我國(guó)的一些城市在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，在探討自身的發(fā)展、加速城市化的進(jìn)程時(shí)，提出了如何以城市為單位，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，操作或運(yùn)作城市整體國(guó)有資產(chǎn)的問(wèn)題。目前，經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)踐活動(dòng)已在一些城市展開(kāi)并取得成效，由此引起了人們對(duì)經(jīng)營(yíng)城市的關(guān)注和研究。
　　那么，什么是經(jīng)營(yíng)城市？為什么要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)城市？經(jīng)營(yíng)城市主要有哪些方式？本文將對(duì)此做一些粗淺的思考。
　　一、經(jīng)營(yíng)城市的概念和意義
　　一般而言，經(jīng)營(yíng)城市是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市政府充分利用市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)規(guī)律和市場(chǎng)化的方法解決城市建設(shè)、發(fā)展和管理中存在的各種問(wèn)題，從而滿足居民對(duì)城市環(huán)境的各種需求的行為。具體來(lái)說(shuō)，就是城市政府通過(guò)運(yùn)作城市內(nèi)的土地、房產(chǎn)、市政設(shè)施及其延伸的無(wú)形資產(chǎn)等各種資源，使城市獲得迅速發(fā)展。這些運(yùn)作包括城市發(fā)展的各種謀劃、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)及至管理等等。
　　經(jīng)營(yíng)城市包括三個(gè)要點(diǎn)：一是誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)城市？二是經(jīng)營(yíng)什么？三是如何經(jīng)營(yíng)城市？關(guān)于經(jīng)營(yíng)城市的主體是誰(shuí)？現(xiàn)階段在我國(guó)經(jīng)營(yíng)城市的主體是各級(jí)城市的政府，因而經(jīng)營(yíng)城市是政府行為；關(guān)于經(jīng)營(yíng)什么？即經(jīng)營(yíng)城市的客體是什么？這個(gè)客體其實(shí)就是“城市資產(chǎn)”，它包括城市中的土地、房產(chǎn)、環(huán)境、市政設(shè)施等有形資產(chǎn)和依附于其上的名稱、形象等無(wú)形資產(chǎn)；有學(xué)者把城市資產(chǎn)歸納為自然生成資產(chǎn)（土地等）、人工資產(chǎn)（如道路、橋梁、地下管網(wǎng)等）和延伸資產(chǎn)（如城市建筑和構(gòu)筑物的冠名等）三大方面。關(guān)于如何經(jīng)營(yíng)城市？經(jīng)營(yíng)城市是城市政府依據(jù)有關(guān)法律，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，通過(guò)對(duì)所掌握的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、名義權(quán)、冠名權(quán)等相關(guān)權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作。
　　當(dāng)然，還需要明確一點(diǎn)，就是為什么經(jīng)營(yíng)？簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是加速城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程。從實(shí)際運(yùn)營(yíng)的效果看，經(jīng)營(yíng)城市的確解決了城市建設(shè)與管理中存在的資金缺乏、建設(shè)效率不高等問(wèn)題，對(duì)當(dāng)今中國(guó)城市建設(shè)來(lái)說(shuō)不乏是一種新的思路與行為。
　　經(jīng)營(yíng)城市不是人們心血來(lái)潮、隨心所欲的炒作，它的產(chǎn)生有著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在原因。也就是說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求進(jìn)行經(jīng)營(yíng)城市。隨著中國(guó)改革開(kāi)放的深入和完善，城市建設(shè)的形式也越來(lái)越豐富多樣，經(jīng)營(yíng)城市也就被提出來(lái)并加以實(shí)踐。
　　從目前看，經(jīng)營(yíng)城市至少有以下四方面的意義：
　　第一，經(jīng)營(yíng)城市有利于政府轉(zhuǎn)變職能
　　政府轉(zhuǎn)變職能、政企分開(kāi)一直是較難的問(wèn)題，然而，經(jīng)營(yíng)城市這一方式卻給城市政府帶來(lái)了新的、具體的、可操作的途徑。
