二手房交易不同過戶方式怎樣最省稅費(fèi)
二手房交易不同過戶方式怎樣最省稅費(fèi)
一直以來繁雜的二手房交易稅費(fèi)都讓買房人頭疼,省稅費(fèi)也成為每一位買房人思考的“頭等大事”。那么問題來了,二手房繼承、贈與和買賣,到底哪種過戶方式最省錢?
二手房交易不同過戶方式怎樣最省稅費(fèi)?
一、當(dāng)房產(chǎn)以繼承形式過戶時
房產(chǎn)繼承是按照《繼承法》的規(guī)定,把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。房產(chǎn)繼承是不需要交稅的(包括契稅、營業(yè)稅和個稅等)。但是有兩個條件:一是繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人死亡后才能發(fā)生;二是繼承遺產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)是被繼承人的法定繼承人。
需要注意的是,繼承房產(chǎn)需要辦理繼承公證,收費(fèi)采取分段遞減累計(jì)收取。受益額按公證處委托的機(jī)構(gòu)提供的“評估價”計(jì)算,通常低于市場價,各區(qū)不一樣。
具體標(biāo)準(zhǔn)如下:
受益額20萬元以下的部分,按不超過1.2%收取;
超過20萬元不滿50萬元的部分,按不超過1%收取;
超過50萬元不滿500萬元的部分,按不超過0.8%收取;
超過500萬元不滿1000萬元的部分,按不超過0.5%收取;
超過1000萬元的部分,按不超過0.1%收取。
證明單方贈與或受贈的,減半收取。(目前公證處只辦理雙方公證)
需要交的費(fèi)用為:如果受益額100萬,20萬×1.2%+30萬×1%+50萬×0.8%=9400元(公證費(fèi))。
提醒:繼承過戶獲得的住房,再次出售時和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業(yè)稅、個稅和契稅),滿五年且為家庭唯一住房可免征營業(yè)稅和個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時間連續(xù)計(jì)算。)
二、當(dāng)房產(chǎn)以贈予形式過戶時
根據(jù)規(guī)定,對于個人無償贈予不動產(chǎn)行為,應(yīng)對受贈人全額征收契稅,契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為總房價的3%。無償贈與房產(chǎn)給他人,南京市目前執(zhí)行的是免征營業(yè)稅和個稅。
需要特別注意的是:非家庭成員之間的房產(chǎn)贈予合同,必須經(jīng)公證處公證,所需繳納公證費(fèi)與繼承公證費(fèi)收取方式相同。
需要交的稅費(fèi)為:公證費(fèi)+3%契稅(家庭成員之間贈予過戶只需交3%契稅)
直系親屬:指相互之間有一脈相承的血緣關(guān)系的上下各代親屬,如父母與子女、外祖父與外孫子女等。
提醒:贈予過戶獲得的住房,如果是直系親屬之間贈予,再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業(yè)稅、個稅和契稅),滿五年且為家庭唯一住房可免征營業(yè)稅和個稅;非直系親屬之間通過贈予過戶獲得的住房,再次出售時需要繳納20%的個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時間連續(xù)計(jì)算。非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產(chǎn)權(quán)時間開始計(jì)算。)
三、當(dāng)房產(chǎn)以買賣形式過戶時
1、契稅(買房人交)
家庭唯一住房非家庭唯一住房
面積<90㎡1%3% 90㎡≤面積<144㎡1.5% 面積≥144㎡3%
2、營業(yè)稅(按規(guī)定應(yīng)由賣房人交,但在實(shí)際過程中會有轉(zhuǎn)嫁給買房人的情況)
購房時間≥5年購房時間<5年
普通住宅免征計(jì)稅價格*5.55%
非普通住宅(計(jì)稅價格-購房價格)*5.55%
普通住宅:住宅面積≤144㎡且容積率≥1.0
計(jì)稅價格:按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區(qū)同類房屋市場價格,按"孰高"原則予以確認(rèn)。
購房價格:根據(jù)納稅人提供的《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》確定。
3、個稅
購房時間≥5年購房時間<5年
住宅家庭唯一住宅可免核定征收1%或查驗(yàn)征收20%
查驗(yàn)征收:納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票,個人所得稅=(計(jì)稅價格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%
核定征收:納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票,個人所得稅=計(jì)稅價格×1%(南京目前按此標(biāo)準(zhǔn)征收個稅)
需要交的稅費(fèi)為:營業(yè)稅+個稅+契稅(按實(shí)際情況交納)
從以上的稅費(fèi)明細(xì)可以得出:
1、法定繼承人之間過戶繼承最劃算
法定繼承人之間的過戶,繼承最劃算,除了公證費(fèi)無需交納任何稅費(fèi),非法定繼承人之間的只能通過贈予或者買賣過戶。
提醒:在實(shí)際操作中,因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶,所以這種過戶方式的人比較少。
2、房子須繳營業(yè)稅時贈予較劃算
如果房產(chǎn)交易未滿5年,需要繳納營業(yè)稅的情況下,贈予比買賣過戶劃算。但是非直系親屬之間房產(chǎn)贈予過戶后,再出售時要交20%的個稅。
以上就是學(xué)習(xí)啦網(wǎng)小編為您整理提供的房地產(chǎn)知識相關(guān)信息,感謝您對學(xué)習(xí)啦網(wǎng)的關(guān)注!