房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算
房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算
房地產(chǎn)行業(yè)總得來(lái)說(shuō)還是有點(diǎn)特殊,整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中環(huán)節(jié)多,跟相關(guān)部門(mén)打交道也比較多;所以涉及到財(cái)務(wù)部的事也就更多了。以下是學(xué)習(xí)啦小編分享給大家的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算，一起來(lái)看看吧!
房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算概述
房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，土地上圈著的建筑物位置固定不可移動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是按照城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，對(duì)土地和土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
開(kāi)發(fā)對(duì)象可劃分為土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、城市開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和農(nóng)村開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)所蓋的房子就是他的產(chǎn)品。
行業(yè)特點(diǎn)：運(yùn)作環(huán)節(jié)多，投入資金大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，社會(huì)影響面廣，投資風(fēng)險(xiǎn)高，業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)。
開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)范圍包括六大類(lèi)：
1、住宅：主要有普通住宅、高級(jí)公寓、別墅。
2、商業(yè)房地產(chǎn)：主要有寫(xiě)字樓、族館、商店、酒店、銀行等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性服務(wù)行業(yè)所使用的房屋。
3、工業(yè)房地產(chǎn)：主要有企業(yè)基本生產(chǎn)車(chē)間，廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室和配套服務(wù)用房。
4、旅游房地產(chǎn)：指公園、名勝古跡、風(fēng)景區(qū)、沙灘、高爾夫球場(chǎng)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。
5、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：指種植、放牧為主的用房和設(shè)施。如農(nóng)場(chǎng)，林場(chǎng)。牧場(chǎng)。果園等。
6、特殊房地產(chǎn)：指政府辦公大樓、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括的六大類(lèi)：
1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2、前期工程費(fèi)
3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
4、建筑安裝工程費(fèi)
5、公共配套設(shè)施費(fèi)
6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本做為一級(jí)科目，具體明細(xì)包括如下：
第一項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地取得有2種方法)
(1)土地出讓金：國(guó)家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金(也就是購(gòu)買(mǎi)土地)，開(kāi)發(fā)商在交國(guó)家土地出讓金的同時(shí)產(chǎn)生了交易所以按出讓金額為計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)地區(qū)差別按3%-5%交納契稅，屬地方稅。
(2)土地以劃撥方式取得;國(guó)家依法批準(zhǔn)，用于國(guó)家機(jī)關(guān)，經(jīng)濟(jì)適用房，拆遷新建房、廉租房，公益事業(yè)等。契稅由房屋使用者補(bǔ)交，酌情處理。土地?zé)o償劃撥給使用人。
以上兩項(xiàng)是土地取得成本(土地有平米數(shù)量)
(3)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括耕地占用費(fèi)(指農(nóng)村開(kāi)發(fā))安置養(yǎng)老費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)，其他等。
所以以上所列都在第一大項(xiàng)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中列支也就是土地成本。
第二項(xiàng)：前期工程費(fèi)：
(1)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)，丈量，測(cè)繪，可行性研究以及水文地質(zhì)勘察。
(2)三通一平費(fèi)。做施工準(zhǔn)備，平整土地，通臨時(shí)道路，臨時(shí)用水、用電、臨時(shí)設(shè)施。
(3)可行性研究費(fèi)，可行性研究編制費(fèi)，市場(chǎng)調(diào)察費(fèi)，項(xiàng)目建設(shè)咨詢(xún)費(fèi)等。
(4)其他類(lèi):市政配套費(fèi)，配套方案征詢(xún)費(fèi)，工程保險(xiǎn)費(fèi)，環(huán)境評(píng)估費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)，審圖費(fèi)，曬圖費(fèi)，竣工檔案編制費(fèi)等其他。
第三項(xiàng)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)就是樓外地下設(shè)的管網(wǎng)工程。
(1)室外排水系統(tǒng)，上水配套，下水配套，熱水、直飲水等其他配套。
(2)室外電氣系統(tǒng)，供電配套工程費(fèi)及其他。
(3)室外燃?xì)庀到y(tǒng)，燃?xì)馀涮踪M(fèi)及其他。
(4)室外采暖系統(tǒng)，暖氣管道工程費(fèi)。
(5)通信系統(tǒng)配套費(fèi)。
(6)環(huán)衛(wèi)設(shè)施。
(7)其他類(lèi)。
第四項(xiàng)：建筑安裝工程費(fèi)
(1)建筑結(jié)構(gòu)工程：包括基礎(chǔ)工程(打地基)，主體結(jié)構(gòu)工程、門(mén)窗工程、公共部分精裝修(指墻體外樓道內(nèi))，室內(nèi)精裝修，樣板房等。
