關(guān)于物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文
關(guān)于物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文
物業(yè)管理在國外有100多年的發(fā)展歷史,而在我國,物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè),正以極快的速度走進人們的生活。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文，供大家參考。
物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文一：物業(yè)管理基本問題解釋
〔摘要〕
從以建筑物區(qū)分所有權(quán)、房屋管理的公共產(chǎn)品屬性、業(yè)主的集體行動、2016物業(yè)管理作為房屋管理的方式之一、2016物業(yè)管理市場的市場失靈和政府管制五個視角，對城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理中的幾個基本問題進行了分析?；谝陨衔鍌€研究視角構(gòu)建了城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的基本理論框架。結(jié)果表明:2016物業(yè)管理中問題的解決有賴于建筑物所有權(quán)的明確及拓展、業(yè)主自治能力和市場談判能力的提高、2016物業(yè)管理市場價格管制的取消和信息披露方面社會管制的加強。
〔關(guān)鍵詞〕
所有權(quán);自治管理;2016物業(yè)管理;價格管制;信息披露
一、引言
始于上世紀(jì)80年代的住房體制改革給我國社會帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認(rèn)了個人對住房的所有權(quán)。雖然這一權(quán)利直到2007年《物權(quán)法》頒布才得到確認(rèn)，但實際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關(guān)規(guī)定，同時，多年的實踐實際上也已經(jīng)承認(rèn)了個人對住房的權(quán)利。隨之而來的另一個變化是，住房不再由國家統(tǒng)一管理，而是由業(yè)主自己管理。這一變化給社會發(fā)展帶來了一系列矛盾，而城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來的高層建筑的成倍出現(xiàn)，更是加劇了這一矛盾，“2016物業(yè)管理”正是在這一形勢下出現(xiàn)的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發(fā)展使得2016物業(yè)管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消2016物業(yè)管理制度返回以前計劃經(jīng)濟時代的住房管理方式。本文認(rèn)為，這些問題的出現(xiàn)很重要的一個原因在于，關(guān)于2016物業(yè)管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導(dǎo)，從而導(dǎo)致當(dāng)前的2016物業(yè)管理出現(xiàn)了種種問題[1]。究于以上原因，本文將對2016物業(yè)管理中的一些基本問題進行解釋，并努力嘗試構(gòu)建城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的理論框架，進而指導(dǎo)2016物業(yè)管理實踐。
二、以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)
與城鎮(zhèn)居住區(qū)內(nèi)的場地和設(shè)施有關(guān)的各種權(quán)利約束集合在一起構(gòu)成了一個復(fù)雜的權(quán)利體系。這一體系也可以稱之為“權(quán)利束”，2016物業(yè)管理活動的開展有賴于對這一權(quán)利束進行明晰，尤其是對其中的“所有權(quán)”進行明晰，因為所有權(quán)是其他各種權(quán)利的基礎(chǔ)。首先，需要甄別權(quán)利的本體，即權(quán)利針對的對象。該對象是城鎮(zhèn)居住區(qū)，城鎮(zhèn)居住區(qū)由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的設(shè)施，主要包括道路、綠地、公共服務(wù)設(shè)施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權(quán)性質(zhì)。