一、當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形勢(shì)
1.房地產(chǎn)調(diào)控政策走向
預(yù)計(jì)2007年房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是加強(qiáng)政策的執(zhí)行力，政策的重點(diǎn)是加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是完善住房保障制度，三是大力規(guī)范市場(chǎng)秩序，四是繼續(xù)抓好督促檢查。與此同時(shí)，鑒于當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)矛盾的復(fù)雜性及房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體行為的不確定性，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有—定的不確定性。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況
預(yù)計(jì)2007年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展趨好，結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢(shì)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)差異化特征進(jìn)一步明顯，但市場(chǎng)的完善仍是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。這主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然較旺盛；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、供給結(jié)構(gòu)將有較大改善；三是房?jī)r(jià)總體漲幅將下穩(wěn)回落，各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)會(huì)有所分化；四是中西部及二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)基本形成，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的格局進(jìn)一步明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)的波浪式擴(kuò)展格局已經(jīng)形成。
3.同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步激烈
目前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，特別是近年來(lái)各家銀行都把大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)，為促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，各家銀行都加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)住宅樓盤(pán)的對(duì)公房地產(chǎn)信貸資源的配置。目前，對(duì)公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)辦最早、規(guī)模最大的中國(guó)建設(shè)銀行憑借其傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)依然占有較大的市場(chǎng)份額、保持較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行近年來(lái)一直積極發(fā)展在該行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中資產(chǎn)質(zhì)量和效益較好的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，快速增長(zhǎng)勢(shì)頭十分迅猛；中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行上市后對(duì)公業(yè)務(wù)板塊的調(diào)整大大增強(qiáng)了其業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力和后發(fā)優(yōu)勢(shì)；民生銀行等股份制商業(yè)銀行依靠靈活的激勵(lì)機(jī)制日益加大對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的營(yíng)銷；外資銀行隨著我國(guó)加入NT0滿五年后的金融業(yè)全面開(kāi)放，在基本處于完全平等競(jìng)爭(zhēng)的情形下，將充分利用其更具優(yōu)勢(shì)的管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力，依托領(lǐng)先的產(chǎn)品和服務(wù)，在北京、上海等重點(diǎn)城市進(jìn)一步占領(lǐng)部分高端市場(chǎng)。此外，隨著國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行逐步向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌，將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
4.直接融資的影響
發(fā)展房地產(chǎn)直接融資既是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的客觀需求，也是中國(guó)人民銀行等政府部門(mén)積極倡導(dǎo)并為之積極努力的發(fā)展目標(biāo)。近年來(lái)，在銀行信貸閘門(mén)繼續(xù)收縮之后，或者出于資金鏈條緊張的原因，或者出于業(yè)務(wù)拓展儲(chǔ)備土地資源的需要，或者出于并購(gòu)其他房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)或資產(chǎn)的需要，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛謀求通過(guò)IPO、配股、定向增發(fā)、私募股權(quán)、信托、債券等多元化融資渠道募集資金。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)、特別是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)將謀求更多形式的資金支持，這將在一定程度上分流我國(guó)商業(yè)銀行較優(yōu)質(zhì)的信貸需求。
二、當(dāng)前形勢(shì)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響
當(dāng)前形勢(shì)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
1.發(fā)展機(jī)遇
