房地產(chǎn)風(fēng)險管理論文
房地產(chǎn)風(fēng)險管理論文
房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)周期很長，在開發(fā)過程中存在著很多不確定的風(fēng)險因素，下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)風(fēng)險管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!
房地產(chǎn)風(fēng)險管理論文篇一
房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險管理探討
摘要：作為我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接牽動和影響著我國其他行業(yè)的發(fā)展。由于投入資金數(shù)額巨大、資金占用時間長等特點，房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險突出，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險管理進行探討具有現(xiàn)實意義。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)，分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并對如何防范籌資風(fēng)險提出幾點建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 籌資風(fēng)險 風(fēng)險分析 風(fēng)險應(yīng)對
隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以推行城市化建設(shè)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產(chǎn)投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負債經(jīng)營、回收期長和變現(xiàn)能力差等特點，房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨巨大的籌資風(fēng)險。近年來，受全球金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)困境，籌資風(fēng)險進一步加劇，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險進行深入研究，尋求有效應(yīng)對措施顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(一)資產(chǎn)負債率高，償債壓力大
作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貸周轉(zhuǎn)期長，僅僅依靠企業(yè)自有資金顯然不能維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營，所以企業(yè)要對外舉債。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2012年統(tǒng)計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標(biāo)準(zhǔn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負債的比例非常大，一旦企業(yè)用負債進行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么企業(yè)很可能不能按時償還貸款本息。
(二)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負值，企業(yè)資金鏈緊張
按照證監(jiān)會行業(yè)板塊分類，2009年133家房地產(chǎn)上市企業(yè)中有41家企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負值，2011年上升為89家。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負值，說明企業(yè)經(jīng)營業(yè)績差，現(xiàn)金流入不足以抵補其現(xiàn)金流出，造成企業(yè)營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風(fēng)險顯現(xiàn)。
(三)面臨再籌資風(fēng)險
目前，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業(yè)再籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行面臨資金運營壓力。在當(dāng)前形勢下，商業(yè)銀行更是將房地產(chǎn)行業(yè)作為控制放貸的重點領(lǐng)域，這更增加了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度，企業(yè)面臨再籌資風(fēng)險。此外，對于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補償債務(wù)利息支出時，自有資金風(fēng)險顯現(xiàn)，企業(yè)想通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等再融資難度也會加大。
(四)利率變動風(fēng)險大
利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產(chǎn)項目實際價值減少，因為升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負值，從而引發(fā)投資虧損的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，加大企業(yè)債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，預(yù)期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產(chǎn)市場需求降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的成因
(一)過度負債，資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機構(gòu)貸款，企業(yè)借入資金越多，資產(chǎn)負債率就越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)也會越大，隨之而來的籌資風(fēng)險也就越大。
(二)資金來源渠道單一
從表1數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源。國內(nèi)銀行貸款約占資金來源總額的20%;自籌資金主要是由房屋銷售轉(zhuǎn)化而來，約占資金來源總額的31%;其他資金主要是由預(yù)售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發(fā)放的個人按揭貸款，按此計算，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風(fēng)險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金危機。
(三)不重視日常資金管理
資金管理存在的問題具體表現(xiàn)在以下四個方面：一是資金管理意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程項目考核時只注重對項目的進度、質(zhì)量和安全的考核，而忽略項目資金調(diào)撥是否按進度執(zhí)行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業(yè)容易發(fā)生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風(fēng)險，也造成企業(yè)資源的浪費。二是不重視資金預(yù)算管理。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。但一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金的預(yù)算管理不夠重視，沒有根據(jù)企業(yè)的實際情況編制資金預(yù)算計劃，也沒明確企業(yè)年度資金運作的重點，從而導(dǎo)致企業(yè)融資成本上升，出現(xiàn)盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制。很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視資金預(yù)算的執(zhí)行，不能定期對資金使用情況進行檢查，對應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應(yīng)的獎勵懲罰機制。四是缺乏定期的財務(wù)分析，無法及時掌握企業(yè)的償債能力和經(jīng)營狀況。