《物權(quán)法》試圖完成這一工作，其內(nèi)容主要體現(xiàn)在“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一章，該章首先明確了，業(yè)主對一棟建筑物內(nèi)“住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即業(yè)主對套內(nèi)部分擁有“專有部分的所有權(quán)”;對同一棟建筑物內(nèi)的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設(shè)施”(如電梯等)擁有“共同所有權(quán)”。同時，該章對部分配建設(shè)施，主要是道路、綠地，對其所有權(quán)歸屬情況進行了明確:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”?！段餀?quán)法》的若干審議稿試圖針對以上對象分別明確其所有權(quán)性質(zhì)，從而構(gòu)建居住區(qū)權(quán)利束，但是相關(guān)條款在《物權(quán)法》的最終定稿中并沒有體現(xiàn)出來。其定稿規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和2016物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場所”、“公用設(shè)施”的含義，因而不但未能解決居住區(qū)2016物業(yè)管理中的相關(guān)問題，反而使權(quán)屬矛盾更為突出。本文認(rèn)為，可以將“以建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一概念向“以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)”進行拓展，在對“公共服務(wù)設(shè)施”這一概念進行明確的基礎(chǔ)上，分別明確其中各種設(shè)施的投資義務(wù)和所有權(quán)[2]。只有在以上基礎(chǔ)上，才有可能構(gòu)建居住區(qū)各種場地和設(shè)施的權(quán)利束，明確相關(guān)場地以及設(shè)施的權(quán)責(zé)利關(guān)系，為2016物業(yè)管理的開展提供基礎(chǔ)。
三、房屋管理作為公共產(chǎn)品的屬性
1.房屋管理是業(yè)主們的共同需求
居住區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有場地和設(shè)施的自然屬性決定了這些部位需要定期進行維修養(yǎng)護，但是它們的所有權(quán)共有性質(zhì)又決定了這些部位的維修養(yǎng)護區(qū)別于業(yè)主的專有部分，因為某個特定的業(yè)主不可能愿意像對待專有部位那樣為共有部分提供維修養(yǎng)護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業(yè)主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養(yǎng)護工作稱為“房屋管理”(“2016物業(yè)管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理[3]。
2.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一般解釋
正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當(dāng)作一種“公共產(chǎn)品”來對待，這種解釋是根據(jù)薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關(guān)理論做出的。根據(jù)他們的理論，可以通過消費過程中“是否排他”和“是否競爭”，將產(chǎn)品的性質(zhì)區(qū)分為“私人產(chǎn)品”、“俱樂部產(chǎn)品”、“可擁擠產(chǎn)品”、“公共產(chǎn)品”四類。從這個標(biāo)準(zhǔn)來看，業(yè)主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產(chǎn)品”，一方面只有建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主才可能獲得這種服務(wù)(排他性);另一方面，建筑區(qū)劃內(nèi)一個業(yè)主的消費并不影響其他業(yè)主的消費(非競爭性)[4]。
3.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一個新的解釋
