論我國開征物業(yè)稅的必要性及難點

　　物業(yè)稅是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。開征物業(yè)稅有利于完善我國現(xiàn)行的財產(chǎn)稅制、抑制房價高漲、規(guī)范地主政府的土地出讓行為。

　　一、我國開征物業(yè)稅的必要性

　　進入21世紀，我國房地產(chǎn)價格之所以連續(xù)數(shù)年高速增長很大原因就是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少、負擔輕，而且稅收優(yōu)惠范圍大。在保有環(huán)節(jié)發(fā)生的增值部分，投資者購買房產(chǎn)的預期收益很高，這樣就刺激了各類投資者對房產(chǎn)的需求。特別是房地產(chǎn)投機商，低價買進，然后坐等資產(chǎn)升值(因為保有的成本極低)，然后高價賣出，賺取差價，哄抬房地產(chǎn)價格。由于沒有稅收調(diào)節(jié)制度，政府無法參與增值部分的再分配，而流向保有者，導致炒作泛濫，拉大貧富差距。物業(yè)稅的一個重要立法精神和基本出發(fā)點就是調(diào)節(jié)貧富差距過大的問題，并以此來表達人與人之間機會公平的社會理念，鼓勵個人通過自己的努力獲得財富。它是對社會存量財富的調(diào)節(jié)。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅對個人持有的不動產(chǎn)免稅，極大地削弱了物業(yè)稅調(diào)節(jié)社會平富差距過大的杠桿作用。金融危機對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的沖擊，我國房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響，雖然中央出臺了一些政策，但是這些政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，應本著總體稅負減少的原則，通過征收物業(yè)稅，將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從而降低購置環(huán)節(jié)稅收負擔，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。我國的稅制體制一直不是很完善，對持有階段的財產(chǎn)一直沒有合適的稅種。物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。對目前學術(shù)界已有的觀點加以總結(jié)，可以看出開征物業(yè)稅的必要性主要體現(xiàn)在如下幾個方面。

　　(一)簡化稅制，調(diào)控房地產(chǎn)市場

　　物業(yè)稅的開征可以實現(xiàn)現(xiàn)有稅種的有效整合，有利于推動我國內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進程。我國涉及房地產(chǎn)的稅種有十多種，現(xiàn)實的解決方案應是將現(xiàn)存房產(chǎn)稅費的大部分都歸為物業(yè)稅的范疇。而開征的物業(yè)稅主要是把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費，降低稅負，拓展稅基，壯大稅源。借鑒西方發(fā)達國家開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗，將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)(除耕地占用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和所得稅外)的所有稅種和相關(guān)收費，合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)(物業(yè))稅。根據(jù)簡化稅制的原則，對現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種進行合并，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的征收管理權(quán)限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。目前我國在土地買賣、拍賣上缺乏透明度和公正性，許多好的地塊基本上是轉(zhuǎn)了幾手才到開發(fā)商的手里，土地價格被人為放大，并轉(zhuǎn)移到初始房價中，造成房價的普遍惡性上漲。“炒樓”這種現(xiàn)象也非常普遍，導致城市房價飄升，增加了實際需求者的購房成本，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。通過開征物業(yè)稅，可以在一定程度上抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了囤積住房成本，有利于打擊“炒樓”者的積極性。并且把相應的征收環(huán)節(jié)后移，將開發(fā)建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)承擔的費用轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)擁有或使用人承擔，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進而降低購買者買房的“門檻”，更好的激活房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(二)促進社會公平，增加地方財政收入

　　財政部財政科學研究所所長賈康認為：物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種，就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發(fā)模式，抑制不理性投資，形成不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長期收入。公平和效率，是我們在經(jīng)濟領(lǐng)域常常關(guān)注的重要問題。物業(yè)稅作為一個與廣大公民個人利益息息相關(guān)的重要稅種，如何能夠在經(jīng)濟生活中體現(xiàn)效率，又在最大程度上體現(xiàn)社會公平，是我們在構(gòu)架物業(yè)稅制時所必須考慮的問題。隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)價值必然不斷提高，以房地產(chǎn)價值為課稅對象的物業(yè)稅自然會隨之提高，地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益，從而彌補地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費，地方政府就會改變以土地批租生財?shù)亩唐谛袨?，抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費建設(shè)的沖動，地方政府將不斷提高服務(wù)，提高資金使用效率，通過改善公共建設(shè)，換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性，形成穩(wěn)定的長期財政收入。物業(yè)稅制度實施后，將會對增值的房地產(chǎn)價值重新進行分配，通過稅收杠桿，調(diào)節(jié)個人收入，平衡社會財富。一方面，對擁有不動產(chǎn)多者征收高稅率的稅費，并且根據(jù)不動產(chǎn)增值情況年年課稅，達到遏制其財富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財政收入，有利于當?shù)毓哺＠聵I(yè)的發(fā)展，通過財政轉(zhuǎn)移支付手段，調(diào)節(jié)社會公平。

