2015年6月買(mǎi)了一套房，到2016年2月的時(shí)候，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了500萬(wàn)。忽冷忽熱的市場(chǎng)攪亂了購(gòu)房人的心緒，2016年房地產(chǎn)走勢(shì)如何，牽動(dòng)著每個(gè)家庭的心，也牽動(dòng)著政府的心。下面跟著小編一起來(lái)了解一下吧。

　　我們預(yù)計(jì)，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)將上漲10%，而銷(xiāo)量將持平，主要由于：

　　1)供應(yīng)有限將推升銷(xiāo)售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷(xiāo)量受限;

　　2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)量;

　　3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷(xiāo)售均價(jià)。

　　1、庫(kù)存水平下降和新增供應(yīng)減少會(huì)推升銷(xiāo)售均價(jià)，同時(shí)限制銷(xiāo)量的增長(zhǎng)空間

　　一線和二線城市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個(gè)月和13個(gè)月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來(lái)庫(kù)存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，考慮到1)2014年土地購(gòu)置面積下降27%，今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。我們認(rèn)為，庫(kù)存水平的下降將支撐銷(xiāo)售均價(jià)向上，而總可售資源的減少將令銷(xiāo)量受限。

　　2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，刺激銷(xiāo)售均價(jià)上漲，并支持銷(xiāo)量

　　本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(jiàn)(不到12個(gè)月的時(shí)間累計(jì)降息165個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率300個(gè)基點(diǎn))。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)貨幣政策還將進(jìn)一步放松(預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn))，從而支持一二線城市的銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求，但在一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響而有余。因此，我們認(rèn)為一二線城市銷(xiāo)量的下降空間有限。

　　3、土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷(xiāo)售均價(jià)

　　2013年以來(lái)，一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。我們預(yù)計(jì)，新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷(xiāo)售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

　　另外較多二線城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，以武漢為例，在2016年3月份出臺(tái)了公積金貸款新政，規(guī)定職工家庭購(gòu)買(mǎi)首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由60萬(wàn)元下調(diào)為50萬(wàn)元，并將還貸能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%，繳存倍數(shù)法計(jì)算公式中的住房公積金繳存時(shí)間系數(shù)，普遍下調(diào)了0.2至0.5不等。

　　進(jìn)入7月份，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭依然沒(méi)有停歇，分化的態(tài)勢(shì)也依舊在擴(kuò)大。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，二線城市領(lǐng)頭羊已經(jīng)不再是“四小龍”，其范圍已經(jīng)擴(kuò)大到十個(gè)二線城市，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均超越一線城市北上廣深。房產(chǎn)專(zhuān)家表示，近期房?jī)r(jià)“偏熱”風(fēng)險(xiǎn)值得監(jiān)管部門(mén)警惕，未來(lái)樓市政策或?qū)⑹站o。

　　二線房?jī)r(jià)走勢(shì)漲幅繼續(xù)偏熱 房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)限購(gòu)政策

　　二線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)突出

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市有16個(gè)，上漲城市有51個(gè)，持平城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為4.6%，最大跌幅為1.1%。而6月環(huán)比最高增幅為4.9%，最大跌幅為0.5%。這反映7月份房?jī)r(jià)最高增幅在收窄，而最大跌幅在擴(kuò)大。

　　專(zhuān)業(yè)分析師表示，從數(shù)據(jù)特點(diǎn)看，一線降溫逐漸退出房?jī)r(jià)上漲前十，二線新“十小龍”瘋狂持續(xù)。這“十小龍”分別是廈門(mén)(樓盤(pán))、合肥(樓盤(pán))、南京(樓盤(pán))、石家莊(樓盤(pán))、無(wú)錫(樓盤(pán))、天津(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))、武漢(樓盤(pán))、鄭州(樓盤(pán))以及未統(tǒng)計(jì)入指數(shù)城市的蘇州(樓盤(pán))，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均超越北上廣深。

　　專(zhuān)業(yè)人士通過(guò)計(jì)算得出， 7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.7%，相比6月份0.7%的增幅總體持平。7月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為 1.6%、1.1%和0.3%，而6月分別為2.3%、1.0%和0.3%。三類(lèi)城市中，一線城市增幅有所收窄，二線城市增幅有所擴(kuò)大，而三線城市增幅持平。

　　同比價(jià)格方面，一線城市由于2015年同期基數(shù)相對(duì)較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均進(jìn)一步收窄;而絕大部分二、三線城市由于2015年同期基數(shù)相對(duì)較低，同比漲幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

　　未來(lái)政策或?qū)⑹站o

　　業(yè)內(nèi)人士指出，1-2月全國(guó)房?jī)r(jià)處于“合理”區(qū)間，而到了3月位于“偏熱”區(qū)間，到了4月則步入“過(guò)熱”區(qū)間。5月隨著市場(chǎng)交易面積有所下降，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅也開(kāi)始回落，重新回到“偏熱”區(qū)間。6-7月份繼續(xù)停留在“偏熱”區(qū)間。

　　房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告顯示，以南京、蘇州、合肥和廈門(mén)為代表的二線“四小龍”相繼出臺(tái)樓市限購(gòu)政策。近幾個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)居前的熱點(diǎn)二線城市還有天津、杭州、武漢、福州(樓盤(pán))、鄭州等，三線城市中也不乏東莞(樓盤(pán))、佛山(樓盤(pán))等個(gè)別突出城市。交通銀行(5.80,0.020,0.35%)(601328,股吧)金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，接下來(lái)這些城市可能跟進(jìn)出臺(tái)房地產(chǎn)收緊措施。最直接的方式是通過(guò)信貸政策“降杠桿”，包括提高首付比例、上調(diào)貸款利率以及收縮個(gè)人按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款額度，減少資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　一線城市成交已經(jīng)開(kāi)始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級(jí)到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年特別是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從政策層面看，房?jī)r(jià)偏熱，或催生包括限貸在內(nèi)的政策的實(shí)施。尤其隨著部分二線城市嚴(yán)厲的政策管控出臺(tái)后，其他一些二線城市或跟進(jìn)。同時(shí)要警惕此前部分房?jī)r(jià)漲勢(shì)一般的二線城市，此類(lèi)城市近期或成為各類(lèi)投資投機(jī)需求集中投資的城市。另外，近期房?jī)r(jià)偏熱的情況下，各類(lèi)捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象或有增加的嫌疑，值得監(jiān)管部門(mén)的警惕。