但是，隨著研究的深入，不少學(xué)者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個獨立的要素?雙重標(biāo)準(zhǔn)中哪個是基礎(chǔ)?同時，對于“排他性”，究竟是產(chǎn)品屬于個人造成了排他性還是排他性使得產(chǎn)品屬于個人所有?很明顯，上面的分類標(biāo)準(zhǔn)并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個標(biāo)準(zhǔn)完全能夠區(qū)分私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，而且，就雙重標(biāo)準(zhǔn)分類法的極端情況來看，正好是競爭性與排他性的結(jié)合以及非競爭性與非排他性的結(jié)合，因此，“是否競爭”不能成為公共產(chǎn)品的充分條件。在完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準(zhǔn)公共產(chǎn)品、完全排他的純公共產(chǎn)品三種場合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產(chǎn)品屬性進行區(qū)分。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)與巴澤爾的產(chǎn)權(quán)理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產(chǎn)品的屬性，但是他的產(chǎn)權(quán)理論從另外一個角度對私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品進行了區(qū)分。在他的理論里，私人產(chǎn)品從個人角度看，其所有權(quán)利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產(chǎn)品，可以保證自己的財產(chǎn)不淪為共同財產(chǎn)，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產(chǎn)品就是某方面的權(quán)利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產(chǎn)品，因此公共產(chǎn)品是一種產(chǎn)權(quán)形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產(chǎn)的角度分析了產(chǎn)品性質(zhì)，消費者排他決定了產(chǎn)品是由個人使用還是由許多人共同使用;生產(chǎn)者排他解決了產(chǎn)品能否由私人生產(chǎn)并由市場分配的問題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產(chǎn)品分為完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準(zhǔn)公共產(chǎn)品和完全排他的公共產(chǎn)品，從“生產(chǎn)者排他”的角度判斷應(yīng)當(dāng)由哪個部門負(fù)責(zé)提供相應(yīng)的產(chǎn)品。對房屋管理而言，其在建筑區(qū)劃外可以做到消費者的排他(即區(qū)劃范圍以外的人無法享受到服務(wù))，因此對整個區(qū)劃外而言，房屋管理無疑是“私人產(chǎn)品”;但是對于區(qū)域內(nèi)的各個業(yè)主而言，房屋管理無法達到消費者排他的效果，即某個業(yè)主享受服務(wù)并不能阻止其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，從這一角度來看2016物業(yè)管理又成為了區(qū)劃以內(nèi)的“公共產(chǎn)品”(從生產(chǎn)者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區(qū)劃以外的“私人產(chǎn)品”和區(qū)劃以內(nèi)的“公共產(chǎn)品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主集體提供，在建筑區(qū)劃外可以聘請他人提供。
四、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
1.公共選擇
建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的公共選擇是一個將業(yè)主個人偏好轉(zhuǎn)化為集體偏好的過程。該過程內(nèi)含了兩個方面的問題:一是如何顯示業(yè)主的偏好;二是如何將業(yè)主的偏好加總。顯示偏好一般采用“投票”的方法，其又可以分為“直接民主制”和“間接民主制”，直接民主制反映在建筑區(qū)劃內(nèi)，即所有的業(yè)主直接參與投票決策的方法，如《物權(quán)法》明確規(guī)定:“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”;間接民主制反映在建筑區(qū)劃內(nèi)即由部分業(yè)主代替所有業(yè)主做決策的方法，如《2016物業(yè)管理條例》中關(guān)于業(yè)主委員會的相關(guān)條款。偏好加總一般采用一致同意原則、多數(shù)同意原則，如前文關(guān)于專項維修資金使用的條款即采用了多數(shù)同意原則。
2.直接民主制和阿羅不可能定律
