房地產(chǎn)是否存在泡沫分析

如果僅從租金回報(bào)率計(jì)算房地產(chǎn)投資收益率，這18年來(lái)，任一年的房地產(chǎn)投資回報(bào)率都是很差的，很多年份甚至比不上當(dāng)年的銀行存款。如果以租金回報(bào)率作為判斷房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，那么這18年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)一直處于泡沫之中。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)是否存在泡沫分析的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!

房地產(chǎn)是否存在泡沫分析

一：房?jī)r(jià)與收比偏高 房?jī)r(jià)與收入比是國(guó)際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間。而我國(guó)目前全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房?jī)r(jià)收入比則更高。 房?jī)r(jià)收入比過(guò)高作為我國(guó)樓市存在泡沫的一個(gè)依據(jù)理由是，房?jī)r(jià)最終要靠居民的支付能力來(lái)支撐，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能違背世界上其他國(guó)家通行法則。關(guān)于居民的隱性收入，很多城市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理當(dāng)中已經(jīng)考慮到了，而工資則是我國(guó)居民最主要的收入。如果考慮到我國(guó)居民收入巨大的兩極分化，目前的高房?jī)r(jià)更加使得普通居民不堪重負(fù)。當(dāng)然，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入也在增長(zhǎng)，但不能用未來(lái)可能的高收入來(lái)解釋現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，我國(guó)居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會(huì)和發(fā)達(dá)國(guó)家差不多，那時(shí)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)是合理的;但目前的高房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現(xiàn)象。

二：房租背離房?jī)r(jià) 房?jī)r(jià)與房租比是國(guó)際上又一個(gè)衡量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。在這一輪房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，出現(xiàn)的一個(gè)特殊現(xiàn)象就是房?jī)r(jià)快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時(shí)期內(nèi)甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲但租金卻下跌的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)和房租的背離作為樓市泡沫的一個(gè)重要信號(hào)。但無(wú)泡沫論者卻不這樣看，他們認(rèn)為投資房產(chǎn)的收益由房租和價(jià)值增值兩部分組成，在房屋價(jià)值增長(zhǎng)很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房?jī)r(jià)和房租背離不能說(shuō)明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價(jià)值，因?yàn)榉績(jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲。然而房屋的價(jià)值只不過(guò)是未來(lái)現(xiàn)金流(房租)的一個(gè)貼現(xiàn)，在利率不變的前提下，房屋之所以會(huì)增值是因?yàn)樽饨鹕蠞q或預(yù)期未來(lái)租金會(huì)上漲。脫離租金單炒房?jī)r(jià)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫的一個(gè)典型機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房?jī)r(jià)上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機(jī)者就要承受所有的損失。

三： 房?jī)r(jià)上漲是成本上漲造成的嗎? 目前有種觀點(diǎn)認(rèn)為這幾年房?jī)r(jià)的快速上漲，并不都是投機(jī)炒作造成的，而是由于建房成本的提高導(dǎo)致的。首先是各種材料費(fèi)、人工費(fèi)逐年上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2001年到2004年上半年，鋼材價(jià)格上漲了50%左右，混凝土價(jià)格上漲了60%左右，僅此兩項(xiàng)就使得房屋開(kāi)發(fā)成本每平方米增加了100多元。其次，根據(jù)新修訂的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，新建小區(qū)的配套設(shè)施和房屋質(zhì)量都有了很大的提高，這必然也增加了開(kāi)發(fā)成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場(chǎng)的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來(lái)協(xié)議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開(kāi)發(fā)成本的上升使得房?jī)r(jià)大幅上漲，這和樓市泡沫沒(méi)有關(guān)系。 但是上述觀點(diǎn)顛倒了房?jī)r(jià)和成本的因果關(guān)系，并不是成本上升推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而是房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致成本上升。房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過(guò)大，開(kāi)發(fā)商和投資者哄炒房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱使得鋼材和水泥出現(xiàn)短缺，價(jià)格大幅上漲。特別是土地，不是土地價(jià)格決定房?jī)r(jià)，而是房?jī)r(jià)決定土地價(jià)格。房?jī)r(jià)的一路上漲使得開(kāi)發(fā)商紛紛加大開(kāi)發(fā)規(guī)模，對(duì)土地的需求增加，造成地價(jià)上漲。事實(shí)上很多開(kāi)發(fā)商2001年和2002年銷(xiāo)售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤(pán)，土地都是上世紀(jì)90年代末通過(guò)協(xié)議方式低價(jià)獲得的，房屋的成本很低，但由于市場(chǎng)需求增加了，他們照樣高價(jià)出售;反過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在高價(jià)得到土地，如果一旦需求出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來(lái)樓市價(jià)格剛性，只漲不跌，是沒(méi)有根據(jù)的。