第一，有利于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)我國(guó)《全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)》，要實(shí)現(xiàn)2010年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米的目標(biāo)，可以清晰地預(yù)見(jiàn)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然較大，這為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)空間提供了基礎(chǔ)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。
第二，有利于商業(yè)銀行優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。土地、信貸政策的從緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面，這將有利于商業(yè)銀行優(yōu)化房地產(chǎn)客戶結(jié)構(gòu)；中西部及二、三線城市的發(fā)展有利于商業(yè)銀行拓展業(yè)務(wù)、發(fā)展的新的區(qū)域空間；以普通住宅為主的自住性需求進(jìn)一步得到政府的引導(dǎo)和支持，有利于商業(yè)銀行貸款進(jìn)一步投向有真實(shí)需求的普通住宅項(xiàng)目。
第三，有利于商業(yè)銀行防范和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是2006年調(diào)控政策再次重申對(duì)自有資金達(dá)不到35%等貸款條件的企業(yè)不得發(fā)放貸款，并增加了新的信貸管理要求，表明管理部門(mén)旨在建立規(guī)范商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效機(jī)制，有利于商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。二是有關(guān)量化指標(biāo)有利于商業(yè)銀行清晰、準(zhǔn)確地把握政策，增強(qiáng)了管理的科學(xué)性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，這有利于商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)以此為標(biāo)準(zhǔn)，把握普通住宅項(xiàng)目的準(zhǔn)入條件，預(yù)先排查風(fēng)險(xiǎn)；再如，有關(guān)空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規(guī)定，將促使商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)選擇更加優(yōu)質(zhì)的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度將加強(qiáng)，有利于商業(yè)銀行實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目銷售情況。
2.面臨的挑戰(zhàn)
第一，政策風(fēng)險(xiǎn)仍將存在。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上還是政府主導(dǎo)型市場(chǎng)，調(diào)控政策能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)還有賴于有關(guān)部委和各地政府下一步細(xì)化的具體措施及市場(chǎng)各主體的反應(yīng)，市場(chǎng)發(fā)展及今后的政策取向存在一定的不確定性。這增加了商業(yè)銀行對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目、客戶的判定難度，信貸業(yè)務(wù)潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。
第二，局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍將存在。首先，局部地區(qū)部分樓盤(pán)銷售進(jìn)度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次，在宏觀調(diào)控背景下，部分中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力不強(qiáng)、負(fù)債率較高，不能獲得持續(xù)的資金支持，資金鏈條有斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。再次，土地供應(yīng)方式、土地使用權(quán)出讓收支的調(diào)整和拆遷規(guī)模的控制對(duì)土地儲(chǔ)備貸款有一定的影響。如調(diào)控政策對(duì)土地供應(yīng)方式做了調(diào)整，由過(guò)去單一的價(jià)高者得地，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谙尢仔?、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、竟房?jī)r(jià)的綜合招標(biāo)方式，因此，未來(lái)一段時(shí)間可能出現(xiàn)地價(jià)下滑或出現(xiàn)“流拍”現(xiàn)象，并可能導(dǎo)致政府獲得的土地出讓收入低于已經(jīng)發(fā)生的土地收儲(chǔ)成本或完全沒(méi)有實(shí)現(xiàn)土地出讓收入；又如調(diào)控政策對(duì)拆遷的規(guī)模和進(jìn)度進(jìn)行了適度控制，這將使得土地收儲(chǔ)工作進(jìn)程的不確定性增大。
第三，市場(chǎng)發(fā)展差異化加速對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理水平提出更高要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性不僅體現(xiàn)在不同區(qū)域?qū)哟畏秶鷥?nèi)的同一種產(chǎn)品市場(chǎng)，也體現(xiàn)在同一區(qū)域?qū)哟畏秶鷥?nèi)的不同產(chǎn)品市場(chǎng)。這就要求商業(yè)銀行必須根據(jù)市場(chǎng)的差異化特征進(jìn)一步細(xì)化商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策，科學(xué)地制訂區(qū)別對(duì)待、有保有壓、有進(jìn)有退的差別化政策。
