2017樓市政策盤點(diǎn)(2)
2017樓市政策盤點(diǎn)
房地產(chǎn)影響力政策盤點(diǎn)
一、財(cái)稅體制改革，落實(shí)營(yíng)改增
實(shí)施日期：5月1日
目標(biāo)群體：開發(fā)商、建筑公司
影響力評(píng)估：★★☆☆☆
3月18日，據(jù)財(cái)政部網(wǎng)站消息，財(cái)政部稅政司、國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司負(fù)責(zé)人就全面推進(jìn)營(yíng)改增試點(diǎn)向記者表示，明確自2016年5月1日起，全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，其中房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅率確認(rèn)為11%。而房地產(chǎn)行業(yè)之前的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。在此次政策改革中，個(gè)人二手房的買賣此前需要繳納的營(yíng)業(yè)稅也改為了增值稅。
政策解讀：政策發(fā)布后，有外界擔(dān)憂此舉或?qū)⒃黾悠髽I(yè)和個(gè)人的稅負(fù)。不過(guò)財(cái)政部負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍后，各類企業(yè)購(gòu)買或租入上述項(xiàng)目所支付的增值稅都可以抵扣，結(jié)果會(huì)使減稅規(guī)模較大、受益面較廣。
值得注意的是，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的目的是促進(jìn)交易和資產(chǎn)流通。相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的全額征稅，增值稅主要針對(duì)貨物、勞務(wù)及服務(wù)中的“增值部分”，只對(duì)最終消費(fèi)者產(chǎn)生影響。
也就是說(shuō)，通過(guò)外購(gòu)、租入、自建等方式新增不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益。不過(guò)，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，這種獲益程度與房企的經(jīng)營(yíng)是否規(guī)范、合理存在一定關(guān)系。對(duì)于一些中小企業(yè)而言，如果經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，很難享受營(yíng)改增帶來(lái)的利好。
二、加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
實(shí)施日期：6月3日
目標(biāo)群體：開發(fā)商、長(zhǎng)租公寓、房產(chǎn)中介、資產(chǎn)持有者(個(gè)人)
影響力評(píng)估：★★★★☆
6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作?！兑庖姟吠怀隽艘韵聝?nèi)容：①培育市場(chǎng)供應(yīng)主體;②鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi);③完善公共租賃住房;④支持租賃住房建設(shè);⑤加大政策支持力度;⑥加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。
政策解讀：政策明確傳達(dá)了鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的信號(hào)，同時(shí)也鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)、出租庫(kù)存商品住房或是與住房租賃企業(yè)合作;對(duì)于中介機(jī)構(gòu)，則要求提高中介服務(wù)質(zhì)量、提升人員素質(zhì);針對(duì)個(gè)人住房持有者，則鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。與此同時(shí)，對(duì)于以上三方均將給予稅收優(yōu)惠政策支持。就目前存在較大發(fā)展空間的國(guó)內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)而言，此舉在短中期內(nèi)將有利于推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展。
三、推動(dòng)個(gè)稅改革，房貸利息可抵扣個(gè)稅
實(shí)施日期：2017年
目標(biāo)群體：住房消費(fèi)市場(chǎng)
影響力評(píng)估：★★★☆☆
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康7月22日在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)上表示，個(gè)稅抵扣房貸已經(jīng)得到確認(rèn)，該方案將在全國(guó)進(jìn)行推廣。但該政策的實(shí)施還得根據(jù)個(gè)稅改革的時(shí)間來(lái)定，預(yù)計(jì)將在2017年得以實(shí)施。
