日本住宅文化論文
日本住宅文化論文
日本的住宅有著獨(dú)特的風(fēng)格,不僅呈現(xiàn)出了日本的歷史、日本人的審美觀更是日本文化中不可缺少的一部分。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于日本住宅文化論文的范文，歡迎大家閱讀參考!
日本住宅文化論文篇1
淺析日本公營住宅制度及啟示
摘 要：日本實(shí)行六十余年的公營住宅政策經(jīng)歷了三大發(fā)展階段，其在保障對象界定、租金界定、財(cái)政補(bǔ)貼、需求調(diào)研及管理機(jī)構(gòu)改革等方面積累了大量的經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)階段的中國公共租賃住房發(fā)展存在保障水平低、供需矛盾大、地方政府積極性不足、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、法律法規(guī)不健全等問題，應(yīng)借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，在管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、房型數(shù)模化、融資渠道擴(kuò)大化、法律法規(guī)完善化等方面進(jìn)一步制定與執(zhí)行更為有效合理的公共租賃房政策。
關(guān)鍵詞：日本公營住宅;公共租賃房;啟示
1 引言
公共租賃房在我國的發(fā)展不過五年時(shí)間，但在許多發(fā)達(dá)國家已有幾十年甚至上百年的歷史，經(jīng)過持續(xù)的探索、反思和轉(zhuǎn)型，這些國家的公租房政策已經(jīng)比較完善。許多中國學(xué)者總結(jié)境外發(fā)達(dá)國家或地區(qū)發(fā)展公租房的經(jīng)驗(yàn)，對我國公租房建設(shè)提供建議。
盧為民和姚文江在2011年比較和借鑒德國、英國、新加坡、美國、日本的公租房租金定價(jià)機(jī)制，從定價(jià)基準(zhǔn)、補(bǔ)貼力度、保障形式和配套政策等方面總結(jié)了國內(nèi)外公共租賃住房租金定價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，并就制度設(shè)計(jì)、操作流程、管理體制、價(jià)格機(jī)制、法律法規(guī)以及金融制度等方面提出了相關(guān)配套措施。
劉友平、陳險(xiǎn)峰、虞曉芬等在2012年比較和借鑒美國、英國、德國和日本等國家的公租房運(yùn)行機(jī)制，提出不斷調(diào)整保障政策以適應(yīng)不同發(fā)展階段要求、采取可行的計(jì)算方法界定公共租賃房的保障對象、建立嚴(yán)格的收入審查制度和完善的退出機(jī)制、促進(jìn)開發(fā)商興建、降低房租、空間建設(shè)分散化等建議。
本文將在介紹、分析、借鑒日本公營住宅政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國國情，為我國公共租賃房建設(shè)問題提出針對性建議。
2 日本“公營住宅”運(yùn)行及實(shí)施簡介
2.1 二戰(zhàn)后至工業(yè)化初期
二戰(zhàn)時(shí)期，日本民眾住房遭到嚴(yán)重毀壞，民眾亟需大量安置性住房。戰(zhàn)后，日本政府在戰(zhàn)災(zāi)嚴(yán)重地區(qū)建造了大量簡易住宅，即公營住宅前身，供居民越冬，暫時(shí)緩解了當(dāng)時(shí)住宅供應(yīng)的緊張狀況。
1951年6月，日本確立了為低收入人群提供公營房的永久性法案《公營住宅法》，迄今歷經(jīng)22次修訂，并逐步逐步完善。該法明確指出公營住宅是政府在居住生活領(lǐng)域保障公民基本生存權(quán)利的手段。在法律的規(guī)定指導(dǎo)下，日本在此階段建設(shè)了大量公營住宅，極大緩解了低收入群體的住宅問題。
2.2 工業(yè)化高速發(fā)展期
自上個(gè)世紀(jì)60年代中葉開始，日本的住宅建設(shè)基本完成了解決住宅不足問題、從量的確保轉(zhuǎn)向質(zhì)的提高以及重視市場和存量房優(yōu)化利用等三大任務(wù)。
此階段日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，都市人口集中，住宅不足問題出現(xiàn)了新的變化：都市地區(qū)低收入人群對住宅需求仍然較高、民眾對房屋居住水平的需求進(jìn)一步提高。因此，日本政府于1966年制定了《住宅建設(shè)計(jì)劃法》，依據(jù)此制度制定了《住宅建設(shè)五年計(jì)劃》，具體提出了五年內(nèi)新建住宅的總量和改善居住質(zhì)量的指標(biāo)。此后，住宅建設(shè)五年計(jì)劃一直作為日本住宅供應(yīng)的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)和各階段的階段性目標(biāo)。
