探究土地儲備新機制服務(wù)地方經(jīng)濟戰(zhàn)略社會發(fā)展

　　隨著我國工業(yè)化進程的加快，經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，土地作為最基本的公共資源、最基本的民生需求品，是我們?nèi)祟愘囈陨娴幕A(chǔ)，也是城市最大、最具活力、最有增值潛力的重要資產(chǎn)。當前，國家對土地宏觀調(diào)控政策進一步加強，土地儲備工作面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。如何緊緊把握發(fā)展機遇，創(chuàng)新土地儲備機制，加快土地儲備工作步伐，更好地服務(wù)地方經(jīng)濟社會發(fā)展，小編結(jié)合工作實踐，從以下六個方面來與業(yè)內(nèi)同仁共同探討：

　　一、科學(xué)制定儲備規(guī)劃，突出土地儲備重點。

　　根據(jù)城市規(guī)劃和地方經(jīng)濟發(fā)展需要，對近期開發(fā)或極具有增值效益的地塊，以及重點基礎(chǔ)設(shè)施項目周邊土地要先行收購儲備;對規(guī)劃開發(fā)有中期效益項目的周邊土地，要以合同約定方式實行分期分批收購儲備;對有遠期效益的地塊，要以紅線方式儲備，對其用途進行控制，防止?jié)撛谠鲋档耐恋刭Y產(chǎn)收益流失。進一步采取收回改造區(qū)域的劃撥土地、收購改造區(qū)域的出讓土地、整理整合平房改造拆遷區(qū)域土地等措施，重點為道路基礎(chǔ)設(shè)施用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施工程、廉租房和拆遷房建設(shè)用地等城市公共建設(shè)項目提供用地保障。

　　二、建立高效協(xié)調(diào)及資金籌措機制，強化經(jīng)營風險防范。

　　實施土地收購儲備是一項綜合性的系統(tǒng)工程，涉及許多政府部門，特別是與規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改、財政、房管等部門關(guān)系非常密切。因此，土地儲備運作必須建立一個以政府領(lǐng)導(dǎo)為核心，有關(guān)部門共同參與的組織協(xié)調(diào)機構(gòu)，保證部門之間的有效協(xié)調(diào)，提高土地儲備運作效率。同時，要建立一種風險共擔、利益共享的資金運作機制，以此分散經(jīng)營風險。一是建立融資激勵機制。將土地信貸和儲備經(jīng)營融資有機結(jié)合，建立績效獎勵機制，對金融機構(gòu)和土地儲備經(jīng)營機構(gòu)實行績效獎勵，充分調(diào)動金融機構(gòu)和土地儲備經(jīng)營機構(gòu)的積極性。二是積極探索完善土地預(yù)約金收取機制。對大宗征用儲備土地可事先預(yù)約用地單位或項目，通過收取土地預(yù)約金的方式解決資金短缺難題。三是要多渠道籌措資金。要通過申請政府財政撥款和向財政借款、金融機構(gòu)貸款等多渠道籌措資金。還要盡量縮短土地儲備周期，快速回籠資金，使土地儲備資金產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　三、加強土地經(jīng)營運行管理，規(guī)范二、三級市場。

　　在市場經(jīng)濟條件下，強化政府對土地一級市場的壟斷地位，必須堅持政府主導(dǎo)與市場機制相結(jié)合的科學(xué)的土地儲備運作機制。一是要強化土地儲備的主體地位，增強政府的宏觀調(diào)控能力，為政府壟斷城市經(jīng)營性用地供應(yīng)，提供體制和機制的保障，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理，形成“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的局面。同時規(guī)范土地二、三級市場，清理整頓隱形土地市場，徹底根治私下交易土地、隨意更改規(guī)劃用途及相關(guān)指標等問題，防止國有土地資產(chǎn)流失。二是要全力打造公平競爭平臺。通過市場運作方式?jīng)Q定土地使用者、決定地價，形成平等競爭的土地市場。三是合理運用土地市場的配置作用。運用地價杠桿，體現(xiàn)土地的真實價值，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。

