原因，并對(duì)缺口金額尋找解決方案：如果是合同范圍變更，就調(diào)整相關(guān)的合約規(guī)劃金額，補(bǔ)充為本合約規(guī)劃金額;如果是原先預(yù)算不足或外部環(huán)境變化導(dǎo)致的合同成本增加，需查找規(guī)劃余量，并從規(guī)劃余量中劃撥金額作為補(bǔ)充，同時(shí)出具項(xiàng)目成本超支單。
2)合同執(zhí)行環(huán)節(jié)
在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)，當(dāng)進(jìn)行變更申報(bào)時(shí)，需要預(yù)審變更金額(設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證)，并與簽訂環(huán)節(jié)中的預(yù)計(jì)變更對(duì)應(yīng)，確保變更在可控范圍內(nèi)，超出部分金額由規(guī)劃余量劃出。
當(dāng)變更實(shí)施完成后進(jìn)行施工確認(rèn)階段，核定是否完成、實(shí)際完成的工程量，將變更金額納入項(xiàng)目成本。
最后，分析變更產(chǎn)生的原因及變更導(dǎo)致的成本分布，即進(jìn)行有效成本與無效成本的情況分析。
3)合同付款環(huán)節(jié)
首先，根據(jù)工程形象進(jìn)度，對(duì)“已完工”部分的工程量進(jìn)行審定，反映工程的實(shí)際完工“產(chǎn)值”，并作為制定付款申請(qǐng)的重要依據(jù);其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項(xiàng)支付提供依據(jù);再次，根據(jù)合同付款條件及實(shí)際完工產(chǎn)值，修訂付款計(jì)劃，形成項(xiàng)目級(jí)付款計(jì)劃;最后在付款計(jì)劃范圍內(nèi)完成付款申請(qǐng)，并完成款項(xiàng)支付。
5、合約規(guī)劃的優(yōu)化及調(diào)整
針對(duì)尚未簽訂的合同，由于實(shí)際業(yè)務(wù)的變化，可能導(dǎo)致項(xiàng)目合同未必按照原先規(guī)劃的思路進(jìn)行簽訂，那么項(xiàng)目成本經(jīng)理需要定期對(duì)合約規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。此時(shí)工作情況主要有兩種：
◆將原先打包的大類合約規(guī)劃分解為更明細(xì)的合約規(guī)劃;
◆由于項(xiàng)目實(shí)際情況發(fā)生變化，合約后續(xù)的范圍將發(fā)生交叉，需要將多個(gè)合約規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，重新明確每一個(gè)規(guī)劃的金額及發(fā)生時(shí)間
6、合約規(guī)劃”理論模型下的成本管理，具備三大優(yōu)點(diǎn)：(1)關(guān)注成本的重點(diǎn)發(fā)生變化，從原來關(guān)注成本核算點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注會(huì)引起成本變化的每個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，如合同、變更、結(jié)算、付款等，真正起到對(duì)引起成本變化的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行實(shí)時(shí)把控;(2)管理層下達(dá)成本管理指標(biāo)變得更加科學(xué)、容易、符合實(shí)際，一線業(yè)務(wù)口的工作標(biāo)準(zhǔn)化程度提高，工作量減少，操作簡單，反饋意見直接明晰，各個(gè)業(yè)務(wù)口都能以“合同—合約規(guī)劃”產(chǎn)生的信息流和管理流進(jìn)行運(yùn)作和管控，讓成本管控措施有效落地;(3)可以有效實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)目成本的事前和過程控制，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本實(shí)時(shí)反映，動(dòng)態(tài)清楚，一目了然。7、基于合約規(guī)劃的三代動(dòng)態(tài)成本過程控制
(1)第一代特點(diǎn)：以財(cái)務(wù)部門為成本主導(dǎo)，做實(shí)付款的成本核算
(2)第二代特點(diǎn)：以“財(cái)務(wù)部門+成本部門”為主導(dǎo)，聚焦合同管理，成本發(fā)生后通過拆分來核算成本。
(3)第三代特點(diǎn)：以“成本部門+財(cái)務(wù)部門”為主導(dǎo)，基于“目標(biāo)成本+合約規(guī)劃”管控動(dòng)態(tài)成本，兼顧成本控制、成本核算、成本做帳、資金計(jì)劃管理。
8、合約規(guī)劃對(duì)成本管理帶來的價(jià)值：
(1)通過“合約規(guī)劃”保障以目標(biāo)成本來控制成本發(fā)生。
(2)打通“成本與計(jì)劃聯(lián)動(dòng)”，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流管理的基礎(chǔ)。
(3)實(shí)現(xiàn)成本的分級(jí)管控。
(4)責(zé)任成本真正落地，變“指標(biāo)考核”為“合約(合同)考核”。
(5)支撐合同標(biāo)準(zhǔn)化、采招標(biāo)準(zhǔn)化。
(6)解決成控人員有權(quán)不敢用的問題。
(7)提高成本管理人員的工作效率和工作效果
9、影響合約關(guān)系和合約范圍的因素：
(1)政府或壟斷部門的規(guī)定或市場(chǎng)習(xí)慣
(2)業(yè)主方項(xiàng)目管理的特點(diǎn)、項(xiàng)目本身的特點(diǎn)
(3)對(duì)成本的要求
(4)對(duì)品質(zhì)的要求
(5)對(duì)責(zé)任和效率的要求
(6)設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)要求
(7)工程進(jìn)度
(8)公司所面臨的市場(chǎng)情況和市場(chǎng)地位
(9)承包商的條件和心態(tài)
10、合約規(guī)劃模板填寫注意事項(xiàng)說明：
(1)目標(biāo)成本：同成本管理體系定義的目標(biāo)成本。
(2)合約規(guī)劃金額：合約規(guī)劃總額應(yīng)同目標(biāo)成本總額相同
(3)已簽約金額: ①編制目標(biāo)成本時(shí)：指已經(jīng)簽訂合同金額
②項(xiàng)目開發(fā)過程中：指各合同累計(jì)簽約金額，各城市公司相關(guān)部門發(fā)生合同事項(xiàng)時(shí)應(yīng)及時(shí)送交合約規(guī)劃編制部門，以便及時(shí)進(jìn)行合同信息更新，掌控項(xiàng)目合約整體規(guī)劃情況。
(4)結(jié)算金額:合同結(jié)算完畢應(yīng)及時(shí)填寫結(jié)算金額。
(5)規(guī)劃余量: ①未結(jié)算合同：余量=規(guī)劃金額—已簽約金額。
?、诮Y(jié)算合同：余量=規(guī)劃金額—結(jié)算金額。
(6)合同工程范圍、內(nèi)容、界限劃分等盡可能清晰準(zhǔn)確的描述。
(7)發(fā)包方式：按總包、分包、政府指定、其它四種分類填寫
(8)簽約方式：按邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)、詢價(jià)、直接委托四種分類填寫。
(9)定標(biāo)原則：應(yīng)按照成本管理體系規(guī)定，選擇合適的定標(biāo)原則
(10)合同形式：按固定總價(jià)、可調(diào)總價(jià)、固定單價(jià)、可調(diào)單價(jià)、其他等分類填寫
(11)付款方式：盡量填寫詳細(xì)付款節(jié)點(diǎn)、時(shí)間及比例。產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理知識(shí)點(diǎn)
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