政策解讀：個(gè)稅改革有可能會(huì)在部分一二線城市先行試點(diǎn)。不過(guò)，專家人士曾分析稱，房貸利息抵稅有可能造成樓市新一輪的投機(jī)熱，使樓市運(yùn)行偏離軌道。也就是說(shuō)，這種鼓勵(lì)貸款的政策可能會(huì)影響住宅消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，進(jìn)而影響住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，嚴(yán)查違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)
實(shí)施日期：7月29日
目標(biāo)群體：房產(chǎn)中介
影響力評(píng)估：★★★★☆
8月16日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)七部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，共同解讀了七部門此前聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》。
《意見》中傳達(dá)了以下內(nèi)容：①規(guī)范中介服務(wù)行為，對(duì)合同、房源信息、服務(wù)價(jià)格等方面作出了限制;②完善行業(yè)管理制度，將推進(jìn)存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)，并要求建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度;③加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管，包括落實(shí)備案制度、從業(yè)人員實(shí)名制、加強(qiáng)信用管理等內(nèi)容。
政策解讀：10月份至今，住建部分別于10月3日和11月25日公布了45家和30家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，其中不乏鏈家、中原地產(chǎn)、我愛我家、房多多旗下的分公司，嚴(yán)查高壓的態(tài)勢(shì)頻現(xiàn)。
此次住建部聯(lián)合六部門齊齊揮出的“重拳”不禁令人拍手叫好，為房產(chǎn)中介企業(yè)及從業(yè)者敲響了警鐘，也為不規(guī)范的行業(yè)變得規(guī)范化帶來(lái)了一絲曙光。然而，房產(chǎn)中介亂象的由來(lái)已久，這個(gè)市場(chǎng)還需要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間的嚴(yán)控和其它手段的輔助才能實(shí)現(xiàn)真正的“規(guī)范”。
五、限購(gòu)限貸
實(shí)施日期：10月起(多數(shù))
目標(biāo)群體：開發(fā)商、房產(chǎn)中介、住房消費(fèi)市場(chǎng)
影響力評(píng)估：★★★★☆
今年國(guó)慶期間，近20個(gè)城市分別發(fā)布了新樓市調(diào)控政策，其中多以限購(gòu)限貸為主。在本地戶籍、已繳社保年限、購(gòu)房貸款記錄、公積金與住房商業(yè)貸款比例等方面作出了諸多限制，比如“提首付降杠桿”等等。
11月起樓市調(diào)控政策再升級(jí)。據(jù)中新網(wǎng)報(bào)道，上月共有11個(gè)城市升級(jí)調(diào)控政策對(duì)樓市進(jìn)行收緊，其中，上海超越北京、深圳，成為限購(gòu)限貸舉措最嚴(yán)厲的城市。據(jù)了解，自11月29日起，上海居民家庭首次購(gòu)房的商貸首付比例不低于35%;購(gòu)買二套房(包括上海無(wú)房但有貸款記錄者)商貸首付最低50%;購(gòu)買非普通自住房者，首付款比例不低于70%。
政策解讀：盡管房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)可能還是很難下降，但是對(duì)投資性購(gòu)房會(huì)起到抑制作用，房?jī)r(jià)漲幅也會(huì)受到影響，不失為短期內(nèi)限制房?jī)r(jià)上漲的好辦法。但若是要著眼于未來(lái)，此舉可能只能治標(biāo)不治本，將來(lái)政府勢(shì)必得想出更根本的方式才有可能真正地控制房?jī)r(jià)失控的局面。
一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，10月和11月的房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢(shì)。11月，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)網(wǎng)簽量24.9萬(wàn)套，環(huán)比下調(diào)11%。這說(shuō)明政策對(duì)投資性購(gòu)房起到了一定的抑制作用，也使上半年過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫。從政策出臺(tái)的角度來(lái)說(shuō)，其目的無(wú)疑是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策也是如此。對(duì)于剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否限購(gòu)、限貸從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看并不是購(gòu)房與否的決定性因素。
六、整治首付貸
實(shí)施日期：10月14日
目標(biāo)群體：房產(chǎn)中介
影響力評(píng)估：★★★★☆
