淺談物業(yè)管理論文
物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托,對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的淺談物業(yè)管理論文，供大家參考。
淺談物業(yè)管理論文范文一：城市社區(qū)物業(yè)管理問題及對策
摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進(jìn)我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達(dá)國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機(jī)制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因?yàn)槭袌鰴C(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟(jì)的競爭機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下?；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應(yīng)該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問題都要有詳細(xì)的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報(bào)出過低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度
首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實(shí)際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競爭和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。
作者:談麗艷 單位:長江師范學(xué)院
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淺談物業(yè)管理論文范文二：保障性住房后期物業(yè)管理問題及對策
摘要：住房保障是重要的民生問題，近年來，保障性住房建設(shè)日益規(guī)?；窃趪艺叨戎匾?，大量的保障性住房投入使用后，后期物業(yè)管理過程卻面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理部門與住戶間的矛盾橫生，十分不利于保障性住房的良性運(yùn)行。有針對性地根據(jù)部門主管、物業(yè)管理和住戶三大主體探究保障性住房后期物業(yè)管理中的問題并提出相應(yīng)的破解策略，對保障性住房后期管理的“綠色”發(fā)展具有十分積極的意義。
關(guān)鍵詞：保障性住房;后期物業(yè)管理;河南安陽市
一、研究背景及意義
大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程是黨中央、國務(wù)院的一項(xiàng)重大決策。為加快發(fā)展保障性住房建設(shè)，快速解決城鎮(zhèn)低收入家庭、外來務(wù)工人員以及新就業(yè)群體的住房困難問題，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚戶區(qū)居民的居住條件,實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo),推進(jìn)河南城鎮(zhèn)化快速健康發(fā)展，自從2011年以來，河南省多次出臺了關(guān)于保障性住房的政策建議和意見：2011年12月21日《河南省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的若干意見》，提出要進(jìn)一步規(guī)范廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方式、審核機(jī)制、售后管理,建立可持續(xù)發(fā)展的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度。2012年河南省政府出臺《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導(dǎo)意見》頒布，要求逐步降低保障性住房準(zhǔn)入門檻，同時(shí)將新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員納入公租房保障范圍。2013年河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》提出要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，切實(shí)落實(shí)保障性住房配建政策，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造。2015年《關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房管理的若干意見》中提出實(shí)行配售的措施，這些都是保障性住房建設(shè)和管理過程中不可缺少的制度保障。由于政府的積極作為，河南省的保障性住房已經(jīng)形成了以廉租房和公租房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限及定向安置房等為補(bǔ)充的多元化體系。保障性住房的后期運(yùn)營管理主要包括：準(zhǔn)入退出、租金收繳、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)、配套設(shè)施經(jīng)營等方面?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號)規(guī)定，“保障性住房小區(qū)可以實(shí)行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)”，對保障性住房后期物業(yè)管理提出了指導(dǎo)性意見。本文基于對安陽市的保障性住房后期物業(yè)管理的實(shí)證研究，對保障房后期物業(yè)管理過程中的問題做出較為詳盡透徹的分析，從而有針對性地提出解決策略，這將促進(jìn)安陽市保障房后期物業(yè)管理的進(jìn)一步完善;而且，通過改善住房條件和環(huán)境，切實(shí)解決目前居住在保障房內(nèi)群體的后顧之憂，也有利于提高中低收入群體的幸福指數(shù);同時(shí)增加普通群眾對后期物業(yè)管理工作的配合和支持，對有效降低后期管理過程中的阻力，促進(jìn)保障房后期物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展具有積極的推動作用。