2.3 后工業(yè)化時(shí)期
此階段日本房價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展快速增長，在20世紀(jì)80年代后期，日本房價(jià)更是達(dá)到歷史頂峰，普通民眾的購買力明顯不足，供需矛盾凸顯，民眾對公營住宅需求進(jìn)一步增加。
1996年，日本對《公營住宅法》進(jìn)行了修改，提出了擴(kuò)大公營住宅房源的新思路：采取由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營住宅、地方公共團(tuán)體收購民間住宅和由地方公共團(tuán)體租用民間住宅等途徑，加速發(fā)展公營住宅以解決低收入無房戶的住房問題。經(jīng)過幾十年的公營住宅制度的不斷實(shí)踐和發(fā)展完善，日本逐漸形成了符合其基本國情、重視中低收入家庭的住房改善及住房保障制度和完善的住房發(fā)展規(guī)劃。
當(dāng)前，公營住宅的具體操作方式主要有以下幾點(diǎn)：
2.3.1 清晰的保障對象界定和租金確定方式
日本公營住宅入住資格隨著社會整體收入水平的提高及人口高齡化的發(fā)展而改變，家庭收入位于后25%以內(nèi)的家庭具有申請公營住宅的資格。公營住宅的房租根據(jù)房型、地段、環(huán)境和申報(bào)收入不同而有所差異，優(yōu)化了房屋的供給結(jié)構(gòu)。
房租由以下公式?jīng)Q定：房租=房租基準(zhǔn)價(jià)×房租調(diào)整系數(shù)。其中，房租調(diào)整系數(shù)=城市區(qū)位系數(shù)×房屋面積系數(shù)×房屋使用年限系數(shù)×居住方便性系數(shù);房租基準(zhǔn)價(jià)根據(jù)家庭收入狀況確定。明晰的房租計(jì)算公式強(qiáng)化公營住房運(yùn)作的透明度和公平性，提高房屋與保障對象的匹配效率。
2.3.2 多方位的中央財(cái)政補(bǔ)貼
中央政府對地方提供資金補(bǔ)貼，一種是對建設(shè)或收購費(fèi)用的補(bǔ)貼，一種是對房租差額的補(bǔ)貼，從而以較低的租金向本地區(qū)低收入居民出租，此種考慮需求方和供給方的補(bǔ)貼方式不僅平衡了公營住房市場雙方主體地位，且考慮到保障對象的特殊性，克服了僅對建設(shè)方實(shí)施補(bǔ)貼的欠靈活性，使得補(bǔ)貼調(diào)節(jié)更為靈活精準(zhǔn)。截至1995年底，政府建設(shè)的公營住宅約占住宅總量的6%左右，緩解了低收入家庭住房緊張的狀況。
2.3.3 充分的事先需求調(diào)查
在翻修或改建老朽化的公營住宅時(shí)，日本各地政府充分考慮到各地區(qū)居民的不同需求，包括各地區(qū)人口老齡化程度、青壯年比例、收入水平及消費(fèi)偏好等，在規(guī)劃階段采取事先進(jìn)行需求調(diào)查，或邀請居民積極參與的方式加以解決。充分的需求調(diào)查使得民眾對建成后的公營住宅滿意度較高，較好地達(dá)到政策目的。
2.3.4 與時(shí)俱進(jìn)，改革住宅管理機(jī)構(gòu)
日本住宅管理機(jī)構(gòu)主要為都市再生機(jī)構(gòu)和住宅金融支援機(jī)構(gòu)。都市再生機(jī)構(gòu)根據(jù)日本《獨(dú)立行政法人通則法》及《獨(dú)立行政法人都市再生機(jī)構(gòu)法》于2004年7月設(shè)立，其資本額為一兆六億日元，其中中央政府出資9984 億日元，地方政府出資20億日元，其性質(zhì)是獨(dú)立行政法人，服務(wù)內(nèi)容開始向改造舊城區(qū)轉(zhuǎn)變，新區(qū)開發(fā)則向民營化方向轉(zhuǎn)變;住宅金融支援機(jī)構(gòu)主要通過證券化將長期固定利率住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到資本市場，使得私人金融機(jī)構(gòu)能夠提供穩(wěn)定的長期固定利率住宅貸款，為公營住宅建設(shè)提供穩(wěn)定的資金供給。 3 日本“公營住宅”對我國的啟示及其他政策性建議
中國正處于房地產(chǎn)工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中，類似于日本公營住宅發(fā)展的第一階段，在這一階段，社會要求提供大量同戶型、同面積的住宅。立足于我國現(xiàn)階段基本國情，結(jié)合上述我國公共租賃住房現(xiàn)狀及存在的問題，以及日本“公營住宅”運(yùn)營與改革的案例，筆者得出以下啟示及政策性建議。
3.1 確立清晰科學(xué)的保障對象篩選方法和租金確立方法