四：房地產(chǎn)業(yè)需不需要宏觀調(diào)控，專(zhuān)業(yè)者對(duì)樓市泡沫表示了極大的擔(dān)憂(yōu)。他們希望中央前一階段的宏觀調(diào)控政策得到很好的執(zhí)行，對(duì)一些地方政府和商業(yè)銀行陽(yáng)奉陰違的做法極為不滿(mǎn);他們希望中央政府加大宏觀調(diào)控的力度，特別是中央銀行應(yīng)該通過(guò)提高利率，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

應(yīng)對(duì)措施：加強(qiáng)宏觀調(diào)控

首先，宏觀調(diào)控?cái)D壓樓市泡沫不是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而恰恰是為了房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展;

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)像食品和服裝這樣的普通商品市場(chǎng)，而是一個(gè)受到土地和資金嚴(yán)格限制寡頭壟斷市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)而且必須由國(guó)家加強(qiáng)調(diào)控和管理，土地市場(chǎng)的規(guī)范和金融改革的滯后是這次房地產(chǎn)泡沫深層次原因，這兩個(gè)問(wèn)題不解決而讓房地產(chǎn)業(yè)自由發(fā)展只會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的大起大落，不利于房地產(chǎn)業(yè)本身健康發(fā)展，也會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響;

第三，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良后果而不進(jìn)行調(diào)控，只會(huì)讓問(wèn)題愈演愈烈，最終給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)毀滅性打擊。不能讓房地產(chǎn)泡沫“要挾國(guó)民經(jīng)濟(jì)”，必須及早防治，一點(diǎn)一點(diǎn)地?cái)D壓;

第四，從過(guò)高房?jī)r(jià)中獲益的是開(kāi)發(fā)商和炒房者，普通居民并不能從中獲益。對(duì)于城市里只有一套房屋自住的普通居民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲了，他們不能拿到市場(chǎng)上套現(xiàn);房?jī)r(jià)跌了，受影響的只是那些開(kāi)發(fā)商和炒房者，普通居民的居住條件并沒(méi)有惡化，倒是有可能進(jìn)一步改善居住條件。對(duì)于那些想要買(mǎi)房還沒(méi)有買(mǎi)房的居民來(lái)說(shuō)，則更是希望房?jī)r(jià)能降下來(lái)一些。

因此加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)破裂的可能性很低。首先，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲并不意味著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然旺盛，持續(xù)增加的購(gòu)房需求勢(shì)必推高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)的投資由商界人士主導(dǎo)，即使國(guó)家持續(xù)加息，“炒房者”也有足夠的能力應(yīng)對(duì)按揭成本的上升。其次，政府的宏觀調(diào)控將抑制房地產(chǎn)泡沫，我國(guó)有必要繼續(xù)推進(jìn)防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的宏觀調(diào)控措施。更為重要的是，人民幣是否升值、何時(shí)升值將對(duì)房地產(chǎn)泡沫起到“導(dǎo)火索”作用。目前相當(dāng)多的國(guó)際游資在我國(guó)炒賣(mài)房地產(chǎn)，其根本目的是博人民幣升值。只要存在升值的可能，游資就會(huì)持續(xù)涌入中國(guó)，吹大房地產(chǎn)泡沫。另一方面，如果人民幣升值已確信無(wú)望，游資會(huì)紛紛流出中國(guó)，大大增加泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。 所以，就目前我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的破裂和發(fā)展過(guò)快的問(wèn)題必須加大政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控出臺(tái)各種措施強(qiáng)有力的保證其健康有力的發(fā)展。