二、問題解讀
(一)從部門主管方面發(fā)現(xiàn)的問題
對于保障性住房部門主管，主要是以訪談的形式進(jìn)行，談及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相關(guān)配套措施，對于后期管理這部分，將會繼續(xù)沿用政府委托物業(yè)進(jìn)行管理的形式開展，但其中也暴露許多問題，主要有以下三個(gè)問題。第一，政府的資金壓力過大。保障性住房資金來源主要是財(cái)政資金、房租以及配套設(shè)施經(jīng)營收益。隨著房屋規(guī)模擴(kuò)大，包括行政人員、管理人員等費(fèi)用開支擴(kuò)大，而政府僅向民眾收取金額很少的房租及物業(yè)費(fèi)，隨著時(shí)間的推移資金的壓力就越大;第二，有些官員怕?lián)?zé)任擱置手中的房源，使保障房不能發(fā)揮它應(yīng)有的功效;第三，居民的資產(chǎn)審核困難及退出意識淡薄。由于我國尚未建立起與市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的金融信用體制和居民個(gè)人收入申報(bào)制度，個(gè)人收入和金融資產(chǎn)不公開透明，缺乏有效的收入監(jiān)控手段和相關(guān)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)手段。當(dāng)資產(chǎn)審核時(shí)出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致有些保障房內(nèi)居住的是有房有車以及將房屋租售的業(yè)主，違背了設(shè)立保障房的初衷。此外，保障房退出機(jī)制中的獎(jiǎng)懲措施力度不明顯，關(guān)于退出概念模糊，缺乏激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致住戶一旦居住在保障房內(nèi)就不想退出，居民自愿退出的動力嚴(yán)重不足。
(二)從物業(yè)方面顯示的問題
問卷上涉及物業(yè)的問題主要包括是否有物業(yè)進(jìn)行管理、物業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)如何、是否對物業(yè)管理情況滿意及主要提供的服務(wù)這四題。在安陽市三個(gè)不同檔次小區(qū)中收回的220份有效問卷中得知，156份(70.91%)小區(qū)沒有專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理，64份(29.09%)設(shè)置物業(yè)管理的小區(qū)中有127份(40.2%)問卷結(jié)果表示從業(yè)人員素質(zhì)一般，有84份(38.18%)表示對物業(yè)的管理滿意度是一般，主要提供的服務(wù)有設(shè)置門崗、打掃衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)和園藝綠化管理。調(diào)查的結(jié)果說明了四個(gè)問題：第一，物業(yè)提供的服務(wù)范圍太狹窄，僅限于簡單的日常服務(wù)，并且住戶反映小區(qū)安全管理不到位，多發(fā)生電瓶車失竊案件，門衛(wèi)進(jìn)出沒有嚴(yán)格把關(guān)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)人員混雜，居民的日常安全得不到保障。第二，物業(yè)的小區(qū)綠化沒有規(guī)劃到位，并且出現(xiàn)轎車亂停亂放影響交通的現(xiàn)象。第三，物業(yè)工作效率較低，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題如房頂漏水、管子陰水、沒暖氣等問題沒有及時(shí)得到回復(fù)。第四，缺乏針對性的物業(yè)，應(yīng)根據(jù)保障房業(yè)主不同需要，不同消費(fèi)水平制定切合實(shí)際的服務(wù)業(yè)務(wù)，做到服務(wù)細(xì)致化。而與物業(yè)管理人員的交談中發(fā)現(xiàn)有些小區(qū)居民沒有及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)工作不能如期及時(shí)開展，管道使用期為2年，屋面等使用期為5年，到達(dá)一定期限后的維修費(fèi)、人工費(fèi)等也是一筆不小的開支。而業(yè)主認(rèn)為物業(yè)為了節(jié)省開支減少成本而降低服務(wù)質(zhì)量，拒交物業(yè)費(fèi)。解決兩者直接的矛盾是目前物業(yè)工作的重點(diǎn)，既要保證服務(wù)質(zhì)量又要建立合理機(jī)制鼓勵(lì)民眾積極主動繳納物業(yè)費(fèi)。社區(qū)有開展志愿服務(wù)站、節(jié)日文藝匯演以及讀書平臺等工作，但大多數(shù)居民并沒有很好地參與其中，缺少主人翁意識，并沒有意識到自己也是小區(qū)中一員，不能積極主動的參與社區(qū)文化建設(shè)。
(三)從住戶滿意度方面反映的問題