10月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，明確表示未取得相關(guān)金融資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)不得利用P2P以及眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁“首付貸”;取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。
政策解讀：首付貸在本質(zhì)上增加了桿桿，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的同時(shí)也擴(kuò)大了風(fēng)險(xiǎn);眾籌炒房則擴(kuò)大了投機(jī)性需求，因此兩者都成為了國(guó)家重點(diǎn)管控對(duì)象。而值得注意的是，首付貸和眾籌炒房曾經(jīng)是不少互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介平臺(tái)金融服務(wù)的重要版塊。
此前，鏈家旗下的金融業(yè)務(wù)——鏈家理財(cái)因諸多違規(guī)操作而被推至風(fēng)口浪尖。事件背后的本質(zhì)暴露出房產(chǎn)中介行業(yè)的“金融屬性”，但金融監(jiān)管機(jī)制并未跟上行業(yè)發(fā)展步伐的現(xiàn)狀，房企的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和法律問(wèn)題都是其中的難點(diǎn)。新規(guī)的出臺(tái)正是應(yīng)對(duì)房產(chǎn)中介金融風(fēng)險(xiǎn)的整治手段，這次大清洗行動(dòng)使行業(yè)進(jìn)入了一輪洗牌期。房產(chǎn)中介平臺(tái)想要保全自己的唯一路徑就是回歸服務(wù)的本質(zhì)。
七、房企拿地融資受限
實(shí)施日期：10月21日
目標(biāo)群體：開發(fā)商
影響力評(píng)估：★★★★☆
銀監(jiān)會(huì)在10月21日召開的第三季度經(jīng)濟(jì)金融形式分析會(huì)上提出了7項(xiàng)措施，其中第二條就是嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)制度要求與調(diào)控政策;規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
早前，證監(jiān)會(huì)曾在7月25日的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)上透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括 “不允許房企通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用在房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和補(bǔ)償銀行貸款。”
政策解讀：這些政策內(nèi)容向開發(fā)商傳遞了監(jiān)管部門不斷收緊房地產(chǎn)信貸的最新信號(hào)——嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時(shí)，房企拿地融資受限。以上多項(xiàng)政策及規(guī)定都說(shuō)明2016年的國(guó)家監(jiān)管力度之大，它將棍棒真正地落到了房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)中介代理商身上，與上半年房企寬松的融資政策形成了鮮明的反差。
八、國(guó)家支持?jǐn)U大旅游健康養(yǎng)老領(lǐng)域消費(fèi)，或?qū)⒅嬗诜科筠D(zhuǎn)型
實(shí)施日期：11月28日
目標(biāo)群體：開發(fā)商
影響力評(píng)估：★★★☆☆
11月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費(fèi)的意見。《意見》明確指出，將推進(jìn)幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)消費(fèi)、提升服務(wù)品質(zhì)和增加服務(wù)供給，促進(jìn)旅游消費(fèi)、文化消費(fèi)、體育消費(fèi)、健康消費(fèi)和養(yǎng)老消費(fèi)，并推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、加快智慧家庭綜合標(biāo)準(zhǔn)化體系、虛擬/增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)等等。
政策解讀：不少人可能會(huì)覺(jué)得疑惑，這分明不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的政策，為什么會(huì)放在這里展開討論呢?原因在于：國(guó)務(wù)院辦公廳本次下發(fā)的文件傳遞出促進(jìn)旅游、文化、健康、養(yǎng)老等行業(yè)向前發(fā)展的積極信號(hào)。
這在某種意義上，是對(duì)文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)或進(jìn)行體育、教育、醫(yī)療健康類轉(zhuǎn)型的房企表示肯定。消費(fèi)升級(jí)是各個(gè)行業(yè)發(fā)房背景下的大潮流，順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)或進(jìn)行提前布局才是企業(yè)壯大的硬實(shí)力。
九、房地產(chǎn)稅立法
實(shí)施日期：未知
