2017洛陽棚改政策
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2017洛陽棚改政策
一、基礎(chǔ)知識
(一)棚戶區(qū)和棚戶區(qū)改造的定義
棚戶區(qū)指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設(shè)施不健全的區(qū)域。城市危房、城中村納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)范圍。
棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目;改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。
(二)工作要求
《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)規(guī)定，棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決;住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善;困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平。
(三)棚戶區(qū)的改造范圍
1.改造范圍
《住建部關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造的通知》(建?！?012〕190號)規(guī)定，“十二五”期間，城市棚戶區(qū)(危舊房)改造范圍內(nèi)的居民安置住房籌建(新建、購買、貨幣補償?shù)?工程和原居民住房改建(擴建、翻建)工程，統(tǒng)一納入國家城鎮(zhèn)保障性安居工程規(guī)劃計劃，其他工程不納入規(guī)劃計劃。
2.政策紅線
《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)〔2013〕25號)和《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于棚戶區(qū)界定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》(建辦保函〔2014〕535號)規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。
3.改造范圍逐步擴大
在2011年，將改造范圍延伸到建制鎮(zhèn)?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)規(guī)定，有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。
到2013年，一是擴大到華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)〔2013〕25號)還將將華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造，統(tǒng)一納入國有墾區(qū)危房改造中央補助支持范圍。二是將部分城中村改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍?！蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》(建?！?013〕52號)進(jìn)一步明確將部分城中村(城邊村、城郊村)改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。
進(jìn)入2015年，把城市危房改造納入棚改政策范圍。《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》(國發(fā)〔2015〕37號)把城市危房改造納入棚改政策范圍。
二、關(guān)于棚戶區(qū)改造貨幣化安置
(一)政府建設(shè)安置房存在的問題
棚戶區(qū)改造工作實施初期，主要采取政府統(tǒng)建安置房的方式，主要原因是房價上漲快、市場供應(yīng)不足，政府主導(dǎo)建設(shè)安置房方式，即期安置資金支付壓力小，做法較為成熟，各地普遍采用。但存在多種缺陷，一是建設(shè)周期長，從地塊征收到安置房建設(shè)、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困難，長達(dá)7-8年，群眾長期租房過渡，怨言較大。二是安置房質(zhì)量，成本控制難以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)水平，建設(shè)后的安置房質(zhì)量投訴較多。三是統(tǒng)建安置房分配難度較大，往往頂樓底樓群眾不愿要，商業(yè)門面和附屬設(shè)施存在管理運營不善的問題。四是安置房小區(qū)物業(yè)管理收費難，導(dǎo)致物業(yè)管理與服務(wù)不到位。五是棚戶居民集中安置，棚戶區(qū)變成安置區(qū)，引發(fā)的社會問題較多。六是房屋規(guī)劃、建設(shè)、安置、管理易滋生腐敗。七是一些安置地塊為劃撥用地，辦證難、群眾意見大，有些地塊評估后辦了證，但土地真實價值難以體現(xiàn)。
(二)意義和作用
在棚戶區(qū)改造中推進(jìn)貨幣化安置，一是縮短安置周期，提高安置工作效率，節(jié)省過渡費用;二是有利于棚改居民早日住上產(chǎn)權(quán)明晰的住房，享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，滿足群眾多樣化居住需求;三是促進(jìn)棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)市場有效銜接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚戶區(qū)改造項目的整體推進(jìn)。