　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，它要求城市政府采用以法律法規(guī)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)杠桿管理模式。我國(guó)是公有制為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體制，城市政府擁有大量的國(guó)有資產(chǎn)，如何把這些資產(chǎn)的效用最大化的發(fā)揮，成為城市政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下面臨的重大課題。經(jīng)營(yíng)城市就是城市政府運(yùn)用一些經(jīng)濟(jì)手段，解決城市建設(shè)發(fā)展問(wèn)題的新探索。
　　經(jīng)營(yíng)城市要求政府必須從過(guò)去對(duì)企事業(yè)直接插手的微觀管理轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘姓w資源的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘性O(shè)施、生態(tài)環(huán)境的整體化的經(jīng)營(yíng)管理；真正實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，實(shí)現(xiàn)城市整體資源的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)營(yíng)城市是城市經(jīng)濟(jì)由僵化的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府行為方式由微觀模式轉(zhuǎn)向宏觀模式的具體表現(xiàn)。
　　第二，經(jīng)營(yíng)城市有利于建立集約經(jīng)濟(jì)
　　從社會(huì)進(jìn)步的角度上講，城市發(fā)展追求的目標(biāo)不僅是單純的生產(chǎn)生活便利、經(jīng)濟(jì)化，而且還包括全社會(huì)降低交易成本、居民精神物質(zhì)環(huán)境質(zhì)量全面提高等方面內(nèi)容，并以城市發(fā)展帶動(dòng)其所在地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步，使城市真正成為其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。這也是城市經(jīng)濟(jì)由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約經(jīng)營(yíng)的必然趨勢(shì)。
　　這就要求經(jīng)營(yíng)城市的方式必須從資金、實(shí)物等要素的單方面經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向物質(zhì)資本與知識(shí)、信息、人才、文化、生態(tài)相結(jié)合的多方面、多角度、全方位的經(jīng)營(yíng)上來(lái)。從發(fā)展上看，人力資本、知識(shí)信息對(duì)生產(chǎn)力的促進(jìn)作用，將會(huì)逐步超越傳統(tǒng)的實(shí)物資本和貨幣資本，所以經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)的方向、廣度、深度也必然發(fā)生很大變化，城市政府必須從單一的物質(zhì)資本經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向人力知識(shí)資本與物質(zhì)資本經(jīng)營(yíng)并重的方向上來(lái)。
　　“入世”之后，在經(jīng)營(yíng)城市的范圍上，城市政府也要從城市內(nèi)部為主轉(zhuǎn)向城市所在地區(qū)、全國(guó)及至全世界尋求生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合。經(jīng)營(yíng)城市是塑造城市競(jìng)爭(zhēng)力的快速、有效手段。
　　第三，經(jīng)營(yíng)城市有利于人們重新認(rèn)識(shí)城市資產(chǎn)，開(kāi)發(fā)城市資產(chǎn)
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市中的各種有形與無(wú)形資產(chǎn)會(huì)發(fā)出新的價(jià)值光芒。對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行聚集、重組與運(yùn)營(yíng)，以城建城，以城興城，發(fā)展城市，來(lái)實(shí)現(xiàn)城市的自我滾動(dòng)，自我積累，自我增值，自我發(fā)展，不失為一個(gè)良策?？梢?jiàn)，經(jīng)營(yíng)城市的理念，不僅可以使人們的資產(chǎn)觀念發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變，而且使人們對(duì)城市發(fā)展和管理的觀念產(chǎn)生深刻的轉(zhuǎn)變。