目前，我國許多地區(qū)已經(jīng)根據(jù)各自經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與居民收入情況確立了保障對象篩選方法，但是主要以收入總量作為判斷依據(jù)，缺乏對消費(fèi)結(jié)構(gòu)的分析，且公共租賃房申請標(biāo)準(zhǔn)線調(diào)整更新不夠及時(shí)，導(dǎo)致實(shí)際篩選出的保障對象符合度不高。另外，房屋租金的確定方法也較為粗糙，無法反映所住居民收入、周邊環(huán)境及房屋折舊老化等各類因素的影響，影響了公平性。
因此，我國可以借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，在保障對象篩選和租金確立兩方面確立更為細(xì)致、靈活的標(biāo)準(zhǔn)和方法，如加入消費(fèi)結(jié)構(gòu)因素評價(jià)、建立租金計(jì)算公式等，保證公共租賃房本身所強(qiáng)調(diào)的公平性的實(shí)現(xiàn)。
3.2 中央政府加大對地方政府的投資，并鼓勵獨(dú)立行政法人團(tuán)體通過擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍提高盈利水平，減少對政府財(cái)政撥款的依賴
目前，我國地方政府對于建設(shè)公共租賃房的積極性不高，原因主要在于財(cái)政壓力負(fù)擔(dān)較重，具體有以下幾點(diǎn)：
第一，低收入人群的住房支付能力較差，可能影響公共租賃房租金的按時(shí)收取，使當(dāng)?shù)卣媾R較大的財(cái)政壓力。
第二，地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)加大，缺乏經(jīng)濟(jì)激勵。資金是公共租賃住房建設(shè)與發(fā)展的保證，一方面公共租賃住房房源籌集需要大量資金，另一方面，建成后的住房也需要大量的運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用。因此，融資機(jī)制是影響公共租賃住房持久性與穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素。
目前，單一的融資渠道成為公共租賃住房亟待解決的瓶頸。首先，目前我國公共租賃房建設(shè)的一般模式是由政府劃撥土地，國企開發(fā)建設(shè)，建設(shè)資金大部分來源于財(cái)政撥款，作為公共租賃住房的投資主體的地方政府面臨重重壓力。其次，由于公共租賃住房所需貸款時(shí)間較長，使得金融機(jī)構(gòu)不愿參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營，沒有較強(qiáng)的意愿給運(yùn)營主體發(fā)放中長期貸款，市場化的融資機(jī)制未能充分建立起來，社會資金不能很好地介入到公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營領(lǐng)域，進(jìn)一步加大了政府的財(cái)政壓力。
第三，地方政府不具有公共租賃房供給決定權(quán)，只是被動執(zhí)行中央政府分配的供給數(shù)量、供給方式、供給程序，積極性難以被調(diào)動。
因此，我國可以借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，在中央增加財(cái)政撥款的同時(shí)，也要求獨(dú)立行政法人在公共租賃住房的建設(shè)運(yùn)營中擴(kuò)大業(yè)務(wù)，提高盈利水平，不再過多依賴向政府的借款和政府補(bǔ)貼，形成良好的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力，適度減輕政府財(cái)政壓力，加大對政府的激勵，從而提高地方政府建設(shè)公共租賃住房的積極性和主動性。
3.3 進(jìn)一步完善與公共租賃住房相關(guān)的法律法規(guī)體系，完善體住房保障體系
我國公共租賃住房體系仍然處于初步階段，雖然國務(wù)院發(fā)布了多條加快公共租賃住房建設(shè)的指導(dǎo)意見，但是不夠細(xì)化，如租賃房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)問題缺乏細(xì)致的規(guī)定等。加之地方政府準(zhǔn)備倉促、缺乏經(jīng)驗(yàn)和激勵，租賃標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一約束性，不利于公共租賃房標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)?；M(jìn)而影響公共租賃住房建設(shè)步伐的加快。