　　四、調(diào)整招拍掛出讓結(jié)構(gòu)，將土地“嫁對門”。

　　據(jù)有關(guān)資料顯示，2010年全國土地招拍掛出讓中掛牌和拍賣分別占83.23%和15.99%，而招標只占0.78%，掛牌和拍賣的比例過高，招標的比例則較低。對此，調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)方式，有必要對不同用途的土地采取不同的土地出讓方式。對酒店、旅游、大型娛樂場所等商業(yè)用地可以采用拍賣和掛牌方式，但對普通住宅用地可以在遵循公開、公平、公正的市場原則下“捆綁限價”“房價低者得”“配建公共房多者得”等方式招標出讓土地，還可以借鑒北京試行的“綜合評標”出讓模式，設(shè)定合理的地價區(qū)間，將付款進度、開發(fā)周期、企業(yè)實力、信用度等作為評標條件，價格因素占不到主導(dǎo)位置。如此，開發(fā)商要競得土地，勢必要綜合考慮評標因素，減少現(xiàn)場競價沖動，讓一些不具備開發(fā)實力的企業(yè)退避三舍，讓實力強的開發(fā)商以比較合理的價位獲得土地，做到少“拍”多“招”，真正讓土地“嫁對門”，從而利于遏制地價非理性上漲。

　　五、創(chuàng)新土地儲備方式，為地方發(fā)展聚集資源性財力。

　　土地儲備方式從現(xiàn)在單純的現(xiàn)實儲備，積極創(chuàng)新為現(xiàn)實儲備與控制性儲備并重。在搞好現(xiàn)實儲備的基礎(chǔ)上，根據(jù)地方經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，對“沿江、沿海、沿路、沿站”等周邊升值潛力較大區(qū)域土地實行控制性儲備，對納入控制儲備范圍內(nèi)的土地不準辦理建設(shè)用地選址手續(xù)，不準審批作為宅基地、集體留用地、臨時用地。而是由土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地利用年度計劃，細化為年度土地儲備計劃，分期分批辦理好征用、轉(zhuǎn)用、報批等審批手續(xù)后，正式納入政府土地儲備庫，這樣既可以從源頭上控制儲備土地總量，又可以保證政府對級差地租、土地增值收益以及土地附加值的最大歸集。

　　六、加強土地經(jīng)營與城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展的有機結(jié)合。

　　首先，土地的價格取決于區(qū)位、用途供求關(guān)系，城市規(guī)劃影響到土地的區(qū)位和用途，城市經(jīng)濟發(fā)展影響土地供求關(guān)系。做好城市建設(shè)開發(fā)規(guī)劃與土地經(jīng)營計劃的銜接，以土地供應(yīng)總量調(diào)控城市建設(shè)總量確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　其次，要科學(xué)供地，充分挖掘土地增值升值潛力，把握供地的批量、時間和投放時機。同時，結(jié)合城市建設(shè)用地調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入情況，著力盤活城市中心地區(qū)、繁華地段等重要區(qū)位的存量土地。對空閑、廢棄、低效利用土地進行全面清查，摸清各類建設(shè)用地中閑置和低效用地的數(shù)量、構(gòu)成、分布等情況，通過完善手續(xù)、調(diào)整位置，將分散、不便利用的碎塊土地，整合成為具有較高利用價值的土地資源，提高整體利用率。

　　再者，通過依法處置閑置土地、鼓勵企業(yè)盤活存量用地、舊城改造和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等途徑促進土地節(jié)約集約利用，使黃金地段“溢出黃金地價”，對新開發(fā)區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)，對儲備土地進行開發(fā)整理，包裝扮靚，將“生”地做“熟”地，“荒”地變?yōu)?ldquo;寶”地，增加土地附加值，實行土地收益最大化，促進地方經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。