　　第四，經(jīng)營(yíng)城市有利于城市擺脫建設(shè)資金的困境
　　城市建設(shè)由于它的投資大、周期長(zhǎng)、公益性強(qiáng)的特點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)都是政府的一大包袱。而且，隨著人們對(duì)城市品位和城市功能完善要求的提高，城市建設(shè)所需資金更加龐大，而單純依靠城市財(cái)政的老路子搞城市建設(shè)已越來(lái)越難以適應(yīng)發(fā)展的需要。因此，要改變這種局面，就必須拋棄城市建設(shè)只有政府投入、居民無(wú)償使用的舊模式，走經(jīng)營(yíng)城市的新路子。城市政府依據(jù)掌握的可控資源，對(duì)城市資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，開(kāi)辟城市建設(shè)資金的來(lái)源。城市建設(shè)既可以由政府投資，也可以由企業(yè)、個(gè)人投資；既可以運(yùn)用內(nèi)資，也可以引進(jìn)外資。總之，就是要改“一方投資”為“多方聚資”，改政府“一方包建”為“全民共建”，進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)建設(shè)。
　　對(duì)于城市資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，實(shí)踐已經(jīng)證明：只要是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作，就可產(chǎn)生良好的、巨大的效益，為城市發(fā)展帶來(lái)急需的資金和財(cái)力支持，加速城市化進(jìn)程。
　　二、經(jīng)營(yíng)城市的主要方式
　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和城市化發(fā)展戰(zhàn)略在我國(guó)的展開(kāi)，每個(gè)城市都在探索城市建設(shè)、發(fā)展及其資金來(lái)源問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)城市就是探索過(guò)程中產(chǎn)生的一種模式。
　　經(jīng)營(yíng)城市的具體運(yùn)作方式有：
　　1.利用城市規(guī)劃指導(dǎo)開(kāi)發(fā)
　　城市規(guī)劃是城市建設(shè)的總體安排，它全面地、科學(xué)地展示了城市空間各個(gè)層次的發(fā)展前景及其分工與作用，由此勾勒和塑造出不同區(qū)域、不同區(qū)位、不同地區(qū)的預(yù)期增值，直至構(gòu)造出其各自的宜人居住、宜人工作、宜人娛樂(lè)休憩的自然與人文協(xié)調(diào)景觀。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)城市，如實(shí)行土地利用的招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，即可以為城市發(fā)展建設(shè)置換一筆可觀的資金。利用城市規(guī)劃這一有力手段，這可以說(shuō)是經(jīng)營(yíng)城市最根本、最有效、最富吸引力的方式、方法。
　　2.利用招投標(biāo)方法
　　招投標(biāo)方法常用于工程建設(shè)中，而經(jīng)營(yíng)城市運(yùn)用這種方法可以最大限度地發(fā)揮城市資產(chǎn)的價(jià)值。具體說(shuō)來(lái)就是對(duì)擬開(kāi)發(fā)地段的土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施（道路、橋梁、水、電等）運(yùn)營(yíng)權(quán)、廣告設(shè)立權(quán)、公共服務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)和公共設(shè)施（公交站點(diǎn)）冠名權(quán)等資源進(jìn)行公開(kāi)出售，從而使資源、資產(chǎn)變現(xiàn)，置換出投資開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。
　　3.利用外資形式
　　將外資導(dǎo)入城市建設(shè)的領(lǐng)域，是經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)重要手段。比如山東省濟(jì)南市采用這種方法，同以色列的澤威集團(tuán)就建設(shè)城市中的現(xiàn)代化主體停車(chē)場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)、管理達(dá)成協(xié)議。外方投入資金、設(shè)備，中方提供停車(chē)場(chǎng)地，停車(chē)位置空間和其他相關(guān)用地，從而最終對(duì)城市交通做出統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)與系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理。這在全國(guó)是第一個(gè)范例，該工程項(xiàng)目建議書(shū)和相關(guān)文件已報(bào)送國(guó)家計(jì)委立項(xiàng)待審批。另外，該市還與外商聯(lián)合開(kāi)發(fā)“陽(yáng)光花園”，此項(xiàng)目由香港新世紀(jì)有限公司、香港舜興實(shí)業(yè)有限公司同濟(jì)南市陽(yáng)光置業(yè)有限公司三方合資，成立了“濟(jì)南新世界陽(yáng)光發(fā)展有限公司”，注冊(cè)資本1000萬(wàn)美元。該項(xiàng)目啟動(dòng)順利，已于2000年11月19日奠基，列入國(guó)家建設(shè)部首批“國(guó)家康居示范工程”。