我國已頒布的公共租賃房政策配合性不夠，存在制度沖突，為此可以通過相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)和修訂加以結(jié)局。而健全相關(guān)法律法規(guī)需要較長時(shí)間，適宜將其作為完善整體住房保障體系長期戰(zhàn)略進(jìn)行政策設(shè)計(jì)。
3.4 在公共租賃住房大規(guī)模建設(shè)初期著重進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，并及時(shí)更新、提供機(jī)能豐富的生活空間
中國目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況類似于日本公營住宅的第一階段，對公共租賃房數(shù)量有著巨大需求。“十二五”階段，農(nóng)村向城鎮(zhèn)人口年均轉(zhuǎn)移量大約在1200萬到1300萬人之間，高校畢業(yè)生數(shù)量也迅猛增加，從2006年的413萬增加到2014年的727萬?？傮w而言，在現(xiàn)階段，我國公共租賃住房還存在供不應(yīng)求的局面，各地公共租賃住房輪候期較長，難以滿足低收入人群的住房需求。
由于立法不完善、政府管理缺位等原因，我國公共租賃房面積較小、質(zhì)量較差，多為老舊房屋，且未能考慮到不同年齡段保障人群的需求，如中青年租房者有對育兒機(jī)構(gòu)設(shè)施的需求，而老年租房者對養(yǎng)老設(shè)施需求較大等，影響公共廉租房理論優(yōu)勢的發(fā)揮，不利于切實(shí)改善民眾的住房條件。
此時(shí)應(yīng)將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至住宅及部品的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)上。在設(shè)計(jì)方面，制定標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)詳圖，提高現(xiàn)場的施工管理及施工精度，通過部品、構(gòu)建的工業(yè)化生產(chǎn)和穩(wěn)定可靠的性能，降低住宅價(jià)格和成本。
在公共租賃住房居住環(huán)境方面，政府應(yīng)與獨(dú)立行政法人團(tuán)體合作，不斷加強(qiáng)住宅出租與相關(guān)設(shè)施維護(hù)與管理業(yè)務(wù)，同時(shí)進(jìn)行住宅內(nèi)外部空間與設(shè)施的更新改善，并對綜合住宅區(qū)進(jìn)行重編和改建，增建社會福利設(shè)施與住宅。
3.5 在公共租賃住宅建設(shè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，實(shí)行獨(dú)立行政法人制度
目前，中國政府擔(dān)負(fù)建設(shè)滿足城市低收入人群住房需求的公共租賃房主要任務(wù)，由于機(jī)構(gòu)龐大冗雜、專業(yè)程度不夠高，導(dǎo)致建設(shè)效率低下，因此，我國在進(jìn)行公共租賃住宅建設(shè)過程中，可以借鑒日本獨(dú)立行政法人制度，設(shè)置介于政府部門和私人企業(yè)性質(zhì)之間的公共住宅管理和建設(shè)的機(jī)構(gòu)組織，提供高質(zhì)量服務(wù)和高通明度的組織運(yùn)營，不僅可以達(dá)到公益性目的，還可以提高辦事效率和質(zhì)量。
4 結(jié)語
中國公共租賃房問題一直是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中亟待解決的問題，而借鑒他國成功經(jīng)驗(yàn)可以讓中國的建設(shè)少走彎路。但是，中國由于人口眾多，國情復(fù)雜，還需要摸索出更多的針對性方法，使得公共租賃住房的建設(shè)能夠穩(wěn)妥推行，改善低收入群體居住條件，讓城鎮(zhèn)化的成果惠及各方。
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日本住宅文化論文篇2
淺探日本老年住宅市場及啟示
【摘要】 日本的老年住宅市場已經(jīng)發(fā)展相對成熟，其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也值得中國學(xué)習(xí)借鑒。本文主要闡述了日本老年住宅的發(fā)展模式、發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和日本政府關(guān)于老年住宅的政策，對我國總結(jié)、借鑒日本老年住宅市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)具有重大意義。
【關(guān)鍵詞】 老年住宅 住宅市場 發(fā)展模式
