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　　電大法學大專畢業(yè)論文范本篇1

　　淺析侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償問題

　　論文摘要　現(xiàn)有法律對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定較為簡單致使實踐中操作不一。對此，本文在對相關(guān)現(xiàn)狀進行分析的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)所存在的問題，并對侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償依據(jù)、條件以及范圍進行分析研究，以期對司法實務(wù)有所幫助。

　　論文關(guān)鍵詞　房屋承租人　優(yōu)先購買權(quán)　賠償

　　一、研究背景及問題的提出

　　近年來，因承租人優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害而提起的訴訟尤為常見且各地法院處理標準不一，令人深思。

　　(一)研究背景

　　近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多，由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則化，法院在審理此類糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。

　　1.立法層面。

　　房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋時，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他買受人而購買房屋的權(quán)利。我國最高法院于2009年6月22日通過了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，在該《解釋》第2l條至24條，對承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題作了規(guī)定。此前，相關(guān)規(guī)定主要有，《合同法》第230條、《城市私有房屋管理條例》第11條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見(試行)》(已廢止)第118條。但相關(guān)立法都過于簡單，缺乏可操作性，以至于在司法實踐中，處理此類糾紛常出現(xiàn)偏差，既無法保護當事人的合法權(quán)益，也沒有達到立法者的預(yù)期目標。

　　2.理論層面。

　　與之相對的，立法的模糊也反過來使得理論界對承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性認識不一，主要有以下幾種：

　　(1)形成權(quán)說及附條件形成權(quán)說。前者認為，優(yōu)先買權(quán)人在具備了法律規(guī)定的條件的情況下，只須依自己一方意思表示，即可形成與出賣人之間的買賣關(guān)系。而后者認為，先買權(quán)人可依單方之意思形成以出賣人與第三人同等條件為內(nèi)容之契約，無須出賣人同意，但此形成權(quán)附有停止條件，必須等出賣人出賣標的物給第三人時才能行使。

　　(2)期待權(quán)。即承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指承租人對其所租賃的房屋的優(yōu)先取得有期待的權(quán)利，“權(quán)利尚未現(xiàn)實化，只處于期待權(quán)狀態(tài)”，待一定的條件成就即出租人出賣房屋，便可在同等條件下優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。

　　(3)物權(quán)說。即承租人優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)于物權(quán)法中規(guī)定。在此種情況下，優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力。

　　(4)債權(quán)說。即優(yōu)先購買權(quán)實質(zhì)上是一種債權(quán)，是優(yōu)先購買權(quán)人所享有的一種請求權(quán)，其實現(xiàn)依賴于出賣人將自己的財產(chǎn)出賣時，承租人具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權(quán)，在同等條件下，出租人有承諾的義務(wù)，應(yīng)當轉(zhuǎn)讓給優(yōu)先購買權(quán)人。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物時，承租人只能對出租人主張損害賠償，而不能主張優(yōu)先購買租賃物。

　　對此，筆者認為，只要承租人在同等條件下表示購買，即可成立買賣合同，進而取得房屋所有權(quán)，符合形成權(quán)的特征，因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán);另外，承租人優(yōu)先購買權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性，而期待權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓給他人的，故而承租人的優(yōu)先購買權(quán)并非期待權(quán);我們知道物權(quán)法定，從實然的角度看，現(xiàn)行的《物權(quán)法》并未將承租人的優(yōu)先購買權(quán)歸入其中，另外，從應(yīng)然的角度看，物權(quán)具有支配特定物的權(quán)利，即可以處分該物，但是我們清楚，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是相對限制出租人處分財物的權(quán)利，并不是承租人對此享有處分權(quán)，因而，物權(quán)說亦不符合;對于債權(quán)說，筆者持贊成意見，這樣一方面放松了對出租人行使處分權(quán)的限制，另一方面，也對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)起到一定的保護作用，當優(yōu)先購買權(quán)得不到保障時，承租人可以基于債權(quán)請求對方給予賠償，而且，《解釋》也已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)。

　　(二)問題的提出

　　《解釋》為如何保護承租人優(yōu)先購買權(quán)提供了一種新的解決思路，以解決《物權(quán)法》實施后承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護問題，規(guī)定了承租人在優(yōu)先購買權(quán)受侵害時可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利，為承租人在該權(quán)利難以得到實現(xiàn)時請求獲得賠償提供了法律依據(jù)，但該《解釋》對承租人要求損害賠償?shù)恼埱髾?quán)依據(jù)及在何種情況下可獲得賠償?shù)染鶝]有明確規(guī)定，故而有必要對侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償問題進行研究。對此，本文主要從以下幾個方面進行研究。

　　二、侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)之賠償依據(jù)

　　《解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應(yīng)予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”這里的承租人要求出租人承擔賠償責任是基于何種責任，目前亦看法不一，主要有：侵權(quán)責任說、締約過失責任說、違約責任說和獨立責任說等四種。筆者更傾向于締約過失責任說，理由如下：

　　(一)分析其他責任學說

　　1.對于侵權(quán)責任，《解釋》已將承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)，若適用侵權(quán)責任說的話，則即是侵犯承租人的債權(quán)，但侵犯債權(quán)的主體必須是債之外的第三人，出租人為債的相對人，而非第三人，因此，侵權(quán)責任說不符。