　　4.利用內(nèi)資形式
　　除了利用外資形式外，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)也是一個(gè)不可忽視的渠道。尤其是隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)日益雄厚，市場(chǎng)機(jī)制日見(jiàn)完善，國(guó)內(nèi)資本（游資）市場(chǎng)已成為一塊亟待開(kāi)發(fā)利用的領(lǐng)域。一些城市已注意到了這一點(diǎn)，如山東省濟(jì)南市對(duì)當(dāng)?shù)氐膬?nèi)資加以利用，該市與魯能集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)南苑小區(qū)?？偼顿Y達(dá)100億元，成為濟(jì)南市城市建設(shè)史上一次投資最大的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。這是大企業(yè)集團(tuán)參與城建，進(jìn)行連片土地整體開(kāi)發(fā)的大膽嘗試，將對(duì)未來(lái)的城市建設(shè)模式產(chǎn)生重大的影響。
　　5.利用公開(kāi)拍賣(mài)方式
　　這種方法是對(duì)城市中若干設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)等進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，置換（籌集）新項(xiàng)目的建設(shè)資金。例如山東省泰安市為吸引城市公用設(shè)施建設(shè)資金，打破政府壟斷，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則，拍賣(mài)和出讓城市公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)。2000年該市城區(qū)沿街改造，建設(shè)公廁，政府決定采用土地?zé)o償使用30年，免收一切行政收費(fèi)，各種入網(wǎng)費(fèi)、增容費(fèi)減半征收，并允許同步建設(shè)1-3倍面積的商業(yè)用房等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)外資、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份參與，經(jīng)過(guò)不長(zhǎng)時(shí)間即吸引1億多元社會(huì)資金，建設(shè)、改造公廁2196個(gè)，徹底改變了該城市反映極為強(qiáng)烈的公廁臟、亂、差的面貌。再如，2001年3月開(kāi)發(fā)建設(shè)的泰安市東岳大街西路綜合改造工程，政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，先行把規(guī)劃區(qū)內(nèi)，道路兩側(cè)土地全部征為國(guó)有，做出先期土地儲(chǔ)備，待經(jīng)過(guò)一些基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作，使土地增值后，再通過(guò)整片劃撥、出讓給市國(guó)資公司，市國(guó)資公司對(duì)其進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，立體建設(shè)。通過(guò)此項(xiàng)開(kāi)發(fā)，市政府即收繳市政配套費(fèi)4億元，土地出讓金1億元，不僅獲得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資12億元，還獲得3.8億元的利潤(rùn)。萊州市僅在近幾年的拍賣(mài)城市公用設(shè)施廣告發(fā)布權(quán)、城市公交線路使用權(quán)方面，就實(shí)際增加財(cái)政性收益6000多萬(wàn)元。其他地方還有拍賣(mài)公路收費(fèi)站等做法。
　　6.利用資產(chǎn)置換方式