在應(yīng)對人口老齡化與構(gòu)建和諧社會的進(jìn)程中，解決老年人的住房問題是重要一環(huán)，其中開發(fā)老年住宅市場、建設(shè)老年住宅公寓是保證老年人住宅起居舒適安全的主要內(nèi)容之一。日本是較早進(jìn)入老齡化社會的國家之一，日本老年住宅市場發(fā)展相對成熟，研究日本的老年住宅對中國具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義和借鑒意義。
一、日本老年住宅模式
日本的養(yǎng)老模式更注重孝敬老人，提倡老年人和家人居住在一起，更具家庭化傾向。日本的老年住宅實(shí)行市場化與社會化相結(jié)合的運(yùn)作模式，打造具有針對性的老年住宅產(chǎn)品，基本能夠服務(wù)于不同需求和不同收入水平的老人。日本老年住宅模式大致可以分為以下幾種類型。
1、“兩代居”住宅模式
“兩代居”模式的住宅是為適應(yīng)現(xiàn)代人的居住需求，在保留傳統(tǒng)家庭模式的基礎(chǔ)上而建設(shè)的相距不遠(yuǎn)、老少同住的新型住宅體系，這是一種專為年齡較高、體弱多病的老人設(shè)置的新型居住模式。其大致包括四種類型：同居寄宿型、同居分住型、鄰居合住型、完全鄰居型，可適用于不同年齡階層和不同健康狀況的老年家庭使用。同居寄宿型住宅是指戶門、廚房及起居室完全相同，老人的居室僅配備廁所或簡易的烹飪設(shè)備;同居分住型是指居住同一戶門，但廚房、浴室、廁所及起居室各自分開;鄰居合住型是指浴室、廁所及廚房分開使用，但同住一個(gè)起居室;完全鄰居型是指戶門、浴室、廁所及廚房全部分開，各自配套使用，但起居室相通。隨著家庭獨(dú)立性的逐步增強(qiáng)，上述四種類型的“兩代居”模式的獨(dú)立性按順序增加，如此可適合于不同的老年家庭使用，當(dāng)前這種“兩代居”住宅模式已經(jīng)成為日本老年住宅的一大特色。
2、“長壽型”住宅模式
長壽型住宅也稱通用式住宅，由于人對自己居住過的地方往往懷有很深刻的情感，不愿意經(jīng)常搬家，因此一種從出生到死亡都可以使用的“長壽型住宅”應(yīng)運(yùn)而生，如今這種老年住宅在日本也很普遍。由于此類老年住宅的設(shè)計(jì)和建造要滿足人一生中各個(gè)階段的要求，尤其要考慮老年人的需要，因此要盡量方便老年人自己照顧自己，在細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上關(guān)照老人，比如拓寬過道、增加扶手等。
3、老年公寓
老年公寓也稱作老人之家，分為公立、低費(fèi)和完全自費(fèi)三種形式，主要由身體健康的老人居住，老年人可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件選擇不同形式的公寓。日本的住宅部門負(fù)責(zé)老年公寓的建立，公立老年公寓主要是指養(yǎng)護(hù)老人之家和特別養(yǎng)護(hù)老人之家兩種，低費(fèi)的老年公寓就稱為老人之家，完全自費(fèi)的老年公寓稱為收費(fèi)老人之家。日本的建設(shè)省和厚生省為了給日常生活可以自理的老年人提供合適的租賃式公寓，曾聯(lián)合提出過“銀發(fā)住宅建設(shè)計(jì)劃”。
4、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式
日本的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式主要包括養(yǎng)老院和護(hù)理院。居住在養(yǎng)老院或護(hù)理院的多數(shù)是身體虛弱或需要看護(hù)的老人。建立養(yǎng)老院、護(hù)理院的職責(zé)主要由國家福利部門負(fù)責(zé)，包括建立“收費(fèi)養(yǎng)老院”、“低費(fèi)養(yǎng)老院”、“護(hù)理院”、“特別護(hù)理院”等。
二、日本老年住宅市場發(fā)展的啟示
日本的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)起步較早，在發(fā)展老年住宅的過程中，先后制定并頒布了一系列的住房政策和法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)了政府資金與政策的良好配合。解決老年住宅需要有步驟、有計(jì)劃的進(jìn)行，從設(shè)施服務(wù)、社會保障、居住環(huán)境等各個(gè)方面推進(jìn)老年住宅發(fā)展，完善相關(guān)配套設(shè)施，積極吸收他國優(yōu)秀的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對老年住宅進(jìn)行新建、改造、擴(kuò)建，建設(shè)一個(gè)具有中國特色的、完整的老年住宅體系。
1、完善服務(wù)理念
