近幾年來(lái)，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)房中的一部分通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式被城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)。而后隨著小產(chǎn)權(quán)房的升值，部分賣(mài)房人在利益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，讓買(mǎi)房人退房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。那么針對(duì)這種情況，如何認(rèn)定城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?認(rèn)定合同有效性需要考量哪幾個(gè)方面?本文解釋購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房三點(diǎn)注意事項(xiàng)，從而力保買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。

　　相關(guān)案例：

　　2013年，王某所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王某簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。隨后，王某得到了兩套二居室樓房。王某自己住了一套，將另外一套出售給了城鎮(zhèn)居民李某。2014年5月，王某與李某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，其中載明：王某為原房產(chǎn)所有人，本房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)。王某所在村的村委會(huì)、村黨支部?jī)晌嘧颖硎緦?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)房不予干涉。雙方經(jīng)協(xié)商，王某自愿將本套房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為15萬(wàn)元。由于本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，因此，李某應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王某與李某履行了該合同，房款兩清。

　　其后不久，該地段房?jī)r(jià)上漲，王某覺(jué)得自己房子賣(mài)虧了。于是找到李某，要求解除合同，李某不同意。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，王某于是以國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房屋，所以他和李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，起訴至法院，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判令李某返還房屋。李某則認(rèn)為，當(dāng)時(shí)雙方是自愿簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，且都知道該房屋是小產(chǎn)權(quán)房，因此，該合同是有效的。

　　城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?

　　律師點(diǎn)評(píng)(山西新東律師事務(wù)所衛(wèi)敏)：

　　對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房的效力問(wèn)題，目前尚沒(méi)有一部法律對(duì)此作出明確的規(guī)定。鑒于這種情況，一般而言，法官在裁判此類(lèi)案件時(shí)往往會(huì)綜合考慮以下幾個(gè)因素：

　　一是當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗;

　　二是雙方簽訂的合同是否存在導(dǎo)致合同無(wú)效或者可撤銷(xiāo)的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規(guī)定的情形;

　　三是基層組織如村委會(huì)、村黨支部的意見(jiàn)。由于我國(guó)實(shí)行村民自治，因此，村支兩委的意見(jiàn)至關(guān)重要。

　　本案中，王某與李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中明確載明“本房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)”，因此，對(duì)于這一事實(shí)，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。雙方對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房屋一事，也是自愿進(jìn)行的，且王某所在村的村委會(huì)、村黨支部?jī)晌嘧颖硎緦?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)房不予干涉，也就是說(shuō)，雙方買(mǎi)賣(mài)該房屋的行為并未損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。那么在此情況下，王某要求確認(rèn)其與李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，理由不充分，不應(yīng)予以支持。

　　小產(chǎn)權(quán)房因其產(chǎn)生和市場(chǎng)形態(tài)的特殊性，因此在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在諸多法律漏洞，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格便宜，但是風(fēng)險(xiǎn)很大，因此有意向購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者一定要慎之又慎，而一旦確定購(gòu)買(mǎi)，也一定要考慮以上三點(diǎn)內(nèi)容，力保小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。

　　知識(shí)延伸：

　　對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。

　　第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，把發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

　　第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

　　第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

　　第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。