　　這種方法是指用現(xiàn)有的城市資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（實(shí)際上還有巨大潛在的價(jià)值），置換出投資資金，用以加速城市建設(shè)或城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這種方法對(duì)于盤(pán)活許多閑置的國(guó)有資產(chǎn)存量，優(yōu)化資源配置，提高資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，都起著不可低估的作用。上海市利用這種方法，在老市區(qū)內(nèi)，對(duì)部分產(chǎn)業(yè)實(shí)行了“置地?fù)Q業(yè)”，使原來(lái)?yè)頂D在狹小市區(qū)內(nèi)的一些企業(yè)，由此獲得了新生，產(chǎn)業(yè)得到了調(diào)整和優(yōu)化，城市的資產(chǎn)尤其是土地得到了充分的利用和增值，原來(lái)依靠行政手段也難以辦成的事，如今憑著資產(chǎn)置換得到了解決。
　　以上經(jīng)營(yíng)城市的幾種方法，只是從不同的側(cè)面、不同的角度做出歸納，不僅難以概全，而且這些不同的經(jīng)營(yíng)城市方法在有些方面可能會(huì)出現(xiàn)重疊和交叉。隨著對(duì)經(jīng)營(yíng)城市認(rèn)識(shí)和實(shí)踐的深入，相信會(huì)有更多的經(jīng)營(yíng)城市的方法出現(xiàn)，會(huì)有更科學(xué)的歸納和總結(jié)。

三、經(jīng)營(yíng)城市的主要矛盾與問(wèn)題
　　目前，經(jīng)營(yíng)城市正方興未艾，但在其積極地向前推進(jìn)的過(guò)程中，也遇到了一些矛盾和問(wèn)題。主要矛盾有：
　　1.政府職能轉(zhuǎn)變滯后同城市化加速發(fā)展之間的矛盾
　　許多城市包括大量的小城鎮(zhèn)都在大力推進(jìn)自身城市的現(xiàn)代化，不斷提升城市的品位，不斷完善城市的設(shè)施，由此經(jīng)營(yíng)城市的范圍日漸擴(kuò)大、手段也日見(jiàn)豐富；相對(duì)于此，城市政府職能的轉(zhuǎn)變則表現(xiàn)的相對(duì)緩慢，還不能很好地適應(yīng)發(fā)展的要求，制約了經(jīng)營(yíng)城市的發(fā)展。
　　2.經(jīng)營(yíng)城市的擴(kuò)展性與城市資產(chǎn)的不確定性之間的矛盾
　　隨著經(jīng)營(yíng)城市理念越來(lái)越受人關(guān)注，不斷加大的市政建設(shè)為經(jīng)營(yíng)城市提供了用武之地；但城市資產(chǎn)的劃分、分割及其價(jià)值不清，甚至權(quán)屬不清，影響了經(jīng)營(yíng)城市手段的發(fā)揮。
　　3.經(jīng)營(yíng)城市的收益性與城市消費(fèi)者的承受力之間的矛盾
　　我們知道，許多城市的各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善和提高，需要加大投入。經(jīng)營(yíng)城市是一種能夠利用現(xiàn)有資源、較快見(jiàn)效的方式，當(dāng)然采用方式不可避免會(huì)引起部分市政設(shè)施由于提高服務(wù)水平和檔次而提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也就是不再會(huì)“無(wú)償使用”，從而產(chǎn)生城市消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力與城市設(shè)施舒適度之間的矛盾。
　　主要問(wèn)題有：
　　在經(jīng)營(yíng)思想上，政府是經(jīng)營(yíng)城市的主體，這一觀念尚未確立起來(lái)；在經(jīng)營(yíng)體制上，城市中的“管養(yǎng)合一”體制尚未破除；在經(jīng)營(yíng)對(duì)象上，比較嚴(yán)重地存在著重視物質(zhì)性資源利用，輕視社會(huì)性資源（文化、品牌等）經(jīng)營(yíng)的情況與現(xiàn)象；在資源經(jīng)營(yíng)上，存在資源開(kāi)發(fā)利用過(guò)度與閑置浪費(fèi)并有的現(xiàn)象。
　　四、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)城市的思考
　　1.開(kāi)展經(jīng)營(yíng)城市需要轉(zhuǎn)變觀念、轉(zhuǎn)變政府職能
　　經(jīng)營(yíng)城市需要一定的氛圍和環(huán)境，這不僅是經(jīng)營(yíng)上的需要，更是拓展城市建設(shè)方式的需要。觀念可以使人增強(qiáng)信心、激發(fā)創(chuàng)造力。因此，轉(zhuǎn)變觀念不可忽視。對(duì)于經(jīng)營(yíng)城市來(lái)說(shuō)，一是改變城市基礎(chǔ)設(shè)施“無(wú)償使用”的觀念，形成“有償使用”的觀念，視市政基礎(chǔ)設(shè)施為“特殊商品”；江西興國(guó)縣就拋棄了城市建設(shè)“從屬地位 ”、“非產(chǎn)業(yè)化”的舊意識(shí)模式，確立了城市建設(shè)“產(chǎn)業(yè)化”、“商品化”的經(jīng)營(yíng)新觀念，把城市建設(shè)推向市場(chǎng)，將路、橋、土地、綠化、供水等變成商品，鼓勵(lì)外資、民資參與城市建設(shè)，并把城市管理權(quán)、保潔權(quán)推向市場(chǎng)，既減輕了財(cái)政壓力，又安排了就業(yè)，取得了多贏的效果。