　　2.對于違約責任，《解釋》第二十一條中明確規(guī)定承擔“賠償責任”，而違約責任有繼續(xù)履行、采取補救措施、違約金等形式，解釋中連違約責任最為重要的責任形式違約金都沒有規(guī)定，說明此處的賠償損失并非違約責任，且在實踐中，當承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，常要求出租人賠償房屋出售的價格差，這是違約責任所無法解釋的。

　　3.對于獨立責任說，我們知道，最高法院進行解釋的權(quán)限為對法律、法令具體應(yīng)用的解釋，該《解釋》并不能創(chuàng)立新的責任形式，只是對現(xiàn)有法律的解釋說明，因此，獨立責任說也行不通。

　　(二)分析締約過失責任說

　　以上三種學說都難以解釋承租人優(yōu)先購買權(quán)受損的賠償問題，而對于締約過失責任說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指在出租人賣房時，承租人請求與出租人訂立房屋買賣合同的一種權(quán)利，是一種先合同的權(quán)利，而對出租人來說，履行通知義務(wù)也是在其與承租人簽訂房屋買賣合同之前，屬于一種先合同義務(wù)。出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，侵害的是承租人的信賴利益，而不是履行利益。因此，承租人與出租人之間的房屋買賣合同并未成立，不能要求出租人承擔違約責任。另外，適用締約過失責任，也能更好地保護承租人的利益，因為締約過失責任的賠償范圍比違約責任要廣。一般認為，締約過失責任之賠償范圍，應(yīng)以不超過履行利益為原則，但根據(jù)具體情況也可不以履行利益為限。這就給法官一定的自由裁量權(quán)，可以根據(jù)具體案情來確定損害賠償?shù)姆秶?。對此，筆者認為，《解釋》第二十一條所說的賠償責任為締約過失責任。

　　三、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的的賠償范圍

　　在上文中，已將賠償責任定為締約過失責任，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，賠償?shù)慕痤~應(yīng)該是相當于因違約所造成的損失，包括實際損失和可得利益損失，但是不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

　　在出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)之時，承租人只能請求財產(chǎn)損害之賠償。而對于財產(chǎn)損害賠償責任之范圍，尚有不同意見。一種意見認為，承租人未購得房屋的損失，與房屋價格漲跌直接相關(guān)。另一種意見認為，給承租人造成的損失分為直接損失和間接損失，前者是迫使其在租賃期屆滿后另行購、租房屋而支出不必要的交易成本;后者是使承租人喪失以買受人同等條件購買房屋的機會，從而因房屋市場價格波動失去可得利益。本文認為，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)賠償承租人的損失包括以下幾個方面：

　　(一)直接損失

　　主要是指承租人為了行使優(yōu)先購買權(quán)或要求出租人承擔賠償責任而支出的費用。如承租人為確定出租人是否出賣房屋進行的調(diào)查取證費用，為確定房屋價格而發(fā)生的鑒定費用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費用等。

　　(二)間接損失

　　主要是指房屋價差損失。具體分為以下幾種情況：(1)出租人按市場價出賣房屋給第三人，但出賣房屋時的市場價格較低，而承租人要求賠償時的市場價較高，這時承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者的價差損失;(2)房屋市場價格維持不變，出租人以低于市場價的價格出售給了第三人，此時承租人有權(quán)要求出租人賠償市場價與交易價之間的價差損失;(3)交易的價格高于承租人請求出租人賠償時的市場價的，此時對承租人而言不存在價差損失。

　　對于價差損失的賠償，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定;無法協(xié)商的，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護承租人的利益出發(fā)，以承租人的請求為基合，租賃合同終止之日、房屋過戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。另外，還需注意：一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過程中，必然會產(chǎn)生各種稅金和登記費用，這些費用無論由出租人承擔還是由第三人承擔，均應(yīng)從價差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實交易中經(jīng)常出現(xiàn)真實交易價格與在房地產(chǎn)登記部門備案的合同的交易價格不一致情況，此時應(yīng)根據(jù)真實交易價格來確定，而不能依據(jù)備案合同的交易價格為基準來計算價差損失。

　　(三)附帶損失

　　這里是指，在租賃期滿后承租人另行租賃房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費用。對此，應(yīng)分情況而定，如果承租人已得到了房屋價差損失賠償，此時租金若上漲了，一般不應(yīng)給予租金價差的賠償，因為此時承租人已經(jīng)實現(xiàn)了房屋價差的損失，而租金來源于取得房屋所得到的收益，此時承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋，當然就不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益;如果承租人沒有獲得房屋價差賠償，而此時租金若上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應(yīng)適當?shù)刭r償承租人的租金價差損失。

　　(四)不予賠償部分

　　在租賃期滿后，承租人另行購買房屋的相關(guān)費用不在賠償范圍之內(nèi)。因為，即使承租人實現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)，那么承租人在購買房屋并進行轉(zhuǎn)移登記的過程中，也是必然會產(chǎn)生交易成本的，所以不存在承租人新增損失的問題，因此不應(yīng)予以賠償。

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