直接民主制看似完美但不是免費的午餐，業(yè)主是否積極參與決定了直接民主制能否成功，而業(yè)主是否參與投票是其對投票項目給自己帶來的外部成本和自己決策成本(時間距離等)之間的一種權(quán)衡。如果投票項目對業(yè)主產(chǎn)生的外部成本小于業(yè)主的決策成本，業(yè)主就會考慮不參與投票，從而帶來“業(yè)主冷漠”的現(xiàn)象，進而導(dǎo)致直接民主制的失效。即使不存在“冷漠”的問題，直接民主制也不一定能夠?qū)€人偏好轉(zhuǎn)化為集體偏好。上面的情況可以總結(jié)為“阿羅不可能定律”。阿羅指出，滿足一切民主要求又能排除循環(huán)投票困境的決策機制并不存在，即無法找到一種投票規(guī)則，它產(chǎn)生的結(jié)果既不受投票程序影響，又能保證尊重每一個社會成員的偏好并將所有個人偏好轉(zhuǎn)移為社會偏好，做出一致的決策。因此，投票民主制的結(jié)果要么是循環(huán)投票，要么是多數(shù)人暴政(這在建筑區(qū)劃內(nèi)隨處可見，如將綠地改建為停車位必然帶來綠地周圍業(yè)主的利益受損)，要么是投票交易，其結(jié)果就是部分業(yè)主利益受損，建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的整體福利水平下降[5]。
3.間接民主制和集體行動的邏輯
由于直接民主制的決策成本過大，因此就產(chǎn)生了間接民主制，即由全體投票產(chǎn)生一定數(shù)量的代表，由這些代表代替業(yè)主做決策。在2016物業(yè)管理中，“業(yè)主委員會”制代替直接民主制在一定程度上解決了決策成本過大的問題，但是該制度本身固有的問題也難以從根本上解決。間接民主制最大的問題在于特殊利益集團、官僚的內(nèi)部效應(yīng)等，奧爾森在其《集體行動的邏輯》中對這些問題進行了分析。建筑區(qū)劃中的任何一項決策肯定會對部分業(yè)主有利，而對另外一部分業(yè)主不利，由此引發(fā)的一個不可忽略的問題是，一些人(奧爾森將其稱為“特殊利益集團”)會通過各種手段為自己爭取利益，而這些人的獲利必然以其他人的境況變壞為前提，在建筑區(qū)劃中這些手段可能包括游說、施加壓力等。一般來講，這些人的活動會導(dǎo)致建筑區(qū)劃內(nèi)資源的配置與平等公正原則相背，從而導(dǎo)致經(jīng)濟效率受損。奧爾森在其著作中還提到了“官僚”會為了謀求私利，而做出違背公共利益的事情，這一現(xiàn)象在建筑區(qū)劃內(nèi)最為常見。業(yè)主委員會委員謀求私利的行為主要有:不合理地擴大業(yè)主委員會的預(yù)算，如各種會議支出和辦公支出等;積極頻繁地動用專項維修資金等。這些行為的結(jié)果將會導(dǎo)致業(yè)主公共支出的增加，造成不必要的浪費[6]。以上原因的存在，使得建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主自治產(chǎn)生了缺陷，也在一定程度上導(dǎo)致了后文會提到的2016物業(yè)管理“市場失靈”的狀態(tài)。對此，可以采取的行之有效的方法是加強業(yè)主委員會和業(yè)主之間的信息溝通機制，同時對業(yè)主委員會委員的責(zé)任和權(quán)利以及激勵予以明確化。然而，無論是頂層的機制設(shè)計還是地方性的法律法規(guī)，目前都沒有將這兩方面作為重點進行探討，反而準(zhǔn)備從根本上動搖業(yè)主的自治權(quán)利，弱化業(yè)主的權(quán)利，這在理論上、法理上和情理上都是無法自圓其說的。
五、居住區(qū)房屋管理的三種方式
正如前文所說，房屋管理作為一種產(chǎn)品具有建筑區(qū)劃內(nèi)“公共產(chǎn)品(消費角度)”的屬性。一般來說，公共產(chǎn)品的供給問題可以通過產(chǎn)權(quán)界定的方式予以解決，但是在建筑區(qū)劃內(nèi)將“共用部位和共用設(shè)施設(shè)備”等進行產(chǎn)權(quán)界定在技術(shù)上和制度上幾乎是不可行的，因此無法通過產(chǎn)權(quán)界定的方式進行解決。這就決定了業(yè)主需要通過公共選擇的方式共同提供該產(chǎn)品，但是業(yè)主共同提供并不必然由業(yè)主共同生產(chǎn)(雖然這也是一種方式)。
由于“房屋管理”在建筑區(qū)劃以外是“私人產(chǎn)品”(生產(chǎn)角度)，因此，業(yè)主還可以共同選擇2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人來生產(chǎn)這樣的服務(wù)產(chǎn)品?！段餀?quán)法》正是以此為基礎(chǔ)明確規(guī)定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”這表明，業(yè)主有三種生產(chǎn)這種產(chǎn)品的方式:其一是由業(yè)主共同提供并生產(chǎn)，即自行管理;其二是業(yè)主共同提供但是由2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)生產(chǎn)，即委托2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理;其三是由業(yè)主共同提供但是由其他人生產(chǎn)，即委托其他人管理。
