商品被法院拍賣(mài)適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃嗎
買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹買(mǎi)賣(mài)不破租賃的相關(guān)法律知識(shí)。
商品被法院拍賣(mài)適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃嗎?
【案情】
2012年6月5日，張某與楊某簽訂了一份房屋租賃合同，約定以每年8萬(wàn)元的價(jià)格將楊某名下位于江南區(qū)南國(guó)花園商城的門(mén)面房一間出租給張某用于經(jīng)營(yíng)餐館，合同期限兩年。張某不得轉(zhuǎn)租，如需裝修需要楊某的同意，合同簽訂后張某便將兩年的租金一次性給予了楊某。
2013年2月10日，楊某因舉債過(guò)多無(wú)力償還，其名下用于出租的位于南國(guó)花園商城的門(mén)面房被法院強(qiáng)制拍賣(mài)。競(jìng)買(mǎi)人王某拍得此房屋。此時(shí)新的房主王某要求張某停止經(jīng)營(yíng)并搬離該門(mén)面房。張某不同意要求繼續(xù)履行合同。雙方協(xié)商未果。于是王某在2013年6月8日起訴至法院要求解除房屋租賃合同，并要求張某支付2013年2月10至合同解除之日的租金。
【分岐】
第一種觀點(diǎn)，用于出租的房屋雖被拍賣(mài)，拍賣(mài)雖然轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán)并不影響張某與楊某之間的租賃合同，此房屋租賃合同可以繼續(xù)履行，新的房主王某可以向楊某主張房屋的租金，而不能向張某主張房屋的租金，張某通過(guò)拍賣(mài)取得房屋所有權(quán)后，相對(duì)于楊某預(yù)先收取的房屋租金就沒(méi)有合法的依據(jù)，屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)屬于張某那部分的房屋租金給付于張某。
第二種觀點(diǎn)，對(duì)于張某與楊某所簽訂的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，新的房主王某不能向楊某或張某主張房屋的租金，因?yàn)樵谂馁u(mài)時(shí)王某已經(jīng)知道此房屋有租賃權(quán)，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，新房主應(yīng)當(dāng)承受此負(fù)擔(dān)，不能在明知房屋租賃合同存在的情況下，再向張某或楊某主張收取租金的權(quán)利。
【評(píng)析】
此案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為新房主王某是否有權(quán)收取租金以及向誰(shuí)收取租金?
應(yīng)當(dāng)向楊某主張自己的權(quán)利，理由如下：
一、拍賣(mài)的房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，在這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)之前就存在租賃權(quán)，如何協(xié)調(diào)好新房主王某的利益和張某的利益，在實(shí)踐中，都是采用承受主義。即楊某與張某所簽訂的房屋租賃合同，對(duì)于新房主王某是有約束力的，新房主王某必須承受此租賃合同;
二、租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)重在租賃物的使用價(jià)值，因此最高人民法院《關(guān)于人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中對(duì)于租賃權(quán)采用了承受的原則，即對(duì)于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)及用益物權(quán)不因拍賣(mài)而消滅;
三、對(duì)于新房主張某如何實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)向原出租人楊某主張權(quán)利。該門(mén)面房拍賣(mài)成功后，楊某已不再是所有人，如此時(shí)楊某仍然獲得租金，于法無(wú)據(jù)，涉嫌不當(dāng)?shù)美Ｒ虼送跄硲?yīng)當(dāng)向楊某主張返還該租金。
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買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用范圍
從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的確立過(guò)程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國(guó)立法中得到印證?！斗▏?guó)民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，買(mǎi)受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限。”即法國(guó)對(duì)于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對(duì)抗效力，買(mǎi)賣(mài)不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。
《德國(guó)民法典》第571條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對(duì)于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對(duì)抗力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典對(duì)此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人，仍繼續(xù)存在。”
值得注意的是，這些國(guó)家或地區(qū)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)椋?ldquo;以居住營(yíng)業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國(guó)家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。
我國(guó)在合同法出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此，結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)合同法229條所確定的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。
在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。
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