山東省萊州市把城市資產(chǎn)視為寶貴的國(guó)有資產(chǎn)，改變了過(guò)去一提國(guó)有資產(chǎn)就習(xí)慣于把眼光盯在國(guó)有工商企業(yè)上，而忽視城市這一特殊資產(chǎn)觀念，把城市發(fā)展的著眼點(diǎn)由單純投入型向經(jīng)營(yíng)投入型轉(zhuǎn)變，結(jié)果使城市的有形、無(wú)形資產(chǎn)得到升值，城市的品位得到提升，城市建設(shè)的路子越走越寬。二是改變城市資產(chǎn)由政府“獨(dú)家管理”的觀念，形成“多家管理、開(kāi)發(fā)、發(fā)展”的觀念；三是改變“等錢(qián)開(kāi)發(fā)建設(shè)”的觀念，形成“借力開(kāi)發(fā)”的觀念，開(kāi)放某些收益前景好的市政設(shè)施項(xiàng)目，允許國(guó)內(nèi)外投資者進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)；四是改變城市規(guī)劃屬于純“技術(shù)規(guī)劃”的觀念，變成為“社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃”的觀念。長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)城市規(guī)劃總是以工程技術(shù)、建筑藝術(shù)為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)規(guī)劃的社會(huì)化、經(jīng)濟(jì)化以及可持續(xù)發(fā)展缺乏足夠的重視與體現(xiàn)。國(guó)內(nèi)外實(shí)踐證明，一個(gè)真正科學(xué)的總體規(guī)劃本身就是一個(gè)“金礦”，就是財(cái)富！市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市規(guī)劃在繼續(xù)重視工程技術(shù)規(guī)劃、建筑藝術(shù)規(guī)劃的同時(shí)，必須樹(shù)立三個(gè)效益——即經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益的觀念，充分發(fā)揮城市規(guī)劃的掘富、致富功能！
　　總之，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)城市需要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)城市理念，實(shí)現(xiàn)把城市資產(chǎn)視為公益財(cái)產(chǎn)到可經(jīng)營(yíng)化資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，把城鎮(zhèn)建設(shè)作為社會(huì)公益事業(yè)到資本經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。這里需要注意的是對(duì)城市資產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)部分應(yīng)格外關(guān)注和開(kāi)發(fā)，如萊州市僅就拍賣(mài)一專項(xiàng)資金的“存款權(quán)”上獲得680萬(wàn)元的收入。
　　城市政府職能的轉(zhuǎn)變對(duì)于塑造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境至關(guān)重要。這方面主要表現(xiàn)在：一是實(shí)行“政企分開(kāi)”，按照中央的要求，政府從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的所有領(lǐng)域退讓出來(lái)；二是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以切實(shí)提高政府的管理運(yùn)作能力，真正“精兵、簡(jiǎn)政”，實(shí)行組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的少層次和權(quán)力下放，“小政府，大服務(wù)”；三是改造和提高政府信息化能力；深化城市規(guī)劃的變革，為經(jīng)營(yíng)城市提供依據(jù)。
　　2.開(kāi)展經(jīng)營(yíng)城市需要深化改革
　　首先，改革市政設(shè)施的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。在城市基礎(chǔ)設(shè)施的管理與運(yùn)行方面，積極建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立城市基礎(chǔ)設(shè)施合理的產(chǎn)品價(jià)格體系；其次，改革城市建設(shè)的投資體制。開(kāi)放市場(chǎng)，允許國(guó)內(nèi)外投資者公平進(jìn)入城市市政建設(shè)領(lǐng)域；三是挖掘盤(pán)活存量資產(chǎn)，以資產(chǎn)換資金，以資金建設(shè)施；四是擴(kuò)大城市市政公用設(shè)施有償使用、有償服務(wù)范圍，使其在使用過(guò)程中得到合理補(bǔ)償；同時(shí)改進(jìn)行業(yè)管理，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使公用事業(yè)的健康發(fā)展。