問卷主要從住房概況、物業(yè)管理、配套設(shè)施、社區(qū)建設(shè)以及相關(guān)政策和退出機(jī)制六個(gè)方面分析不同住房情況的住戶對于保障性住房后期管理中不足及態(tài)度觀點(diǎn)。在220份有效問卷中70份為廉租房住戶，147份為經(jīng)濟(jì)適用房住戶，3份為公租房住戶。主要反映的有以下五個(gè)問題：第一，保障性住房所在小區(qū)普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活動場地，社區(qū)醫(yī)療不健全，社區(qū)超市物價(jià)偏貴等問題。第二，在鄰里關(guān)系這方面，27.5%的居民選擇一般，表示需要加強(qiáng)鄰里交流和社區(qū)文化建設(shè)以及培養(yǎng)社區(qū)居民的團(tuán)結(jié)友愛、鄰里互助意識。當(dāng)談及志愿服務(wù)不少居民表示沒有參加過社區(qū)的志愿活動，如果有條件將非常樂意參與其中，尤其是“以工代費(fèi)”愿意參加社區(qū)勞動來抵消物業(yè)費(fèi)。第三，在后期管理模式這題28.5%的居民選擇了希望住戶和物業(yè)自行結(jié)合管理，20.9%選擇政府及相關(guān)部門主導(dǎo)，說明住戶參與管理的意愿還是很強(qiáng)的，只是缺少一個(gè)平臺。此外，目前沒有物業(yè)管理的保障房小區(qū)居民表示，之前在小區(qū)內(nèi)有物業(yè)進(jìn)行管理，但由于第四，36.4%的住戶表示對保障房相關(guān)政策不太了解，并且50.6%表示不了解投訴舉報(bào)方式也從來沒有舉報(bào)過，少數(shù)住戶表示舉報(bào)過但并未得到回復(fù)，物業(yè)退出管理。這表明政府及社區(qū)的監(jiān)督機(jī)制不夠完善，沒有一個(gè)公開透明的渠道，真正的讓民眾表達(dá)心聲，讓權(quán)力行使在陽光下。第五，多數(shù)居民在退出機(jī)制這一部分表現(xiàn)出強(qiáng)烈的意愿即不會退出保障房，說明政府在這方面的引導(dǎo)不夠，沒有讓民眾建立一個(gè)正確的就業(yè)觀，通過自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部門主管方面
對于部門主管方面的問題，首先應(yīng)采取措施“開源節(jié)流”，對廉租房和公租房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，降低政府財(cái)政資金的壓力，一方面，通過適當(dāng)?shù)奶荻仍谝欢ǚ秶鷥?nèi)提高租金以及配套設(shè)施的承包費(fèi)用，增加保障房管理的資金來源;另一方面，可在社區(qū)居委會組織下由承租人參與物業(yè)管理、自我服務(wù)，精簡物業(yè)管理人員的規(guī)模，實(shí)行競爭性激勵(lì)機(jī)制，提高辦事效率;其次，對于住建廳的相關(guān)工作人員加強(qiáng)監(jiān)督，同時(shí)健全公示制度，最大限度地避免保障房資源的浪費(fèi)，使其發(fā)揮應(yīng)有的效用，切實(shí)保障住房困難戶解決住房問題;最后，對于住戶資產(chǎn)審核困難以及退出意愿淡薄的問題，應(yīng)該成立政府部門人員和物業(yè)管理人員相結(jié)合的工作小組，確定明確指標(biāo)，定期入戶核查，而且要加大宣傳力度，使住戶對退出機(jī)制加強(qiáng)理解，嚴(yán)格按照資產(chǎn)審核標(biāo)準(zhǔn)和退出稽核標(biāo)準(zhǔn)對不愿主動退出但是不符合保障房入住資格的人員實(shí)行強(qiáng)制性退出，同時(shí)，建立周轉(zhuǎn)房或周轉(zhuǎn)金制度，在執(zhí)行強(qiáng)制退出時(shí)，提供其他租金較低的公租房給住戶或?yàn)槠涮峁┲苻D(zhuǎn)金，助其在社會上租房。
(二)物業(yè)管理方面
物業(yè)管理公司在對保障房小區(qū)進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)該提供全方位的服務(wù)，尤其是安保措施，要切實(shí)維護(hù)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全;同時(shí)，“就近原則”接納本小區(qū)內(nèi)部人員(承租人)參與民主管理，平時(shí)注重對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高辦事人員的素質(zhì)，提高辦事效率;對住戶反應(yīng)的問題要有專門工作人員整理記錄并及時(shí)予以解決，要使小區(qū)住戶對物業(yè)管理加強(qiáng)民主監(jiān)督，健全小區(qū)住戶的申訴渠道。另外，物業(yè)費(fèi)要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取，建立合理機(jī)制鼓勵(lì)民眾積極主動繳納物業(yè)費(fèi)，并結(jié)合住戶的住房狀況分層分階段收取，不能任意更改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)住戶與物業(yè)管理部門的溝通與協(xié)商，使管理信息公開化，緩解兩大主體間的矛盾。此外，物業(yè)管理人員要鼓勵(lì)小區(qū)住戶積極主動的參與社區(qū)文化建設(shè)，使其增強(qiáng)主人翁意識。
(三)住戶方面
首先，住戶是保障性住房管理的關(guān)鍵元素，保障房后期物業(yè)管理的發(fā)展需要住戶積極支持配合管理工作的開展，民主參與管理，積極建言獻(xiàn)策，增強(qiáng)自身的主人翁意識。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)住戶愿意以“以工代費(fèi)”形式參與社區(qū)管理抵消物業(yè)費(fèi)，所以開展社區(qū)內(nèi)部相互幫扶，不僅可以增進(jìn)鄰里間的關(guān)系，而且還可以減輕物業(yè)管理的工作壓力，對于社區(qū)和諧建設(shè)也大有裨益。不僅如此，對于流動性強(qiáng)，勞動強(qiáng)度不大，不需要固定人員的工作崗位，可以吸納大學(xué)生志愿者或者社工人員參與其中，有效整合可以利用的人力資源，在保障性住房后期管理過程中是一項(xiàng)積極而有意義的嘗試。關(guān)于退出機(jī)制，要加強(qiáng)住戶對保障性住房退出機(jī)制相關(guān)政策的了解，自愿選擇有利的主動退出策略，促進(jìn)保障性住房退出機(jī)制合理公平實(shí)施。
作者:王凈凈 郭曉晴 單位:河南師范大學(xué)
參考文獻(xiàn)：
郭林,張學(xué)峰.租賃型保障性住房后期運(yùn)營管理的現(xiàn)存問題與破解之道———基于河北省的經(jīng)驗(yàn)分析[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會科學(xué)版),2014(05).
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