(四)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不利影響
為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)各種融資途徑受到限制，融資出現(xiàn)困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直接導(dǎo)致銀行銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資受阻，一些資信不強的中小企業(yè)融資困難，資金鏈出現(xiàn)斷裂。在債券融資方面，由于對發(fā)債主體要求嚴(yán)格和債券市場發(fā)展不佳，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)周期性強、波動大的行業(yè)特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴(yán)格，能夠通過上市來籌集資金的房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還不能依賴上市來填補資金缺口。加之近年來，證監(jiān)會暫停審批房地產(chǎn)企業(yè)IPO和嚴(yán)控增發(fā)以及資產(chǎn)重組，等于直接堵死了房地產(chǎn)在權(quán)益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產(chǎn)信托發(fā)展過快，使得風(fēng)險積聚，銀監(jiān)會出于風(fēng)險監(jiān)控的考慮，要求房地產(chǎn)信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業(yè)籌資難度也隨之加大，一旦開發(fā)資金得不到保障，企業(yè)將無法正常運營。 三、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的防范措施
(一)樹立正確的風(fēng)險觀
正確的風(fēng)險觀是指在企業(yè)內(nèi)部使全體員工樹立起風(fēng)險防范意識，這種意識會影響企業(yè)管理層乃至所有員工的決策和行為。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，管理者進行的決策總是伴隨各種風(fēng)險，并且往往風(fēng)險越大，回報也就越大。而房地產(chǎn)業(yè)恰恰是高收益高回報的行業(yè)，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風(fēng)險，這就要求企業(yè)的高層管理決策者有一個良好的風(fēng)險觀，正確的風(fēng)險意識，在做出決策之前能認(rèn)真分析企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，自身的風(fēng)險承受能力，以及項目的預(yù)期回報和存在的風(fēng)險值，綜合考慮種種因素后做出恰當(dāng)?shù)呐袛?。但一些房地產(chǎn)企業(yè)面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風(fēng)險，不顧企業(yè)自身的經(jīng)營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導(dǎo)致企業(yè)陷入無法持續(xù)的絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在每一項決策中保持良好的風(fēng)險觀和正確的風(fēng)險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。
(二)及時關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策變動
由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中的特殊地位，房地產(chǎn)的調(diào)控不但受到市場的制約，國家政策對它的調(diào)控也至關(guān)重要，甚至在特殊時期會具有很強的政策導(dǎo)向性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時，必須時刻關(guān)注國家的相關(guān)政策。此外，企業(yè)也要關(guān)注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業(yè)出現(xiàn)較大的損失。
(三)提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比例
過高的資產(chǎn)負債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的籌資風(fēng)險。要想改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循優(yōu)序融資理論，首先通過內(nèi)部融資，提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中所占的比例。企業(yè)可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產(chǎn)折舊。因為內(nèi)部融資來自于企業(yè)內(nèi)部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強、資本成本低、風(fēng)險小等特點，所以應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)首選的資金來源。
(四)合理安排資本結(jié)構(gòu)和籌資期限的組合方式
資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)長期負債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系。保持合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以給企業(yè)帶來財務(wù)杠杠收益和節(jié)稅收益，降低資金成本，最大化企業(yè)價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經(jīng)營信號。同時，企業(yè)要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務(wù)，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現(xiàn)資金的高速有效運轉(zhuǎn)。
(五)加強投資項目的可行性研究
房地產(chǎn)企業(yè)的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真搜集與投資項目相關(guān)的信息資料，從技術(shù)和經(jīng)濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，熟悉與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)，進行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構(gòu)建結(jié)合，發(fā)揮不同類型房地產(chǎn)的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質(zhì)、水電路和未來城市規(guī)劃狀況進行仔細調(diào)研，做好投資估算和投資收益的預(yù)測工作。
(六)做好資金回收工作
首先，企業(yè)要制定合理的資金使用計劃，實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控和審批，合理安排資金的調(diào)度。其次，在樓市調(diào)控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強應(yīng)收賬款的管理工作，比如，通過建立穩(wěn)定的信用政策，對客戶進行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經(jīng)追回。還可以通過建立銷售回款責(zé)任制，將回款任務(wù)落實到具體責(zé)任人。
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