(三)主要方式
棚改貨幣化安置方式包括:政府組織購買、政府集中采購和直接貨幣補償，安置方式按照自愿的原則由棚戶區(qū)居民自主選擇。
1.政府組織購買。由區(qū)縣政府從本市商品房市場組織房源，搭建統(tǒng)一的房源信息平臺，通過發(fā)放“購房券”等形式，引導(dǎo)棚戶區(qū)居民自主選擇購買。
2.政府集中采購。由區(qū)縣政府按照政府采購程序的規(guī)定，集中購買本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采購價格不得高于所在區(qū)域周邊同類商品住房的平均價格。
3.直接貨幣補償。區(qū)縣政府將補償資金支付給棚戶區(qū)居民，由棚戶區(qū)居民自行通過房地產(chǎn)市場購買、租賃住房或用于其他支出。
三、關(guān)于政府購買棚改服務(wù)
(一)定義
2015年12月，省財政廳和省住建廳出臺《安徽省政府購買棚改服務(wù)管理辦法》。
政府購買棚改服務(wù)，是指通過發(fā)揮市場機制作用，把棚戶區(qū)改造相關(guān)服務(wù)事項按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量和事業(yè)單位承擔(dān)，并由政府根據(jù)合同約定向其支付費用。
(二)政府購買棚改服務(wù)的內(nèi)容
1.居民棚改意愿入戶調(diào)查;
2.棚改項目的可行性論證及評審;
3.棚改項目的征地拆遷服務(wù);
4.棚改安置住房的籌集(包括新建、購買、租賃、改擴建、貨幣化安置等方式);
5.棚改片區(qū)公益性配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括安置住房小區(qū)“紅線內(nèi)”的道路、供水、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套基礎(chǔ)設(shè)施;與棚改項目直接相關(guān)，直接服務(wù)于安置小區(qū)居民的“紅線外”城市基礎(chǔ)設(shè)施。棚改片區(qū)公益性配套基礎(chǔ)設(shè)施需納入棚改規(guī)劃同步報批并經(jīng)省級主管部門認(rèn)定，實行“同步規(guī)劃、同步報批、同步建設(shè)、同步交付”。
(三)政府購買棚改服務(wù)的七個步驟
1.出臺相關(guān)辦法意見，對購買主體、承接主體、購買內(nèi)容、購買方式及程序、預(yù)算管理、績效管理、工作機制等操作辦法作出明確規(guī)定;
2.財政部門將棚改納入《政府購買服務(wù)指導(dǎo)性目錄》;
3.確定地方政府授權(quán)的有預(yù)算權(quán)的政府部門、事業(yè)單位或主管部門作為購買主體(一般為財政局);
4.確定采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判、單一來源采購等方式實施棚改采購;
5.確定承接主體為社會資本，也可是社會資本獨自或與政府共同成立的項目公司;
6.將采購資金納入未來年度財政預(yù)算支出管理;
7.購買主體與借款人簽訂政府購買服務(wù)合同。
棚戶區(qū)改造補償標(biāo)準(zhǔn)
第一條:為了加快我市老城區(qū)(棚戶區(qū))改造,改善居民居住環(huán)境,保障拆遷工作順利進(jìn)行,根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及吉林省、白城市的棚戶區(qū)改造有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際,特制定本規(guī)定。
第二條:凡對市區(qū)內(nèi)市政府確定的老城區(qū)(棚戶區(qū))房屋進(jìn)行拆遷時,給予補償安置的適用本規(guī)定。
第三條:本規(guī)定所稱拆遷人,指取得房屋拆遷許可證的單位,被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。
第四條:拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應(yīng)按本規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。
第五條:拆遷人在領(lǐng)取《房屋拆遷許可證》前將拆遷補償安置資金全額存入房屋拆遷管理部門指定的專用帳戶。待回遷安置結(jié)束后,剩余資金一次性返還給拆遷人。
第六條:拆遷補償安置采取貨幣補償和回遷安置兩種方式,由被拆遷人自愿選擇。選擇回遷安置的,其附屬物按當(dāng)年洮南市房地產(chǎn)評估指導(dǎo)價格文件規(guī)定執(zhí)行補償。
第七條:有如下情況的不做回遷安置,由拆遷人給予貨幣補償。
(一)被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?拆遷的房屋及附屬物按當(dāng)年洮南市房地產(chǎn)市場評估指導(dǎo)價格文件規(guī)定評估計價補償,—次性付給被拆遷人。 (二)拆遷中涉及國有、集體所有制的房屋及其它建筑物、構(gòu)筑物、附屬物,執(zhí)行有關(guān)政策規(guī)定。
