2017年關(guān)于免契稅政策相關(guān)規(guī)定
2017年關(guān)于免契稅政策相關(guān)規(guī)定
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2017年關(guān)于免契稅政策
根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房實(shí)行差別化稅率。當(dāng)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購(gòu)買(mǎi)非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。
享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;
2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下;
3、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上商品住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。
一般實(shí)行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買(mǎi)了套房子又賣(mài)了，再購(gòu)買(mǎi)住房就算二套房。但是名下確實(shí)只有一套房子，所以可以申請(qǐng)家庭唯一住房。契稅稅率實(shí)行3%～5%的調(diào)整幅度。實(shí)行幅度稅率是考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算就會(huì)比較簡(jiǎn)單。
解讀契稅新政策
繼2017年2月初下調(diào)首付比例后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度迎來(lái)新的刺激措施。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，自2017年2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部昨日聯(lián)合發(fā)布通知，自2017年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。通知中還稱，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施上述個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第2套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅仍按照之前政策執(zhí)行。
根據(jù)通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭少有住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第2套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。新政還特別提出：二套房契稅優(yōu)惠以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，暫不適用于北上廣深四地。
新政不再區(qū)分普通和非普通住宅
新政不再以144平方米為界區(qū)分普通和非普通住宅，而是統(tǒng)一規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)90平方米以上首套房的按網(wǎng)簽價(jià)的1.5%征收契稅。而在過(guò)去，一旦交易房屋面積大于144平方米，就要按3%征收契稅。
以北京為例，原來(lái)執(zhí)行的契稅政策是，居民購(gòu)買(mǎi)少有住房且為普通住宅的，90平方米以下的契稅為1%，90-144平方米為1.5%，144平方米以上的為3%，而此前二套房不論面積多少都是3%。現(xiàn)在，首套房的契稅新政策是直接用面積標(biāo)準(zhǔn)劃分，90平方米以下的，一律1%，90平方米以上的，一律1.5%。
兩年以上住房出售全部免征營(yíng)業(yè)稅
根據(jù)通知，營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅原來(lái)的政策是，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。去年3月，普通住房營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻被從5年下調(diào)為兩年。
北上廣深無(wú)緣部分優(yōu)惠政策
不過(guò)，新政特別提出：二套房契稅優(yōu)惠以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，暫不適用于北上廣深四地。這意味著北京若要享受此輪新政，必須符合頭次置業(yè)并且房屋面積大于144平方米的條件。
2月2日，央行發(fā)文稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭頭次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上較低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。目前，僅有四個(gè)一線城市，即北上廣深及旅游城市三亞仍執(zhí)行限購(gòu)措施。
中原地產(chǎn)領(lǐng)頭分析師張大偉認(rèn)為，政策繼續(xù)繞開(kāi)了一線城市，整體看，一線城市庫(kù)存問(wèn)題并不嚴(yán)重，預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對(duì)一線城市的心理影響依然比較大。
一些業(yè)內(nèi)專家也表示，在樓市分化的背景下，這四個(gè)一線城市當(dāng)前面臨的首要問(wèn)題是價(jià)格上漲壓力較大，此次調(diào)整也體現(xiàn)了差異化的樓市調(diào)控思路。
降低購(gòu)房契稅有利于大戶型銷(xiāo)售
“這次調(diào)整是房地產(chǎn)‘去庫(kù)存’和穩(wěn)定市場(chǎng)眾多舉措的重要組成部分，可以帶動(dòng)剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究核心主任倪鵬飛表示，與之前出臺(tái)的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同，此輪調(diào)整可謂“多策并舉”，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和“去庫(kù)存”有積極影響。
從整體來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存并不嚴(yán)重，但存在結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，一些高端住宅和商業(yè)物業(yè)的庫(kù)存壓力較大。對(duì)于本次契稅優(yōu)惠調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低購(gòu)房契稅有利于提高大戶型的銷(xiāo)售。
以在北京東五環(huán)附近頭次購(gòu)買(mǎi)一套150平方米的大戶型為例，以每平方米4萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，該房的總價(jià)為600萬(wàn)元，若在2月22日之前購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)該家庭應(yīng)繳納的契稅為3%，總計(jì)18萬(wàn)元，而在本次契稅優(yōu)惠之后，應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為1.5%，實(shí)際繳納為9萬(wàn)元，總共減少契稅為9萬(wàn)元。
對(duì)改善型或二套購(gòu)房的群體賦予減稅政策
同時(shí)，本次新政的較大亮點(diǎn)是對(duì)改善型或二套購(gòu)房的群體賦予減稅政策。對(duì)于面積超過(guò)90平方米的住房，從過(guò)去3%的契稅調(diào)整到了2%，這也使得購(gòu)置大戶型的改善型用戶獲得利好。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次契稅調(diào)整，可以看出政策的兩個(gè)導(dǎo)向，一是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)置大戶型住房;二是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極換房，這同時(shí)將有助于消化非一線城市的庫(kù)存，有利于盤(pán)活非一線城市市場(chǎng)流通與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。
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