究竟哪一種是2016物業(yè)管理?這其實是一個概念確定的問題，即這是一個人為的概念劃定問題，既可以將這三種方式籠統(tǒng)地稱為2016物業(yè)管理，也可以將其中一種方式稱為2016物業(yè)管理。毫無疑問，《2016物業(yè)管理條例》采用了第二種方法:“2016物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照2016物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護2016物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”由此可見，所謂2016物業(yè)管理其實是指上述三種方式中的第二種，即“委托2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理”，而并不包括另外的兩種方式[7]。
本文認(rèn)為所謂的“自行管理”是指，業(yè)主自行組織相關(guān)人員對區(qū)劃內(nèi)的相關(guān)場地和設(shè)施進行管理，而并不委托其他人員進行這項工作。由于這種方式的特殊性，其適用于一些人數(shù)較少、業(yè)主自治能力較強的區(qū)域。而所謂“委托其他人管理”，即業(yè)主可以選擇一個職業(yè)經(jīng)理人(如2016物業(yè)管理師)，由該經(jīng)理人選擇各專業(yè)服務(wù)單位為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。該方式還有一種應(yīng)用，就是在一些老舊小區(qū)中，由于業(yè)主的自治能力較差，由社區(qū)成立相關(guān)專業(yè)機構(gòu)為老舊小區(qū)提供服務(wù)。
由此可見，這三種方式是有著本質(zhì)區(qū)別的，2016物業(yè)管理僅僅是業(yè)主管理房屋的方式之一。而目前在實踐中，尤其是在一些立法中并沒有明確對這三種方式進行區(qū)分，因而造成了建筑區(qū)劃內(nèi)房屋管理的混亂，業(yè)主也失去了自主選擇管理方式的權(quán)利[8-9]。
六、2016物業(yè)管理的市場失靈與政府管制
根據(jù)以上分析，2016物業(yè)管理是業(yè)主市場化管理自己房屋的方式，在符合特定條件的前提下，2016物業(yè)管理市場可以形成完全競爭市場，達到福利最大化。但僅從實踐情況也可以得知，該方式非但沒有達到最優(yōu)的狀態(tài)，反而處處存在“市場失靈”的現(xiàn)象[1]。
1.市場失靈:壟斷和不完全信息
一般認(rèn)為，2016物業(yè)管理市場失靈的原因主要在于其“公共產(chǎn)品”的屬性，因為這一屬性，私人不愿意提供這樣的服務(wù)，從而導(dǎo)致市場失靈。但本文之前已有過分析，從是否排他的標(biāo)準(zhǔn)來看，2016物業(yè)管理在建筑區(qū)劃內(nèi)是公共產(chǎn)品，因而業(yè)主不愿意由自己提供這樣的服務(wù)，因為這樣無法阻擋其他業(yè)主“搭便車”。但是，在建筑區(qū)劃以外，無論是從消費還是生產(chǎn)的角度，2016物業(yè)管理都是一個私人產(chǎn)品。
因此，簡單地從公共產(chǎn)品的角度認(rèn)為2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意提供服務(wù)是無法從理論上解釋的，更無法解釋為何2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)既然不愿意提供服務(wù)又為何會大量出現(xiàn)的現(xiàn)象。然而，2016物業(yè)管理市場的失靈現(xiàn)象又是顯而易見的。本文認(rèn)為，造成2016物業(yè)管理市場失靈的主要原因在于壟斷，而業(yè)主和2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“不完全信息”更加劇了這種市場失靈。居住區(qū)的2016物業(yè)管理可以分為由“建設(shè)單位選擇2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段”和“業(yè)主大會選擇2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段”兩種形式。
在建設(shè)單位選擇2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段，從實踐情況來看，2016物業(yè)管理并不存在明顯的市場失靈現(xiàn)象，但是隨著業(yè)主入住，逐漸接管2016物業(yè)，市場失靈現(xiàn)象就會逐漸產(chǎn)生。此時，雖然2016物業(yè)管理市場仍然是一個充分競爭的市場，即業(yè)主可以任意更換企業(yè)，但此時對其他企業(yè)而言卻無法進入建筑區(qū)劃，即存在進入障礙，原企業(yè)就成了市場上唯一的賣主。造成其他企業(yè)進入障礙的原因有:業(yè)主無法組織起有效的談判機構(gòu);原2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)會采取各種措施阻礙其他企業(yè)進入，正是由于這兩種原因使得原企業(yè)事實上處于“壟斷”的狀態(tài)，從而出現(xiàn)了市場失靈現(xiàn)象。
