法定解除權與約定解除權有什么區(qū)別(2)
法定解除權與約定解除權有什么區(qū)別
法定解除合同情形
根據合同法的規(guī)定，合同解除的法定情形具體包括以下幾種：
(一)、因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)、法律規(guī)定的其他情形。
二、 法條依據：
合同法第九十四條【法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)、因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)、法律規(guī)定的其他情形。
滿足法定解除合同的條件
⑴當事人一方遲延履行。
?、飘斒氯艘环竭t延履行的是主要債務。
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?、冗t延履行一方在催告后的合理期限內仍未履行。
?、梢蜻`約致使不能實現合同。
?、史梢?guī)定的其他情形。
租房合同中解除條件與約定解除權的不同
【案情】
甲公司與乙公司簽訂了一份《廠房租賃合同》，約定乙公司承租甲公司的一處廠房，租賃期限為十個月，從2013年3月1日起至2013年12月31日止。雙方在合同中約定“如發(fā)生下列任何一種情況，甲方可終止本合同：1、甲方提前60天書面通知乙方……”。雙方同時約定：“違約責任：1、乙方無正當理由逾期交納租金的，每逾期一天，乙方按逾期金額的千分之三支付違約金;2、任何一方提前解除本合同的，違約方承擔相當于兩個月租金的違約金……”。在合同履行期內，甲公司于2013年6月8日向乙公司發(fā)出通知：“我司擬在2011年8月31日終止與貴司現行之廠房租賃合同。”甲公司在該通知中同時告知乙公司其是按照合同的約定做到了提前60天通知，并免收7月、8月兩個月的租金。因乙公司在2013年8月31日前并未搬離租賃的廠房。甲公司遂于2013年9月8日再次以書面形式向乙公司發(fā)出通知，載明：“我司已于2013年6月8日書面通知終止與貴司現行之廠房租賃合同，至今我司未收到貴司的相關回復意見?，F我司再次書面通知貴司，我司將于2013年9月30日作為最終終止現行廠房租賃合同之期限，并遵照廠房租賃合同相關條款免收兩個月租金”。后乙公司遲至2014年1月才完全搬離租賃廠房。就租金及相關費用經協(xié)商未果后，甲公司向法院起訴要求乙公司支付自2013年7月至乙公司實際搬離廠房的實際使用費、水電費及延期支付利息。乙公司在答辯中則稱甲公司提前解除合同構成違約，根據合同約定甲公司應當免除乙公司兩個月租金作為該違約金，且甲公司提前解除合同給乙公司造成了高于兩個月租金的損失，應當適當調高該違約金數額。
【分歧】
本案在審理過程中，就租賃合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”這一約定的法律性質以及甲公司據此提前解除合同的行為是否構成違約產生了一定爭議。關于租賃合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”這一約定的法律性質：
第一種觀點認為，該約定可看做是約定解除權條款。
第二種觀點認為該條款是合同中所附的解除條件。
【評析】
小編同意第二種觀點，該條款并非約定解除權，而是約定的合同解除條件。
根據合同法第九十三條第二款的規(guī)定，約定解除權是在當事人之間約定了一方解除合同的條件，當解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。該解除合同的條件是將來不確定發(fā)生的事實。由于在該事實發(fā)生后解除權人方才享有解除合同的權利，才有可能行使解除權，因此條件的成就與解除權的行使必然是次序有先后的兩個獨立事件。但是從本案租賃合同的該條款中顯然無法分離出這兩個階段。并且，在約定解除權的情形下，當約定的解除條件成就時，合同可能因解除權人行使解除權而告解除，也可能因不行使解除權而繼續(xù)履行。但是在本案中，當甲方提前60天書面通知乙方終止合同時，從通知載明的日期起始60日后合同必然宣告終止。故該項約定并非約定解除權的條款。
仔細考量該“提前60天通知即可解除合同”條款，可以發(fā)現“甲方提前60天書面通知乙方”包含兩部分的事實，一是甲方書面通知乙方不再履行合同，要求終止合同。二是60天的期間經過。對于最終發(fā)生的合同效力在雙方當事人之間終止的法律效果而言，此項約定是把將來可能發(fā)生的某個事實即終止合同的書面意思表示被甲方發(fā)出和60天的期間經過約定為合同效力終止的條件，而并非將甲方在某種情形下能夠單方面解除合同約定為甲方的一項權利。根據合同法第四十五條的規(guī)定“當事人對合同的效力可以約定附條件……附解除條件的合同，自條件成就時失效。”當甲方向乙方發(fā)出載明解除合同意思表示的書面通知并且60日已然經過之時正是約定的解除條件成就之時，此時合同的效力終止。
關于甲公司提前解除合同的行為是否構成違約，第一種觀點認為甲公司的行為構成違約。因為當事人雙方簽訂的合同合法有效，雙方均應按照合同的約定行使權利和履行義務。本案中廠房租賃合同明確約定租賃期至2013年12月31日止。在此日期前甲公司均應提供符合合同約定的廠房供乙公司使用。但是甲公司向乙公司發(fā)出書面通知要求早于該期限終止合同，屬于合同法第九十四條規(guī)定的“根本違約“的情形，即在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示不履行主要債務。因此甲公司提前解除合同的行為構成違約。并且根據租賃合同的約定，須承擔免除兩個月租金的違約責任。第二種觀點認為甲公司的行為不構成違約。由于合同明確約定甲公司可以提前60天書面通知解除合同，故甲公司提前解除合同的行為是在行使合同賦予的權利，不應當視為違約。那么甲公司所承擔的免除兩個月租金的責任自然也并非違約責任，而是被賦予解除合同的權利所承擔的對等義務。
出租人的合同解除權
【問 題】：
在租房的過程中，當已經簽訂了租房合同，但是又出現某些情況的時候，出租人想解除出租合同時怎么辦，又是在哪些情況下出租人可以提出解除合同呢?
【出租人解除權】：
【情況一】：
承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人可請求解除合同并要求賠償損失。
【法律依據】：
根據《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第7條：
“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。”
【情況二】：
承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
【法律依據】：
根據《合同法》第219條：
“承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。”
【情況三】：
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
【法律依據】：
根據《合同法》第224條：
“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”
“ 承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”
【情況四】：
承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【法律依據】：
根據《合同法》第227條：
“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
【情況五】：
不定期租賃。雙方當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
【法律依據】：
根據《合同法》第232條：
“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”
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