第四，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、融資渠道多元化等對(duì)商業(yè)銀行管理、服務(wù)提出更高要求。近年土地和金融調(diào)控政策的加強(qiáng)，進(jìn)一步彰顯了資金和企業(yè)實(shí)力對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。如土地的招投標(biāo)方式對(duì)地價(jià)款的支付時(shí)間要求較為嚴(yán)格，沒(méi)有足夠資金實(shí)力的公司無(wú)法在短期內(nèi)完成地價(jià)款的支付。這使得一方面商業(yè)銀行會(huì)在少數(shù)符合監(jiān)管條件的優(yōu)質(zhì)客戶和項(xiàng)目上加劇競(jìng)爭(zhēng)，另一方面由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求與符合監(jiān)管條件的信貸投放在時(shí)間上出現(xiàn)錯(cuò)位，往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合“四證齊全”等信貸條件時(shí)不再特別急需銀行信貸支持。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始積極尋找傳統(tǒng)銀行信貸外的其他途徑來(lái)獲取資金，這些將對(duì)商業(yè)銀行的有效信貸需求造成較大的影響，這就要求商業(yè)銀行在信貸流程、品種、服務(wù)上積極采取相應(yīng)對(duì)策，以拓展有效業(yè)務(wù)需求。

三、當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展策略
l.正確解讀調(diào)控政策、科學(xué)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，特別應(yīng)加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的分析和相關(guān)政策的研究
我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)正確理解房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的深遠(yuǎn)意義，理解調(diào)控的重點(diǎn)是發(fā)展“滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨?rdquo;的“普通商品住房”；理解認(rèn)真貫徹執(zhí)行調(diào)控政策與穩(wěn)健發(fā)展業(yè)務(wù)具有內(nèi)在的協(xié)調(diào)一致性。鑒于房地產(chǎn)業(yè)地域性強(qiáng)，各地情況差異較大，商業(yè)銀行一方面應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的溝通聯(lián)系，重點(diǎn)分析和關(guān)注當(dāng)?shù)卣?jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門(mén)已出臺(tái)或?qū)⒁雠_(tái)的實(shí)施細(xì)則或政策措施；另一方面，應(yīng)認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)，各項(xiàng)政策對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的影響。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)區(qū)域性市場(chǎng)的分析研究，增強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境判斷的準(zhǔn)確性，為業(yè)務(wù)決策提供更為科學(xué)的依據(jù)。
2.強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的約束，實(shí)施科學(xué)的貸款總量和投放節(jié)奏策略
商業(yè)銀行應(yīng)以監(jiān)管部門(mén)的資本充足率要求為導(dǎo)向，強(qiáng)化資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的約束，以經(jīng)濟(jì)資本分配為核心，實(shí)現(xiàn)對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的有效配置。應(yīng)根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)限額等指標(biāo)，合理確定全行全年房地產(chǎn)對(duì)公信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模，同時(shí)綜合考慮各分行2006年業(yè)務(wù)發(fā)展情況、2007 年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、客戶及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況等因素，科學(xué)、合理地制訂2007年各分行房地產(chǎn)對(duì)公信貸業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，并建立各分行業(yè)務(wù)新增控制目標(biāo)與資產(chǎn)質(zhì)量水平掛鉤的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)不同程度惡化的分行，應(yīng)適時(shí)相應(yīng)調(diào)減其新增規(guī)模。為了避免全年業(yè)務(wù)發(fā)展大起大落，商業(yè)銀行應(yīng)引導(dǎo)轄內(nèi)分支機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)年度內(nèi)擬投放的客戶及項(xiàng)目的分類排序和計(jì)劃管理，按照全年新增規(guī)模合理配置信貸資源，科學(xué)把握貸款投放節(jié)奏，切實(shí)做到投放時(shí)間均衡、規(guī)?？刂朴行?。
3.細(xì)分客戶，扶優(yōu)逐劣，實(shí)施客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
商業(yè)銀行應(yīng)在細(xì)分客戶的基礎(chǔ)上，根據(jù)各類業(yè)務(wù)的不同特點(diǎn)，制定科學(xué)、合理的客戶準(zhǔn)入、退出標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施優(yōu)良客戶準(zhǔn)入、劣質(zhì)客戶退出機(jī)制，實(shí)行“有進(jìn)有退，進(jìn)退并重、進(jìn)而有為、退而有方”的客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略。一方面，在業(yè)務(wù)受理前期，應(yīng)該嚴(yán)格按照所制定的客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把關(guān)，規(guī)范客戶信貸營(yíng)銷和信貸管理，前移風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)口。