業(yè)主和2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的信息不對稱則進一步加劇了市場失靈。2016物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，因此帶有強烈的服務(wù)個性化、技術(shù)專業(yè)化的特征。提供服務(wù)的一方，即企業(yè)擁有相對更多的信息優(yōu)勢，在信息不對稱的基礎(chǔ)上，業(yè)主與企業(yè)往往對服務(wù)標(biāo)的的價值判斷產(chǎn)生差異，而這種差異通常因一方刻意夸大或扭曲信息，進而導(dǎo)致價格不合理而產(chǎn)生矛盾。
2.政府管制
政府解決行業(yè)市場失靈主要采取了管制的方法，一般包括價格管制和社會管制兩個方面。價格管制主要是制訂收費標(biāo)準(zhǔn)，雖然該標(biāo)準(zhǔn)是政府指導(dǎo)價而非政府定價，但在實質(zhì)上卻起到了政府定價的作用;社會管制主要包括企業(yè)的資質(zhì)管制和企業(yè)的進入退出管制。然而，從執(zhí)行的效果可以發(fā)現(xiàn)，這一系列措施并沒有達到預(yù)期目標(biāo)。從2016物業(yè)服務(wù)企業(yè)壟斷的本質(zhì)來看，其壟斷并不是“資源壟斷”、“自然壟斷”、“人為壟斷”中的一種，其壟斷最主要的是由于業(yè)主無法組織起有效談判而引起的。此時，政府采用價格管制非但不能有效配置資源，反而進一步導(dǎo)致了產(chǎn)品的短缺;而同時采取的退出管制更導(dǎo)致了企業(yè)的服務(wù)不到位，這又導(dǎo)致了費用收繳率的下降，因此陷入了“囚徒困境”，進一步加劇了市場失靈現(xiàn)象的發(fā)生。而解決這一問題的根本方法不在于如何強化政府管制，而在于如何能夠有效地將業(yè)主組織起來。
七、城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的基本理論框架
從以上幾個角度出發(fā)，本文構(gòu)建了城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的基本理論框架，從理論的角度對2016物業(yè)管理市場出現(xiàn)的問題進行闡述。針對一棟建筑物的“以建筑物區(qū)分所有權(quán)”已經(jīng)無法適應(yīng)2016物業(yè)管理活動開展的需要，本文認(rèn)為應(yīng)采取以下措施:第一，將其拓展到“以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)”的范疇，對居住區(qū)以內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施進行所有權(quán)約束，明確投資建設(shè)運營的權(quán)利與責(zé)任，減少爭議;第二，積極采用各種方法培養(yǎng)業(yè)主大會(業(yè)主委員會)的自我管理能力，引導(dǎo)業(yè)主進行市場談判;第三，逐步取消目前實行的價格管制，在一定程度上采用社會規(guī)制的方式代替價格管制，引導(dǎo)市場中資源的有效配置;第四，加強業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)信息的獲取，減少業(yè)主和企業(yè)之間的信息不對稱。
以上第一點主要解決所有權(quán)的問題，第二點主要解決壟斷的問題，第三點主要解決資源配置的問題，第四點主要解決信息不對稱的問題，進而從根本上解決2016物業(yè)管理行業(yè)的市場失靈。本文認(rèn)為，2016物業(yè)管理亂象的根本原因在于，看似較為簡單的2016物業(yè)管理，其理論門檻并不淺顯，因沒有能夠從根本上建立起理論框架而導(dǎo)致了各種亂作為，而厘清這些行為需要做一些正本清源的工作。
作者：朱新貴 黃安永 單位：三江學(xué)院2016物業(yè)研究中心 東南大學(xué)2016物業(yè)管理研究所
參考文獻
[1]黃安永，朱新貴.我國保障性住房管理機制的研究分析[J].現(xiàn)代城市研究，2010(10):16-20
[2]朱新貴，黃安永.再論居住區(qū)“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”[J].現(xiàn)代2016物業(yè)，2011(10):86-87
[3]張金娟.關(guān)于2016物業(yè)管理的幾個基本問題[J].城市問題，2012(10):75-80
[4]許彬.公共經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論———以公共產(chǎn)品為中心的一種研究[M].黑龍江人民出版社，2003:4-41
[5]肖正思•約瑟夫•阿羅著，錢曉敏等譯.社會選擇:個性與多準(zhǔn)則[M].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2000