隨著城市的發(fā)展、老年人的住房需求不斷增加，為老年人服務(wù)的領(lǐng)域不斷增多，考慮到老年人的身體狀況，不斷完善服務(wù)人員的服務(wù)理念顯得尤為重要。1974年，日本厚生省公布了“收費(fèi)養(yǎng)老院設(shè)置運(yùn)營指導(dǎo)方針”，針對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的設(shè)施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)人員的配置等都做了較全面的規(guī)定。政府通過制定《護(hù)理保險(xiǎn)制度》為癡呆和癱瘓的老人提供特殊的護(hù)理服務(wù)，保障患病公民能夠得到全面、合理的照顧。
未來中國的老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員要根據(jù)不同的服務(wù)對象采取不同的服務(wù)方式。除了提供日常的生活服務(wù)，還要為老年人創(chuàng)造更加豐富多彩的服務(wù)項(xiàng)目，包括保健、護(hù)理、娛樂、提供法律服務(wù)等，還要在高校設(shè)立老年護(hù)理等專業(yè)，擴(kuò)大服務(wù)人員隊(duì)伍，為老年人提供更多類別、更多層次的服務(wù)產(chǎn)品。
2、完善配套服務(wù)設(shè)施
日本的老年住宅多，建設(shè)的密度大，社區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施具有小規(guī)模多功能的特點(diǎn)，日本政府也大力提倡在社區(qū)中建設(shè)服務(wù)設(shè)施。日本老年住宅的配套設(shè)施就比較齊全，服務(wù)也比較周到，日本相對成熟的老年住宅市場就是以完善的社區(qū)服務(wù)體系為其支持條件的。日本頒布的《老人保健法》就是為了更好地尊重老人，全面推廣老人的保健設(shè)施，確保老年人參與社會的機(jī)會。
中國人口眾多，但各地區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣差異較大，配套的服務(wù)設(shè)施不能一概而論，要根據(jù)各自的風(fēng)土人情而有所差別。要完善相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施，增設(shè)適合老年居住的服務(wù)項(xiàng)目，以靈活多變的方式為老人提供服務(wù)。加快實(shí)施“推動和扶持老年人家庭無障礙設(shè)施的改造，加快推進(jìn)坡道、電梯等與老年人日常生活密切相關(guān)的公共設(shè)施改造”。
3、健全住房保障制度
日本政府在日本老年的住宅發(fā)展過程中扮演著非常重要的角色，日本老年住宅供給模式的多樣性與政府頒布的健全的福利保障政策是密不可分的。日本的老年政策是根據(jù)老年人各種需求和老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，分階段出臺，建立的一套完整、健全的養(yǎng)老制度和住房保障制度，能夠有效地解決現(xiàn)實(shí)問題?！秶衲杲鸱ā?、《老人保健法》和《老人福利法》作為日本老人社會福利保障體系的法律支撐，對日本老年住宅市場的發(fā)展起著舉足輕重的作用?！秶衲杲鸱ā窂?qiáng)制要求20―60歲的國民加入國民體系。日本政府還在財(cái)政上對老年住宅的建設(shè)給予大力支持，對有居住需要的老人實(shí)行個(gè)人支付與社會保障相結(jié)合的政策，盡量滿足不同需求、不同收入水平老年人的住房要求。 國家政府應(yīng)該健全、完善老年人的住房保障制度，擬定不同的保障方式，確保貧困老人也能住得起老年住宅。還要積極探索新的保障方式，實(shí)行專業(yè)化管理和貼心化服務(wù)，投資興建需求較大的低檔住宅。扶持涉及老年住宅產(chǎn)業(yè)的相關(guān)金融措施以及銀行貸款，積極引導(dǎo)老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、建設(shè)不同類型的老年住宅
日本老年的住宅條件是在良好的社會保障體系基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)多樣化的老年居住模式。但目前中國的社會保障體制還不夠完善，老年住宅種類較少，發(fā)展模式較單一，沒能廣泛照顧到不同的年齡階層。受老年人住宅習(xí)慣、養(yǎng)老思維的限制，在中國老年住宅還未能被完全接受。而經(jīng)濟(jì)因素也是制約條件之一，一些開發(fā)較好的老年住宅，對客戶的定位相對較高，僅為經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的老年群體服務(wù)，具有一定的局限性。因此我們既要建設(shè)適合低收入老人養(yǎng)老的老年住宅，又要針對高端客戶群需求。對已經(jīng)建成的部分老年住宅進(jìn)行改造，在檔次和形式上體現(xiàn)不同的層次和各具特色，滿足不同需求和不同經(jīng)濟(jì)水平老人的住房需求。