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)方面，應(yīng)重點(diǎn)支持資質(zhì)等級(jí)高、信用良好、綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的房地產(chǎn)企業(yè)(集團(tuán))，或具有較好成長(zhǎng)性和盈利能力的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司；對(duì)于不屬上述優(yōu)質(zhì)客戶范圍的一般客戶發(fā)放貸款，除要求客戶具備中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)等規(guī)定的貸款條件之外，還應(yīng)同時(shí)具備以下條件：開(kāi)發(fā)企業(yè)或其股東、主要負(fù)責(zé)人具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有已成功運(yùn)作的樓盤(pán)案例，近兩年內(nèi)投資方及開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有拖欠銀行貸款的不良信用記錄：對(duì)空置量大、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格控制發(fā)放貸款；對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、挪用和抽逃注冊(cè)資金的開(kāi)發(fā)企業(yè)及不按合同約定支付工程款被建設(shè)行政主管部門(mén)列入信用不良單位的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。在土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)方面，應(yīng)重點(diǎn)支持法人組織機(jī)構(gòu)完善、資本金充足、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、能夠?qū)嵭袎艛嘟?jīng)營(yíng)，且當(dāng)?shù)卣?cái)政狀況及信譽(yù)良好、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為規(guī)范、發(fā)展前景良好的省、直轄市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中心城市行的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)；對(duì)符合上述條件的其他城市的土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)審慎發(fā)放。另一方面，商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)施劣質(zhì)客戶退出機(jī)制，利用調(diào)控的有利契機(jī)，主動(dòng)從規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大、效益差的客戶中退出。對(duì)客戶雖然能正常經(jīng)營(yíng)但發(fā)展前景差、財(cái)務(wù)狀況呈劣變趨勢(shì)，客戶決策出現(xiàn)偏差和失誤，或具有潛在風(fēng)險(xiǎn)，或客戶經(jīng)營(yíng)期限即將到期、所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目即將完工時(shí)，應(yīng)采取措施主動(dòng)退出。
4.合理把握貸款項(xiàng)目投向，實(shí)施項(xiàng)目結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
與商業(yè)銀行的一般公司類貸款相比，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款在內(nèi)的對(duì)公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的顯著特點(diǎn)是還款來(lái)源主要依賴于具有特殊性質(zhì)的產(chǎn)品—房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售／出讓收入。因此，貸款項(xiàng)目的選擇對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)具有重要意義。
根據(jù)我國(guó)政策導(dǎo)向和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)重點(diǎn)投向具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、適銷對(duì)路的中低價(jià)位、中小戶型住宅項(xiàng)目，積極支持節(jié)能省地型項(xiàng)目；嚴(yán)格控制向大戶型、房?jī)r(jià)明顯高于當(dāng)?shù)仄骄降母邫n商品住房和寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施等非住宅類項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；嚴(yán)禁向不符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的“形象工程”、“政績(jī)工程”及各類違規(guī)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。對(duì)于土地儲(chǔ)備貸款，商業(yè)銀行要慎重選擇土地儲(chǔ)備貸款項(xiàng)目，擬收購(gòu)儲(chǔ)備的土地應(yīng)符合城市發(fā)展建設(shè)的需要和城市近期建設(shè)規(guī)劃，納入政府制定的土地收購(gòu)儲(chǔ)備年度計(jì)劃，具有擬收購(gòu)?fù)恋氐倪x址意見(jiàn)書(shū)。對(duì)未納入統(tǒng)一規(guī)劃管理，未按要求編制和調(diào)整近期建設(shè)規(guī)劃的各類開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)以及撒市(縣)改區(qū)以后的土地，不得發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
5.積極關(guān)注區(qū)域發(fā)展變化趨勢(shì)，實(shí)施區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)，東部地區(qū)，特別是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)依然是市場(chǎng)發(fā)展最主要地區(qū)，值得商業(yè)銀行重點(diǎn)支持，其中應(yīng)重點(diǎn)投向市場(chǎng)秩序規(guī)范、具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)的地區(qū)中心城市。要注意審慎投向房?jī)r(jià)高、波動(dòng)幅度大的城市，嚴(yán)格控制投向房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的地區(qū)。此外，應(yīng)積極支持有較大發(fā)展?jié)摿Φ闹形鞑考岸?、三線城市，穩(wěn)步提高其市場(chǎng)份額。
6.區(qū)別對(duì)待，實(shí)施差異化服務(wù)和管理策略