[6]奧爾森.集體行動的邏輯[M].上海人民出版社，1995:20-30
[7]張金娟.住宅區(qū)2016物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新[J].城市問題，2013(7):2-8
[8]陳淑云.城市居住區(qū)2016物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版)，2009(5):49-55
[9]張農(nóng)科.關(guān)于我國2016物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問題，2012(5):2-14
物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文二：物業(yè)管理業(yè)主權(quán)益保護分析
摘要:
毋容置疑，2016物業(yè)管理行業(yè)的興起給城市化建設(shè)水平的提高帶來了一定的促進作用。然而，2016物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的同時也給社會帶來了一系列與法律相關(guān)的問題，其中業(yè)主權(quán)益保護問題更是在目前眾多的問題中“脫穎而出”，使廣大業(yè)主的合法權(quán)益受到了不同程度的侵害，這些問題更是逐漸演變成為制約2016物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的法律瓶頸，非常不利于我國2016物業(yè)管理行業(yè)的健康、有序以及穩(wěn)步發(fā)展。鑒于此，對2016物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)益保護工作展開研究與分析，將有著十分重要的現(xiàn)實意義。
關(guān)鍵詞:
2016物業(yè)管理;業(yè)主權(quán)益保護;問題分析
一、2016物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)益保護的意義
在社會經(jīng)濟的推動作用下，為了順應(yīng)時代發(fā)展潮流，我國的城鎮(zhèn)住房制度早已開始進行全面改革，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)也開始呈現(xiàn)出新的內(nèi)容和特征，發(fā)生了重大的變化，原有的公有住房目前已逐漸變成個人所有。與之相適應(yīng)，原本的公房管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系也逐漸演變?yōu)?016物業(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人的服務(wù)于被服務(wù)關(guān)系。在此背景下，2016物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生，并步入了高速發(fā)展的時期。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查所得，廣東、山東、上海等省市的2016物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)高達50%，廣東省的深圳市2016物業(yè)管理覆蓋面早已經(jīng)超過了90%。2016物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于提高城市管理水平起著積極的推動作用。然而，對于業(yè)主來說，由于他們與2016物業(yè)管理公司之間處于服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，業(yè)主的“天然弱者”地位，使得業(yè)主的利益往往更容易受到2016物業(yè)管理公司的侵害。也正是由于業(yè)主與2016物業(yè)管理公司這種不平等地位的存在，引發(fā)了社會對業(yè)主權(quán)益保護的關(guān)注力度。開展2016物業(yè)管理業(yè)主權(quán)益保護的研究工作，為業(yè)主提供一個良好的居住環(huán)境，保護廣大業(yè)主的權(quán)益不受侵害，才能保證2016物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)得到良性發(fā)展。
二、加強2016物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)益保護的有效措施
(一)加快推進2016物業(yè)管理立法，為2016物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展提供法律保障