　　3.開(kāi)展經(jīng)營(yíng)城市需要掌握資本運(yùn)營(yíng)
　　經(jīng)營(yíng)城市，即從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)思路考慮并運(yùn)作城市資產(chǎn)，使其貨幣化、資本化，以獲得合理的收益。這就要求遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，按經(jīng)營(yíng)的意識(shí)、機(jī)制、主體與方式，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行資本化、貨幣化，進(jìn)而進(jìn)行集聚、重組、營(yíng)運(yùn)，使其得到重新配置與優(yōu)化組合，這就是國(guó)外慣常采用的資本運(yùn)營(yíng)。資本運(yùn)營(yíng)的方式主要有：變基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)償投入為有償投入，變政府獨(dú)家投資為社會(huì)多方投資，成立城市建設(shè)發(fā)展基金和投資公司，實(shí)行路、水、電、氣、房地產(chǎn)綜合成龍配套開(kāi)發(fā)，吸引內(nèi)外商投資于城市建設(shè)與發(fā)展。
　　4.開(kāi)展經(jīng)營(yíng)城市需要做好城市總體規(guī)劃
　　城市總體規(guī)劃既是一定時(shí)期內(nèi)城市建設(shè)的全面部署和安排，又是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間上的制高點(diǎn)。因此，它就成為經(jīng)營(yíng)城市最重要的依托。城市規(guī)劃描繪了城市發(fā)展的前景，經(jīng)營(yíng)城市則是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的一種手段。如果城市總體規(guī)劃的質(zhì)量較高，科學(xué)合理，它就為城市建設(shè)的順暢發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)城市也就有了可靠的依托；否則，一旦其規(guī)劃質(zhì)量不高，或出現(xiàn)重大失誤，不僅會(huì)使經(jīng)營(yíng)城市陷入無(wú)序狀態(tài)，無(wú)法順利進(jìn)行，輕則造成人、財(cái)、物的浪費(fèi)，重則使城市發(fā)展遭到不應(yīng)有的破壞，多走彎路。
　　從經(jīng)營(yíng)城市角度看，科學(xué)合理的城市規(guī)劃中蘊(yùn)藏著許多商機(jī)，可以說(shuō)是城市的“聚寶盆”，而質(zhì)量不高的城市規(guī)劃則暗藏著許多危機(jī)，可以說(shuō)是城市的“風(fēng)險(xiǎn)洞”。城市總體規(guī)劃，不僅要達(dá)到其應(yīng)有的技術(shù)規(guī)劃、藝術(shù)規(guī)劃要求，而且要體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)與社會(huì)規(guī)劃要求。因此，對(duì)城市規(guī)劃科學(xué)性、指導(dǎo)性、戰(zhàn)略性及其重大作用和價(jià)值，應(yīng)引起足夠的重視。
　　城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是經(jīng)營(yíng)城市的重點(diǎn)，因此在城市規(guī)劃中對(duì)新區(qū)的規(guī)劃應(yīng)尤為關(guān)注。
　　5.開(kāi)展經(jīng)營(yíng)城市應(yīng)當(dāng)做到“三個(gè)要求”和“四個(gè)化”
　　“三個(gè)要求”是：一是要有科學(xué)的總體規(guī)劃，所有建設(shè)都要成為精品；二是嚴(yán)格對(duì)土地和資金的管理；三是不要好高鶩遠(yuǎn)，不求最高最大，必須求最好。
　　“四個(gè)化”就是城市資產(chǎn)商品化；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資本化；經(jīng)營(yíng)手段市場(chǎng)化；經(jīng)營(yíng)目的效益化。只有這樣，政府的投入和累積的資產(chǎn)才會(huì)有回報(bào)、有增值，就能在增加經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)創(chuàng)造社會(huì)效益。
　　為了加大市場(chǎng)化籌資力度，還可成立一個(gè)綜合性的（法人）單位，其作用是負(fù)責(zé)城市資產(chǎn)（主要是基礎(chǔ)設(shè)施）的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)行，并進(jìn)行城市內(nèi)部的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。