5、提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量
老年住宅既要在建筑的設(shè)計(jì)上滿足老年人的需要，還要注重產(chǎn)品質(zhì)量的提高。在日本，無論是老年住宅本身還是為老年人提供的公共設(shè)施，技術(shù)化程度和電器化水平都很高，比如老年人活動中心、老年人保健中心等，都能夠保證老年人在日常生活中自己照顧自己，這也是當(dāng)前日本老年住宅最大的特點(diǎn)。1995年日本出臺的《對應(yīng)長壽社會的住宅設(shè)計(jì)方針》對住宅內(nèi)各部分各細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)都進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，以更好地滿足老年人的行動需要，確保其行動安全。1997年日本制定了針對老年住宅的建設(shè)和改造增加貸款的政策，對老年人的住宅進(jìn)行翻修和改建，確保其住宅安全。
日本還創(chuàng)立了優(yōu)良住宅部品認(rèn)定制度，針對住宅產(chǎn)品的安全性、耐久性、價(jià)格及供應(yīng)等條件，由日本住宅優(yōu)良部品認(rèn)定中心根據(jù)特定的方法和程序，采用先進(jìn)的檢測儀器和設(shè)備進(jìn)行綜合審查。每個(gè)受檢產(chǎn)品包括住宅的材料，都要在模擬的惡劣條件下，經(jīng)受嚴(yán)格的測試。因此，我們在老年住宅的建設(shè)過程中，也要注重提高住宅的產(chǎn)品質(zhì)量，從住宅產(chǎn)品的外觀到內(nèi)部的各個(gè)細(xì)節(jié)，都要保證老年住宅的安全性和舒適性。
6、實(shí)現(xiàn)投資多元化
隨著日本老年公寓供不應(yīng)求狀況的出現(xiàn)，僅依靠政府投資建設(shè)已經(jīng)不能滿足日益龐大的養(yǎng)老需求。為鼓勵個(gè)人和公司出資建造老年住宅，日本出臺了《面對高齡者優(yōu)良住宅租賃制度》的政策，鼓勵個(gè)人和企業(yè)投資建設(shè)老年住宅并給予一定補(bǔ)貼，此舉極大的促進(jìn)了地區(qū)性小規(guī)模養(yǎng)老住宅的發(fā)展。
因此老年住宅的建設(shè)不光需要政府的投入，也需要企業(yè)的資金支持。要大力吸引和倡導(dǎo)更多的社會團(tuán)體、非營利性機(jī)構(gòu)以及營利性公司積極參與老年住宅的建設(shè)，制定運(yùn)營補(bǔ)貼、減免稅收，以增加融資渠道，拓寬融資面，更好地發(fā)展老年住宅及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
7、扶持老年住宅及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
20世紀(jì)80年代后，隨著老年人口規(guī)模的不斷增加，老年人的住房需求、購買力都隨之逐步提升，日本除了關(guān)注老年住宅市場的發(fā)展，也開始關(guān)注相關(guān)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并制定了“老齡商務(wù)倫理綱領(lǐng)”，成立了“銀色標(biāo)志認(rèn)證委員會”，協(xié)會由消費(fèi)者、產(chǎn)商代表及學(xué)者等代表組成，對符合認(rèn)證條件的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老齡產(chǎn)品、老齡服務(wù)等進(jìn)行認(rèn)證并將結(jié)果公布于眾。
目前我國的老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對緩慢，許多開發(fā)商商對于進(jìn)入老年住宅產(chǎn)業(yè)仍然有所顧慮。政府要繼續(xù)大力扶持老年住宅產(chǎn)業(yè)，制定我國老年住宅產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展目標(biāo)，完善相關(guān)的法律政策，對老年住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，保障老年人的住房消費(fèi)，合理規(guī)劃利用土地，推行各種稅收、補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，并與市場、社會分擔(dān)責(zé)任，實(shí)行市場化運(yùn)作。
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