為了有效實(shí)現(xiàn)上述客戶、項(xiàng)目、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)銀行應(yīng)著力在以下幾個(gè)方面加強(qiáng)信貸服務(wù)和管理。一是建立業(yè)務(wù)流程綠色通道，對(duì)重點(diǎn)支持的區(qū)域、客戶和項(xiàng)目可優(yōu)先受理，減免信貸準(zhǔn)入審核環(huán)節(jié)，優(yōu)先安排專業(yè)人員完成重點(diǎn)客戶評(píng)價(jià)及項(xiàng)目評(píng)估，優(yōu)先審批，并適度延長(zhǎng)授信期限；二是建立差別化定價(jià)、擔(dān)保機(jī)制，對(duì)重點(diǎn)支持的區(qū)域、客戶和項(xiàng)目的貸款利率予以優(yōu)惠，適度降低擔(dān)保條件；而對(duì)審慎支持的區(qū)域、非重點(diǎn)支持的客戶和項(xiàng)目原則上應(yīng)提高貸款利率和擔(dān)保條件；三是建立差別化的客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)。對(duì)于重點(diǎn)支持的客戶和項(xiàng)目，特別是跨地區(qū)的重點(diǎn)客戶應(yīng)建立專門(mén)的、包括總分支和跨部門(mén)的客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)，為客戶提供及時(shí)、便利的服務(wù)：四是建立差別化的資源配置機(jī)制，對(duì)重點(diǎn)支持的區(qū)域、客戶和項(xiàng)目在信貸規(guī)模和營(yíng)銷費(fèi)用等方面給予重點(diǎn)傾斜。
7.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量意識(shí)，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、預(yù)警，穩(wěn)步提高資產(chǎn)質(zhì)量策略
首先，應(yīng)加強(qiáng)防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力，對(duì)不利于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的因素及時(shí)做好預(yù)警分析，規(guī)避和防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。要特別關(guān)注不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡帶來(lái)的區(qū)域性市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度不同可能導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避因市場(chǎng)本身不成熟和不規(guī)范可能導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)加強(qiáng)防范信用風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)提高對(duì)客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力。對(duì)房地產(chǎn)公司客戶要加強(qiáng)信用評(píng)價(jià)和綜合授信工作，積極推進(jìn)客戶信用等級(jí)評(píng)定工作，擴(kuò)大信用等級(jí)評(píng)定覆蓋面，做到科學(xué)測(cè)算、合理授信、提高客戶評(píng)價(jià)和額度授信工作質(zhì)量。應(yīng)根據(jù)客戶的評(píng)級(jí)結(jié)果和額度授信量，科學(xué)、合理地開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)。第三，應(yīng)加強(qiáng)防范操作風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作規(guī)程，嚴(yán)格執(zhí)行貸款“三查”制度(指對(duì)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)所做的貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查)，加大對(duì)違規(guī)發(fā)放貸款的處罰力度，切實(shí)防范操作風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)探索并完善推行項(xiàng)目貸款資金的封閉運(yùn)作管理，把好資金的“進(jìn)”、“出”兩個(gè)關(guān)口，有效監(jiān)控項(xiàng)目信貸資金的使用，防范客戶抽逃、占?jí)夯蚺灿觅Y金而造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
8.以客戶為中心，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新策略
首先，商業(yè)銀行應(yīng)加快對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款產(chǎn)品進(jìn)行梳理，對(duì)傳統(tǒng)信貸產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化。應(yīng)根據(jù)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施、工業(yè)用房等不同物業(yè)的屬性及其.目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的產(chǎn)品要素進(jìn)行細(xì)化、區(qū)分，并制訂差別化的服務(wù)措施，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)客戶需求的滿足程度。當(dāng)前，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)卣?、市?chǎng)狀況，特別要加快探索適合于中低收入人群、中低價(jià)住房需求特點(diǎn)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)銀行商業(yè)價(jià)值與社會(huì)利益有機(jī)結(jié)合。其次，商業(yè)銀行應(yīng)積極開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)品種和業(yè)務(wù)模式。如針對(duì)部分企業(yè)對(duì)一些商用物業(yè)采取長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)而非傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)后銷售的運(yùn)營(yíng)模式，加快研發(fā)適用于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的產(chǎn)品。與此同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)與投資銀行業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)配。合，如為客戶提供財(cái)務(wù)顧問(wèn)等服務(wù)，積極順應(yīng)客戶多元化融資發(fā)展趨勢(shì)和商業(yè)銀行綜合經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)。