預(yù)售房合同與出售房合同之間的區(qū)別(2)
(二)預(yù)售合同特別注意：
1、合同有沒有標(biāo)明房屋面積的使用率和誤差率。
很多人認(rèn)為，花多少面積的錢，就能用多大的面積，這是不正確的。投資者購買的不僅是建筑面積，而且要包括按比例分?jǐn)偟墓妹娣e，如樓梯、走道、電梯間等。你花了一百平方米的錢，而實(shí)際上歸你私人用的可能是七十幾平方米，也可能只有六十幾平方米。
房屋的實(shí)用率必須事先清楚，否則交樓時就會產(chǎn)生本來可以避免的麻煩。 購買預(yù)售房屋除應(yīng)注意上述問題外，還要注意暫測面積與實(shí)測面積的誤差問題。因?yàn)樵O(shè)計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的，根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應(yīng)如此表述“誤差在3%之內(nèi)(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實(shí)際面積和合同中規(guī)定的單價重新結(jié)算;若誤差超過3%，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
同時還應(yīng)注意，在條款中應(yīng)有細(xì)項約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在合同中明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額、銀行按揭的年限等。熱水、煤氣開通的時間等問題也常常容易被購房者忽略。
2、合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則投資者因?yàn)橘徺I的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好白塑料漿等等，如果只憑發(fā)展商口頭一說，是不能成為你們約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。
因?yàn)槲覈姆梢?guī)定：只承認(rèn)書面合同，不承認(rèn)口頭合同。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，你需補(bǔ)錢還好說;后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能你接收入住時收到的只是一個空殼子。
3、有沒有對附屬配套設(shè)施的有效制約條款。
一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池等。如果樓宇出售情況不好，這些配套設(shè)施往往會遙遙無期。合同中如果沒有對此種情況規(guī)定有效的制約條款，你也只能無可奈何了。
4、合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。
樓房建造過程中可能會遇到許許多多不可預(yù)見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對此沒有具休的罰則，不僅可能打亂你的計劃，而且侵犯了你的合法權(quán)利。因此，你有權(quán)利獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類條款應(yīng)當(dāng)是購買期房合同中的必備條款。
5、有沒有樓宇物業(yè)管理的條款及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
不少期房預(yù)售合同在簽字時都沒有物業(yè)管理條款，更沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。等搬進(jìn)去以后，往往會與物業(yè)管理公司在具體條款、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題上爭執(zhí)不休。少數(shù)發(fā)展商故意不在簽合同時簽管理公約，是想以既成事實(shí)脅迫投資者，從而達(dá)到收取高額管理費(fèi)的目的。
大部分發(fā)展商是不懂物業(yè)管理的必要性，想在銷售房屋中圖省事。等你收樓后發(fā)展商也想起要搞物業(yè)管理了，每月每平方米收你十幾元，也不是個小數(shù)目了。
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房屋買賣合同的有效條件及類型
房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1.合同當(dāng)事人必須符合主體資格。
房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。
(1)一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
(2)特殊主體要求。為了維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。
2.房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。
依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無效。
3.房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。
房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。
例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。
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房屋買賣合同的法律規(guī)定
1.房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等約定于書面。
2.在城鎮(zhèn)買賣房屋之所有權(quán)須經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)登記后，才發(fā)生轉(zhuǎn)移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果。
3.出賣共有房屋或出租房屋時，其他共有人或承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。
4、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關(guān)條款后留有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通過設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，所簽訂的《存量 房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)作為本合同的附件。
6、存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時所涉及的主要稅費(fèi)包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項)、綜合地價款(經(jīng)濟(jì)適用住房有此 項)、營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。
7、雙方當(dāng)事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會或注明全稱的其他仲裁委員會申請。
8、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認(rèn)真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致。
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