小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文
小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文
眾所周知，小區(qū)物業(yè)管理與城市居民以及城市的現(xiàn)代化密切相關(guān)。下面是學習啦小編為大家整理的小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文，供大家參考。
小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：住宅小區(qū)物業(yè)管理工作探討
一、住宅小區(qū)物業(yè)管理特點
隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務性質(zhì)工作的特點，主要體現(xiàn)在以下幾點：
1.社會性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質(zhì)、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會有社會化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強的社會性質(zhì)。
2.整體性。
現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會根據(jù)周邊配套設(shè)施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設(shè)施的維護、規(guī)范進出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務等等，這些內(nèi)容組成了一個管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務質(zhì)量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務性。
住宅小區(qū)業(yè)務管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務之外，還要結(jié)合小區(qū)特點和業(yè)主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質(zhì)、需求各不相同，對物業(yè)服務內(nèi)容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費意識存在著差別，對物業(yè)管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當?shù)膹碗s性。
二、基于業(yè)主滿意度的物業(yè)管理措施
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務的，跟其他服務性質(zhì)的工作一樣，目標都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
隨著經(jīng)濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控攝像頭，物業(yè)人員加強小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規(guī)勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。
2.維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內(nèi)有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會發(fā)出惡臭。維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準備;比如，會產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業(yè)主的休息;對于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應當及時處理并給予答復等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責任。業(yè)主繳納了物業(yè)費，物業(yè)就有義務承擔和履行保障小區(qū)安全的責任。因此，物業(yè)要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結(jié)語
物業(yè)管理工作關(guān)系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質(zhì)量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量，提高業(yè)主的滿意度。
小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文范文二：商品房小區(qū)物業(yè)管理論文
一、人員配備
1.保安：每崗按進門崗1人，出門崗1人，監(jiān)控崗1人，巡邏崗1人定崗。共4崗，每崗365天24小時服務，需派4人，共計16人。此是最少配置，上班高峰時需站崗，巡邏崗到出門崗。下班高峰時需站崗，巡邏崗到進門崗。
2.保潔：按三級服務標準，一般每1萬平米配1人，6萬平米配6名保潔。3.管理人員：配小區(qū)經(jīng)理1名，管理人員2名(365天提供服務)，財務1名。4.維修人員：因需365天24小時提供維修服務，至少需2名維修人員(電工、登高等特殊作業(yè)需2人)。以上是最經(jīng)濟的人員配備情況，再少會影響物業(yè)服務質(zhì)量。
二、收入情況
1.管理費收入：設(shè)每月每平米收X元，假設(shè)物業(yè)管理費收繳率98%，整個小區(qū)每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停車費收入：固定車位：假設(shè)按物價局規(guī)定的場地停車費最高150元/車位計，300只車位*150元/車位=45000元。臨時停車費：臨時停車受居民戶數(shù)影響，戶數(shù)與訪客成正比，與小區(qū)周邊產(chǎn)權(quán)業(yè)態(tài)有關(guān)，如周邊有飯店、對外接待單位等，臨時停車費收入較高，反之收入較低。根據(jù)每個小區(qū)情況不同，臨時停車費一般在1000—6000元不等。60000平米小區(qū)，按平均100元/天計，每月臨時停車費收入3000元。停車費收入合計45000+3000=48000元。
3.廣告等其他公益性收入：根據(jù)電梯數(shù)、小區(qū)地理位置、小區(qū)品質(zhì)不同而不同，60000平米小區(qū)按理想情況估計，每月按5000月計算。停車費、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會按三七開分成，物業(yè)占三成收入計(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。業(yè)委會所得七成公益性收入，稅后補充進小區(qū)維修基金。
三、支出情況
1.保安工資：假設(shè)保安均為街道托底人員(此為最低支出)，按2014年最低工資標準1820元，加國定假日加班費(11天3倍工資計算)、高溫費(6-9月每人每月200元)、服裝費、停車收費提成獎勵等，計2400元/人*16人=38400元/月。
2.保潔工資：一般保潔人員為街道托底人員和外來民工，外來民工需繳社會保險費，按2014年最低工資標準1820元，加國定假日加班費、高溫費等，街道托底人員約2400元/人，外來民工約3600元/人，平均計3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人員、維修人員：包括國定假日加班費、高溫費、加社保費等，街道托底人員約3400元/人，在職員工約5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服務的維修人工費收入。)
4.辦公費用：包括辦公室水、電、電話及辦公用品，公用部位水電費(門衛(wèi)室、地下室、路燈、樓道燈等，泵房、電梯用電由水泵、電梯運行費承擔。)60000平米小區(qū)，按2000元/月計算。
5.稅金：物業(yè)管理費、停車費、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物業(yè)管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本費用。假設(shè)其他費用，如綠化養(yǎng)護費、維修工程費用全部由維修基金承擔。
四、盈虧平衡點測算
總收入=總支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、結(jié)語
若停車費、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會按三七開分成，6萬平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費盈虧均衡點為1.21元/平米。一般情況下，物業(yè)公司與業(yè)委會協(xié)商，停車費、廣告等其他公益性收入對半開分成，則6萬平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費盈虧均衡點下降為1.03元/平米。以上分析中，為降低人員成本，保安人員、保潔人員多為街道托底人員或外來民工，管理人員中也不乏街道托底人員。這是目前上海物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀，這種情況導致了物業(yè)管理水平難以提高。本文分析了2014年度6萬平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費盈虧均衡點，而且是從物業(yè)管理三級服務要求的人員最低配置;收入的理想狀態(tài)下進行分析。需要說明的是，小區(qū)規(guī)模與物業(yè)管理費盈虧均衡點成負相關(guān)。如果小區(qū)規(guī)模小于6萬平米，物業(yè)管理費盈虧均衡點會升高。并且以后每年隨著上海最低工資的調(diào)整，物業(yè)管理費盈虧均衡點將不斷提高。因此，建議業(yè)委會通過業(yè)主大會形式，適當提高物業(yè)管理費收費標準，進而提高物業(yè)管理水平，改善小區(qū)環(huán)境，最終達到物業(yè)保值升值的目的。
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