商品房“五證兩書一表”詳細(xì)釋義

　　中華人民共和國建設(shè)部令

　　第78號

　　第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　(一)工程竣工驗(yàn)收備案表;

　　(二)工程竣工驗(yàn)收報告。竣工驗(yàn)收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料;

　　(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;

　　(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

　　(五)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

　　商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　第六條備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。

　　工程竣工驗(yàn)收備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。

　　關(guān)于兩書的介紹：

　　《新建商品住宅質(zhì)量保證書》和《新建商品住宅使用說明書》

　　“兩書”提供的僅是格式，由開發(fā)商自行印制，有的開發(fā)商把原先應(yīng)該列入質(zhì)量保證范圍的內(nèi)容刪減，有的開發(fā)商對商品住宅的保修期限隨意改變，甚至有個別開發(fā)商未向消費(fèi)者提供“兩書”。

　　“兩書”四大保障

　　保障一：強(qiáng)制執(zhí)行

　　新版“兩書”由省建設(shè)廳監(jiān)制，委托省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會統(tǒng)一印制，統(tǒng)一了格式，內(nèi)容也更規(guī)范，特別是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對商品住宅保修期限作進(jìn)一步明確，更有利于全面保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，減少矛盾糾紛。

　　根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》和《遼寧新建商品住宅使用說明書》?！哆|寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品住宅買賣合同的補(bǔ)充約定。每套商品住宅應(yīng)發(fā)放“兩書”各一式兩份，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品住宅購買人各留存一份。

　　保障二：界定明確

　　與舊版相比，新版“兩書”除了格式上的統(tǒng)一外，在內(nèi)容上更明確了商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題。

　　新版“兩書”除了統(tǒng)一印制外，省建設(shè)廳還將對內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》明確規(guī)定了住宅面積、使用年限、竣工驗(yàn)收核驗(yàn)時間和質(zhì)量等級、住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保修期、國家有關(guān)建設(shè)工程和商品住宅質(zhì)量保修期限的規(guī)定條款等內(nèi)容;《遼寧省新建商品住宅使用說明書》則規(guī)定了住宅的基本參數(shù)、住房安全使用應(yīng)注意的問題、住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。

　　保障三：內(nèi)容完備

　　同時新版“兩書”中的許多條款是舊版“兩書”所沒有的，如地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)主體與設(shè)備的白蟻預(yù)防包治等內(nèi)容，在新的保證書中都作了明確的規(guī)定，使業(yè)主的房屋有了更完整的質(zhì)量保證。而屋面防水、給排水管道等項(xiàng)目保修期限的延長，讓消費(fèi)者多了一層放心。此外，保證書中對未及部位、部件的保修期限可由購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商自行約定的規(guī)定，改變了消費(fèi)者以往的被動地位。

　　保障四：違規(guī)處罰

　　省建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時，必須提供新版“兩書”。各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)認(rèn)真檢查監(jiān)督“兩書”的實(shí)施，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時不按規(guī)定發(fā)放“兩書”的，應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部第77號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》予以處理，對私自印制“兩書”的，應(yīng)及時予以糾正。

　　四個方面仍待完善

　　法律界有關(guān)人士表示，新版“兩書”較過去有了很大的改進(jìn)和完善，對業(yè)主的合法權(quán)益有了更多的保障，但從法律的嚴(yán)謹(jǐn)角度來看，仍有其不足的方面。

　　首先，新版《保證書》最后的落款只有開發(fā)商及前期物業(yè)管理公司，沒有業(yè)主，這在法律關(guān)系上還是屬于單方面的行為。根據(jù)目前國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶做出的承諾。

　　因此，《保證書》應(yīng)明確業(yè)主在《保證書》中的地位，讓消費(fèi)者能更多地參與到住宅質(zhì)量保證書的簽訂過程

　　其次，《保證書》作為開發(fā)商對商品住宅用戶的承諾，應(yīng)包含有開發(fā)商在違背承諾的情況下必須承擔(dān)什么樣的責(zé)任，及如何承擔(dān)責(zé)任的條款。新的《保證書》沒有涉及此項(xiàng)內(nèi)容，這是一個不足之處。

　　第三，新版《保證書》第八條規(guī)定，住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信來訪、投訴，開發(fā)商將直接或委托選聘的前期物業(yè)管理公司在30天內(nèi)給予答復(fù)與處理。但是，《保證書》并沒有對前期物業(yè)公司的責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)定。同時，30天期限太長，不利于保護(hù)消費(fèi)者的利益。

　　第四，新版《保證書》規(guī)定，消費(fèi)者可與開發(fā)商自行約定保修期限，《保證書》只規(guī)定了最低期限，但作為開發(fā)商，往往在履行法定義務(wù)后，不再為自己增加更多的責(zé)任?，F(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商希望保修期越短越好，而處于弱勢的消費(fèi)者則希望保修期越長越好。無限延長保修期的要求不可取，但可給消費(fèi)者一個細(xì)致的、理性的參考。