(2)設(shè)備及設(shè)備安裝工程，主要包括室內(nèi)水、電、燃?xì)狻⑴瘹?、管線設(shè)備安裝、消防系統(tǒng)安裝。
(3)室外總體工程：道路，園林，綠化環(huán)境工程。
(4)工程管理費(fèi)：工程監(jiān)理費(fèi)，咨詢(xún)費(fèi)，施工合同外獎(jiǎng)金，質(zhì)檢費(fèi)，驗(yàn)收費(fèi)等。
第五項(xiàng)：公共配套設(shè)施費(fèi)：
不能有償轉(zhuǎn)讓的，如：鍋爐房、居委會(huì)、派出所、學(xué)校、幼兒園，自行車(chē)棚等。將后把成本歸集到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中。另一類(lèi)能有償轉(zhuǎn)讓的按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算銷(xiāo)售。
第六項(xiàng)：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：
(1)工程管理費(fèi)。工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員所發(fā)生的管理費(fèi)用。如辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、修理費(fèi)、工資及附加費(fèi)，蓋房設(shè)備折舊費(fèi)及其他費(fèi)用。
(2)在建工程抵押費(fèi)及其他。
(3)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，廣告費(fèi)、樣板間及其他。
還有一項(xiàng)，資本化利息：是指從工地開(kāi)工到竣工驗(yàn)收結(jié)束從金融機(jī)構(gòu)貸款，利息支出就成為資本化了。列入開(kāi)發(fā)成本——資本化利息。等售樓開(kāi)始以后再發(fā)生的貸款利息支出就列入財(cái)務(wù)費(fèi)用了。
備注：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和損益類(lèi)中銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別在于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大與小，多與少，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目面積大種類(lèi)多必須設(shè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是單項(xiàng)的只建少數(shù)的幾棟樓，各項(xiàng)費(fèi)用可以直接進(jìn)銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。
以上說(shuō)明，開(kāi)發(fā)成本六項(xiàng)再加資本化利息，按竣工驗(yàn)收以后，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)分別結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按新樓棟號(hào)門(mén)號(hào)分別列入明細(xì)賬。在未轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品前，開(kāi)發(fā)成本先按建造空房種類(lèi)明細(xì)歸類(lèi)，分?jǐn)?。?貸：開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn) 借：開(kāi)發(fā)成本—房屋。按借開(kāi)發(fā)成本歸類(lèi)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本——房屋，再?gòu)拈_(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋明細(xì)。
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入核算：
損益表的核算方式和工業(yè)會(huì)計(jì)加減模式基本相似。
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售：包括商品房，土地，配套設(shè)施(指有償?shù)墓才涮自O(shè)施)和代建工程(代建工程是由政府指定委派建設(shè)的設(shè)施工程)可以參照竣工驗(yàn)收后簽訂的商品房銷(xiāo)售合同。
銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有以下幾種方式：
一、現(xiàn)房現(xiàn)款結(jié)算：現(xiàn)成房屋直接全額收款銷(xiāo)售。
二、預(yù)售方式銷(xiāo)售：預(yù)售房款列入預(yù)收賬款，等房屋驗(yàn)收合格后將房屋移交購(gòu)買(mǎi)方后，結(jié)算清可以確認(rèn)銷(xiāo)售。
三、轉(zhuǎn)賣(mài)土地：以分期付款方式收款。憑證制作應(yīng)是;從貸開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品性土地轉(zhuǎn)入借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——分期收款。按土地成本比例再轉(zhuǎn)銀行存款。貸主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)轉(zhuǎn)土地成本做損益結(jié)算。
四、委托代銷(xiāo)。委托包銷(xiāo)形式：應(yīng)設(shè)立委托代銷(xiāo)商品科目從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入委托代銷(xiāo)商品(按明細(xì)轉(zhuǎn))
五、采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。首付按收到日算銷(xiāo)售。余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確實(shí)收入。再計(jì)算銷(xiāo)售按揭貸款還清了，銷(xiāo)售也轉(zhuǎn)完了。
房產(chǎn)出租列：其他業(yè)務(wù)收入
借：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
其他業(yè)務(wù)成本按出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偅洪_(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用——折舊費(fèi)
貸：累計(jì)折舊
公共配套設(shè)施如鍋爐房，居委會(huì)，幼兒園，車(chē)棚，物業(yè)辦公室等有償轉(zhuǎn)讓按銷(xiāo)售走，無(wú)償轉(zhuǎn)讓的把有關(guān)成本攤?cè)氲缴唐贩恐腥ァ?/p>
預(yù)提費(fèi)用在房地產(chǎn)企業(yè)中不屬一級(jí)科目，而在開(kāi)發(fā)成本中。預(yù)提是指未定的工程項(xiàng)目，再預(yù)算一下還需要多少成本才能竣工，依據(jù)數(shù)字做了預(yù)提可以轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。按預(yù)提明細(xì)求出分配率，再做分配金額。