(三)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有房屋,一律回遷安置,附屬物由拆遷人按當(dāng)年洮南市房地產(chǎn)評估指導(dǎo)價格文件規(guī)定予以補償。安置后的住宅房屋其房屋所有權(quán)屬不變,并由原承租人承租,房屋產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第八條:擁有私有產(chǎn)權(quán)證(照)的住宅房屋和非住宅房屋的被拆遷人,選擇回遷安置的,按建設(shè)部建住房(2005)178號文件規(guī)定并結(jié)算結(jié)構(gòu)差價,結(jié)構(gòu)系數(shù)為磚混樓房、平房1;磚瓦0.98;磚平0.95;磚土0.92;土平0.90。 非住宅房屋是指拆遷時正在用于生產(chǎn)、經(jīng)營的且按有關(guān)規(guī)定取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并正常繳納各種稅費的房屋。
第九條:對老城區(qū)(棚戶區(qū))低保戶給予合理補償和照顧。實行按原住宅房屋面積拆一還一,不找差價。低保戶是指經(jīng)民政等有關(guān)部門批準(zhǔn)的,享受當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ洗龅木用瘛?/p>
第十條:回遷安置住宅房屋設(shè)以下戶型面積:36平方米;45平方米;55平方米;65平方米;70平方米五種戶型,由被安置人自愿選擇。回遷安置面積超過80平方米以上的可選擇兩個以上戶型。實際回遷面積與應(yīng)回遷面積不符的,其超出或缺少面積部分在誤差率以內(nèi)的按每平方米800元購買或補償。其超出面積部分在誤差率以外的按成本價購買,其缺少面積部分在誤差率以外的按回遷住宅樓房市場價計價補償。戶型面積也可按拆遷補償安置協(xié)議的實際情況設(shè)計,誤差率不應(yīng)超過5%。
第十一條:臨街商宅混用一證(照)房屋,選擇回遷安置的按非住宅房屋安置。安置的標(biāo)準(zhǔn)為按原房屋應(yīng)安置面積的50%按其住宅樓市場價格與其非住宅樓的市場價格計價找差。對原非臨街的從事無環(huán)境污染的生產(chǎn)經(jīng)營所用的非住宅房屋,選擇回遷安置的,按原房屋應(yīng)安置的面積安置非臨街、非住宅用房。對非臨街的商宅混用—證(照)房屋,安置標(biāo)準(zhǔn)按臨街商宅混用一證(照)房屋安置標(biāo)準(zhǔn),安置非臨街、非住宅房屋。
第十二條:拆遷現(xiàn)有人居住的沒有超過批準(zhǔn)期限的臨時住宅(居室、廚房、電、水表俱全)或有證浮房。按原面積60%有產(chǎn)權(quán)證(照)房屋安置。超過批準(zhǔn)期限的按當(dāng)年洮南市房地產(chǎn)評估指導(dǎo)價格規(guī)定予以貨幣補償。對特殊困難的被拆遷人補償安置,經(jīng)有關(guān)部門審查核實后,按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十三條:對擁有共有權(quán)證(照)而無法獨立居住的,不予獨立安置?；剡w后仍保留其共有部分,或由所有人與共有人自行解決。
第十四條:回遷房屋的選擇確定工作在拆遷結(jié)束及樓房建設(shè)施工圖設(shè)計審查合格后進(jìn)行?；剡w房屋確定的原則:建設(shè)一棟樓房,應(yīng)確定兩個單元(含兩個單元)以上的房屋作為回遷安置用房。建設(shè)二棟樓房以上的(含兩棟),應(yīng)確定一棟以上的房屋作為回遷安置用房。按拆遷人簽訂協(xié)議序號與搬家序號之和,由小到大順序在所對應(yīng)的戶型中選擇樓層、房號,并予以公示。選擇同一戶型,選擇權(quán)序號相同的采取抽簽的方式確定先后順序。
第十五條:對回遷安置的房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時,原被拆遷人持《老城區(qū)(棚戶區(qū))房屋拆遷補償安置協(xié)議書》和購房合同免交契稅,只繳納房屋權(quán)屬登記工本費。
第十六條:同一被拆遷人只能享受一次棚戶區(qū)改造拆遷補償安置優(yōu)惠政策。
第十七條:回遷安置的住宅和非住宅房屋,自回遷之日起,五年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易。
第十八條:拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或房屋承租人支付搬遷補助費,標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)年洮南市房地產(chǎn)評估指導(dǎo)價格文件規(guī)定執(zhí)行。拆遷人對被拆遷人進(jìn)行臨時過渡安置,過渡期不得超過一年;被拆遷人自行解決過渡房的,由拆遷人按每戶每月100元標(biāo)準(zhǔn)給以補助(含采暖補助費),超過規(guī)定過渡期限的,過渡補助費加倍。
第十九條:對被拆遷人或承租人臨時過渡期間子女上小學(xué)的,可持拆遷協(xié)議書、原就讀學(xué)校出具的介紹信,由市教育行政主管部門協(xié)調(diào)到臨時過渡區(qū)域內(nèi)的小學(xué)借讀。
第二十條:經(jīng)市建設(shè)行政主管部門行政裁決,被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕履行搬遷義務(wù)的,由有關(guān)部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。對少數(shù)帶頭鬧事、無理取鬧、漫天要價、惡意串聯(lián),阻撓正常拆遷,嚴(yán)重影響社會秩序的,追究其當(dāng)事人法律責(zé)任。
第二十一條:本規(guī)定未盡事宜,按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條:本規(guī)定由市政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。
第二十三條:本規(guī)定自公布之日起施行。
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