目標(biāo)群體：購(gòu)房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介
影響力評(píng)估：★★★★☆
12月2日，國(guó)家稅務(wù)總局公布《“十三五”時(shí)期稅務(wù)系統(tǒng)全面推進(jìn)依法治稅工作規(guī)劃》，對(duì)深化行政審批制度改革、推動(dòng)和參與稅收立法、推進(jìn)依法治稅具體工作任務(wù)分解及完成時(shí)限等做出了規(guī)定。規(guī)劃特別提出，將推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，但未明確稅收立法完成時(shí)限。
社科院在12月19日發(fā)布的2017年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》發(fā)布暨中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上表示，要切實(shí)有效降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，推進(jìn)個(gè)人所得稅改革，同時(shí)著實(shí)推進(jìn)財(cái)稅體制改革，盡快實(shí)施房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。
政策解讀：從政策中可以看出，稅務(wù)部門的稅收征管及行政執(zhí)法正在發(fā)生重大變化。房地產(chǎn)稅這事在國(guó)內(nèi)反復(fù)被有關(guān)部門提及，不同專家學(xué)者的意見無(wú)法統(tǒng)一。任志強(qiáng)曾在今年1月表示，在去庫(kù)存期間，房地產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)。而央行參事盛松成在近日表示，房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)復(fù)雜，幾年內(nèi)難推出，與之類似的觀點(diǎn)還有很多。
從行業(yè)的角度上說(shuō)，房地產(chǎn)稅的開征能夠在一定程度上抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，改善當(dāng)下的市場(chǎng)供需關(guān)系。這一點(diǎn)值得肯定，但其開征勢(shì)必引起購(gòu)房人群的抵觸和不滿。因此，房地產(chǎn)稅的開征仍是一個(gè)需要長(zhǎng)期討論的話題，它的復(fù)雜程度不同于一般稅種。短期內(nèi)很可能出現(xiàn)的結(jié)果很可能是房地產(chǎn)稅還將試點(diǎn)，但不會(huì)太快推出。
十、增加土地供應(yīng)
實(shí)施日期：12月16日
目標(biāo)群體：開發(fā)商
影響力評(píng)估：★★☆☆☆
據(jù)12月14日至16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地;加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展;加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。
政策解讀：政策表示房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，這可視為國(guó)家在供給側(cè)方向的改革手段。根據(jù)目前的商業(yè)用地及住宅用地分布情況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著存量過(guò)多但內(nèi)容不足的問(wèn)題，其中有不少已淪為不良資產(chǎn)。因此，如何盤活城市的閑置用地和低效用地、提供住宅用地比例將是未來(lái)國(guó)家關(guān)注的重要問(wèn)題。不過(guò)單就提高住宅用地比例這一點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商無(wú)疑是利好的。
小結(jié)：從房地產(chǎn)的發(fā)展路徑來(lái)看，以上盤點(diǎn)的十大行業(yè)政策將會(huì)對(duì)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生持續(xù)性的影響。當(dāng)下，很多房企紛紛選擇“去地產(chǎn)化”，多數(shù)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)均偏向于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。比如萬(wàn)科要往“城市配套服務(wù)商”發(fā)展，萬(wàn)達(dá)早已宣稱要去“地產(chǎn)商”的名號(hào)，恒大也在今年由“恒大地產(chǎn)”正式更名為“中國(guó)恒大”，作為它實(shí)現(xiàn)多元化商業(yè)戰(zhàn)略的開端……
由此看來(lái)，2016年房企一系列動(dòng)作的幕后目的只有一個(gè)：往服務(wù)方向轉(zhuǎn)型。在上述的十大政策中，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的重要性的政策并不在少數(shù)，“服務(wù)”同樣會(huì)是2017年房企轉(zhuǎn)型的主基調(diào)。在政策的背后，往往隱含著國(guó)家和政府的“循循善誘”，這對(duì)于深受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，則是不可忽視的重要發(fā)展信號(hào)。
猜你感興趣：