意大利房地產(chǎn)投資前景分析
現(xiàn)如今越來越多的人選擇投資海外的房地產(chǎn)，而意大利無論是從經(jīng)濟(jì)還是環(huán)境都是大家選擇的對象。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于意大利房地產(chǎn)投資前景分析的相關(guān)資料。供你參考。
意大利房地產(chǎn)投資前景分析
1. 永久產(chǎn)權(quán)
意大利房產(chǎn)可世世代代傳承。
2. 穩(wěn)定的市場
70%的意大利家庭擁有自己的房產(chǎn)。
3. 低風(fēng)險
房產(chǎn)是抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)的最有效方式。
4. 價格穩(wěn)定增長
數(shù)據(jù)顯示，2011年意大利相同地點的寫字樓銷售價格增長1.5%，店鋪價格增長1%，住宅價格增長2.2%。意大利房產(chǎn)的重要特性是穩(wěn)定增長，在價格浮動上不會大起大落。如歐洲其他一些大城市如阿姆斯特丹、柏林、馬德里等地一樣，米蘭、羅馬的房產(chǎn)價格也是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。在意大利投資移民的總數(shù)中，中國投資人所占比例約在30%左右，還將有更大的上升空間。其中70%的人會選擇購買居住型房產(chǎn)，另外30%選擇的是工業(yè)類、辦公室類的房產(chǎn)。
房地產(chǎn)投資的特性
1、土地開發(fā)的高成本性。
由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點，作為要價的依據(jù)，收取較高的報酬;同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。
2、是由于房屋建筑的高價值性。
房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。
一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程中，包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。
房地產(chǎn)投資分析
(1)市場分析。
市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財務(wù)分析時，能夠正確計算出未來現(xiàn)金流量。
(2)財務(wù)分析。
投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計出未來的現(xiàn)金流量。因此，財務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計，計算出預(yù)期報酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報酬率加經(jīng)比較來判定這項投資是否可行。此外，財務(wù)分析并對投資的風(fēng)險進(jìn)行估計，以判定面臨的風(fēng)險與預(yù)期報酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。
(3)可行性分析。
可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準(zhǔn)確性。
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