　　(三)優(yōu)化資源配置，遏制投機行為

　　在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對房產(chǎn)保有的稅負是較輕的。雖然現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主要按出租房產(chǎn)租金或房產(chǎn)凈值的一定比例繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下業(yè)主在自有房屋出租時并不到房管局備案，造成房產(chǎn)稅的征收非常困難。我國對房產(chǎn)交易過程中的稅收卻是較重的，這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進行。這就導致了一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入，而有些急需住房的人卻因房價太高而買不起房。要想改變這種畸形資源配置格局，就應該在降低房產(chǎn)交易稅負的同時增加房產(chǎn)擁有的稅負，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量，更好地優(yōu)化配置資源。我國房地產(chǎn)稅費制度目前不能很好的限制房地產(chǎn)市場的投機行為。“炒樓”、“炒房”、“圈地”等行為掩蓋了市場的真實需求，導致供求關(guān)系失衡，容易引起市場的不穩(wěn)定，同時政府的宏觀調(diào)控也容易失位。物業(yè)稅的開征會使自用需求者傾向于購買面積較小的房地產(chǎn)，并在一定程度上抵制房地產(chǎn)投資和投機需求，減少在消費端的不合理的需求，減少房地產(chǎn)資源閑置，引導房價回歸到穩(wěn)定理性的價格區(qū)間，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，開征物業(yè)稅將有利于限制房地產(chǎn)業(yè)的投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，提高房地產(chǎn)資源的利用效率。

　　二、我國開征物業(yè)稅的難點及策略

　　我國開征物業(yè)稅存在一定困難，但不能知難而退，要勇于攻堅。當然，改革應循序漸進，穩(wěn)步實施。在開征物業(yè)稅之前，需要進行如下幾項改革：實行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌;改土地“批租”制為“物業(yè)稅”制;實行嚴格的房地產(chǎn)登記制度，盡快明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系;逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評估機制;科學測算物業(yè)稅的稅負水平。在統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的基礎(chǔ)上，再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。其基本思路是：統(tǒng)一立法，簡化稅制，新舊房產(chǎn)區(qū)別對待，公平稅負，拓寬稅基，改進計稅依據(jù)，合理設(shè)置稅率，適度下放管理權(quán)限，提高財產(chǎn)稅收在地方稅收收入中的比重，充分發(fā)揮其組織收入和調(diào)控經(jīng)濟的作用，以促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　(一)簡并稅種，公平稅負

　　對于中國目前來說，購置一套住房，再加上其保有環(huán)節(jié)的話，涉及的稅種繁多，現(xiàn)實的解決方案應是將現(xiàn)存房產(chǎn)稅費的大部分都歸為物業(yè)稅的范疇，尤其是土地出讓金，通過將其并人物業(yè)稅使數(shù)額巨大的出讓金分攤到房屋的保有階段，可大大降低房地產(chǎn)開發(fā)從而起到降低房價的作用。將這些稅費統(tǒng)一成單一的物業(yè)稅，可大大簡少稅收征管部門的工作量，同時也不容易造成漏征或誤征的狀況發(fā)生。物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍，高檔豪華住宅采用累進稅率，占有越多房地產(chǎn)，稅率越高，讓占有過多社會資源者付出更多代價，這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，以實現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時地方政府通過物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，讓普通百姓享受到更多福利待遇，從而促進社會公平。

　　(二)健全房地產(chǎn)估價制度

　　物業(yè)稅開征的基礎(chǔ)是定期對房地產(chǎn)進行價值評估工作。良好的房地產(chǎn)市場稅收離不開完善的房地產(chǎn)市場評估機構(gòu)的運作。以不動產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)需要相應完善符合我國國情的不動產(chǎn)評價體系和評估制度。首先，要制定評估的法規(guī)和操作規(guī)程，并設(shè)置專門的評估機構(gòu)，從法律和制度上對評估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，對評估從業(yè)人員還要進行定期培訓，考核其執(zhí)業(yè)能力。其次，要確定科學合理的評估方法，可以重置成本法和現(xiàn)行市價法作為評估辦法的基礎(chǔ)。最后，還要通過法律保障納稅人對評估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。不動產(chǎn)的評估結(jié)果必須定期公布，并允許納稅人進行查詢。如果不能公平、有效、準確地評估房產(chǎn)的價值，便無法有效地進行征稅，因而評估機構(gòu)的運作效率和運營能力至關(guān)重要。因此，在設(shè)計物業(yè)稅稅制本身的同時，還要加強相關(guān)的軟硬件建設(shè)，使得物業(yè)稅能夠順利、有序的實施，并達到預期的調(diào)控目標。但目前我國沒有建立起完善權(quán)威的房地產(chǎn)價值評估體制機制，房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部存在著良莠不齊的現(xiàn)象，經(jīng)常出現(xiàn)在對同一不動產(chǎn)評估時，不同的評估機構(gòu)可得出不同甚至相差很大的價值量。在這種情況下，很難為物業(yè)稅提供科學合理的稅基基礎(chǔ)。發(fā)達國家的做法是國家制定規(guī)章制度，社會和市場評估機構(gòu)具體實施，行政主管部門進行有效監(jiān)督，依據(jù)公開、透明、規(guī)范、動態(tài)、易操作的標準，在總體上降低綜合稅率，突出物業(yè)稅作為單一稅種的調(diào)節(jié)作用。

　　(三)設(shè)置幅度稅率，采取一定的過渡措施

　　在制定物業(yè)稅稅收政策時，應賦予地方一定的稅政管理權(quán)限。建議采用幅度比例稅率，中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟繁榮程度等實際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率，決定是否開征或適當予以減免。在新稅法實施的一定期限內(nèi)，新舊房屋區(qū)別對待，對老房地產(chǎn)采取老政策。同時對收入水平或住房價值在一定標準以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民減免物業(yè)稅的征收，然后根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。

　　為了實現(xiàn)經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展以及社會公平問題，因此在我國是非常有必要開征物業(yè)稅，并應當借鑒世界上其他國家已建立起來的完善的物業(yè)稅制度來避免我國的稅制少走彎路，是我國的稅收結(jié)構(gòu)更加完善，更加充分的發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控作用。