2016物業(yè)管理是市場經(jīng)濟催化出來的產(chǎn)物，其本質(zhì)屬于一種房屋管理模式。在市場經(jīng)濟體制改革深入推進的當(dāng)前背景下，務(wù)必要使2016物業(yè)管理的各方面法律關(guān)系都十分明確，各方的權(quán)利和義務(wù)都十分嚴(yán)謹(jǐn)，才能適應(yīng)經(jīng)濟改革的發(fā)展需要。為此，首先必須要先制定國家級的《2016物業(yè)管理法》作為2016物業(yè)管理行業(yè)的根本法則。其次各地區(qū)在貫徹落實《2016物業(yè)管理法》時，要以當(dāng)?shù)貙嶋H情況為基點，在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，樹立全局觀念，增強超前意識，用發(fā)展的眼光進行長遠(yuǎn)規(guī)劃，以適時地制定與《2016物業(yè)管理法》條款、條例相匹配的，實用性和可操作性強的專項法規(guī)，如《2016物業(yè)管理收費條例》等，專門規(guī)定2016物業(yè)管理費的范圍、構(gòu)成、計算辦法、交納方式和有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等。讓相關(guān)人員能夠以此為準(zhǔn)繩指導(dǎo)實踐，以增強2016物業(yè)管理的實效性，確保業(yè)主權(quán)益不受侵害。
(二)科學(xué)制定2016物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)
一般來說，2016物業(yè)管理費可以分為基本費和特別費兩部分。其中基本費包括:水電費、安全保衛(wèi)費、綠化管理費、交通車輛保管費、公共衛(wèi)生管理費、消防設(shè)備維修費等日常生活中所涉及到的公共事務(wù)費用。特別費是2016物業(yè)管理公司為了滿足不同需求的業(yè)主而開展的服務(wù)，這是一種按質(zhì)取費的服務(wù)方式，只針對個別有需求的業(yè)主，并不是針對小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，這部分的服務(wù)費用也是由需要服務(wù)的業(yè)主獨自承擔(dān)。除此以外，2016物業(yè)管理公司還應(yīng)該制定科學(xué)、合理的2016物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)賬目，在劃分為基本費和特別費兩部分的整體框架下，明細(xì)各項分類費用，并按照所提供的服務(wù)水平確定收費標(biāo)準(zhǔn)。
(三)建設(shè)一支相素質(zhì)過硬的2016物業(yè)管理隊伍
首先，加強法制教育，提升法律意識。2016物業(yè)管理人員是2016物業(yè)管理工作的執(zhí)行者，要想保護好業(yè)主的合法權(quán)益，就必須要從2016物業(yè)管理人員的思想理念入手，通過法制教育活動，轉(zhuǎn)變他們的管理理念，使他們牢固樹立為業(yè)主服務(wù)的思想，做到嚴(yán)格、公正、忠于法律。其次，加強培訓(xùn)，提高管理水平。隨著大量住宅小區(qū)的涌現(xiàn)，給2016物業(yè)管理工作提出了新的課題，2016物業(yè)管理人員必須要具備獨到的時代認(rèn)識和較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，才能滿足時代的發(fā)展需要，才能滿足業(yè)主的服務(wù)需要。2016物業(yè)管理公司應(yīng)加強對2016物業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作，通過培訓(xùn)提升人員的能力和素養(yǎng)。同時，還要培養(yǎng)2016物業(yè)管理人員的職業(yè)精神，增強他們的職業(yè)責(zé)任感和使命感，要求各工作人員要結(jié)合實際，從自身所處崗位的實際工作情況出發(fā)，創(chuàng)造性地開展工作，為居住用戶提供更加專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
三、結(jié)語
綜上所述，2016物業(yè)管理行業(yè)作為一種新型的服務(wù)性行業(yè)，它的高速發(fā)展為城市管理工作帶來便捷、高效，以及推動國城市化進程加快發(fā)展的同時，也給帶來了新的挑戰(zhàn)。從長遠(yuǎn)發(fā)展的利益來看，只有加強2016物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)益的保護，以合法的方式維護業(yè)主的權(quán)益，才能夠保持業(yè)主對2016物業(yè)管理行業(yè)的信心，進而推動我國2016物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。
作者：李彥 單位：山東司法警官職業(yè)學(xué)院
[參考文獻]
[1]黃闖.城市社區(qū)2016物業(yè)管理良性發(fā)展的路徑分析[J].長白學(xué)刊，2013(01).
[2]董蓬.當(dāng)前我國2016物業(yè)管理模式與風(fēng)險分析[J].企業(yè)導(dǎo)報，2012(24).
關(guān)于物業(yè)管理?？飘厴I(yè)論文范文相關(guān)文章：