物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及處理方法
物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及處理方法
物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)對(duì)資金籌集的管理工作，強(qiáng)化自身對(duì)會(huì)計(jì)核算的管理。下面學(xué)習(xí)啦小編就通過(guò)分析物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀提出幾點(diǎn)處理方法。
物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀
(1)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理不規(guī)范
目前，我國(guó)很多物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理方面尚不規(guī)范，存在諸多漏洞。比如：原始會(huì)計(jì)憑證審核不嚴(yán)，原始資料保存不規(guī)范，憑證摘要記錄不清晰或與明細(xì)賬內(nèi)容不一致;白條抵庫(kù)現(xiàn)象嚴(yán)重，公司領(lǐng)導(dǎo)隨意挪用資金現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;有的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)缺少必要的合同或者協(xié)議，資金支付情況缺少必要的跟蹤記錄;會(huì)計(jì)科目規(guī)范不嚴(yán)，資本性支出和費(fèi)用性支出混淆使用;缺少必要的資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)清查制度，或者空有制度卻很少執(zhí)行。這些現(xiàn)象都充分體現(xiàn)出物業(yè)公司財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作薄弱，會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，財(cái)務(wù)提供的會(huì)計(jì)信息必然不準(zhǔn)確，使信息使用者很難做出正確的判斷。
(2)會(huì)計(jì)核算硬件環(huán)境不理想
物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算工作若要達(dá)到較為理想的狀態(tài)，首先其會(huì)計(jì)核算硬件環(huán)境必須過(guò)關(guān)。但是，論文格式由于目前我國(guó)的物業(yè)管理公司存在時(shí)間尚短，財(cái)務(wù)管理環(huán)境都異常簡(jiǎn)樸。在如今大部分企業(yè)都實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)電算化的大環(huán)境下，甚至有些物業(yè)管理公司還停留在“算盤(pán)加計(jì)算器”的階段。此外，很多物業(yè)管理公司由于發(fā)展不規(guī)范，常常只具有一至兩名會(huì)計(jì)人員。而且在會(huì)計(jì)核算方面，依舊局限于手工登賬和人工對(duì)賬，不僅耗費(fèi)掉了會(huì)計(jì)人員大量的時(shí)間和精力，而且還導(dǎo)致會(huì)計(jì)科目在設(shè)計(jì)上難以細(xì)化，很多會(huì)計(jì)人員在面對(duì)大量的手工登帳工作之余，已沒(méi)有更多的精力再對(duì)二級(jí)科目進(jìn)行細(xì)分。同時(shí)，很多諸如制定財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃、計(jì)算項(xiàng)目盈利空間等精細(xì)作業(yè)也根本無(wú)閑開(kāi)展，這在一定程度上限制了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)發(fā)展。
(3)財(cái)務(wù)管理存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)
當(dāng)前，我國(guó)很多物業(yè)管理公司的管理者及相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)管理存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)。沒(méi)有將對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)上升為公司戰(zhàn)略的高度，并未認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理是一個(gè)自上而下、需要大家共同參與和配合的系統(tǒng)過(guò)程。也并未意識(shí)到只有先行實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)，公司目標(biāo)才能最終獲得實(shí)現(xiàn)。其實(shí)，財(cái)務(wù)作為公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的一個(gè)核心部門(mén)，需要與其他部門(mén)相互配合、通力合作，每一個(gè)業(yè)務(wù)單元的完成都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有力推手。因此，財(cái)務(wù)管理是一個(gè)涉及公司上下的系統(tǒng)過(guò)程。
物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容與處理方法
(1)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容之一：業(yè)主的公共水電費(fèi)
公共水電費(fèi)是物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容之一。物業(yè)管理公司對(duì)此有兩種核算方法。一種是將公共水電費(fèi)直接計(jì)入物業(yè)管理成本;另一種是將其暫時(shí)作為代收代付款，并抵扣小區(qū)業(yè)主向物業(yè)管理公司交納的物業(yè)管理費(fèi)。這兩種會(huì)計(jì)核算方式中，筆者更傾向于第二種。因?yàn)樗姴⒎怯晌飿I(yè)公司提供而是由供水供電部門(mén)提供，并于提供時(shí)已向消費(fèi)者收取了相關(guān)稅費(fèi)。單純從該意義出發(fā)，公共水電費(fèi)由物業(yè)公司作為代收代付款更為合適。
(2)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容之二：物業(yè)管理公司的成本費(fèi)用
目前，我國(guó)物業(yè)管理公司采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本費(fèi)用，并將其具體分為按營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用分開(kāi)核算。其中，期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等，具體核算與一般企業(yè)無(wú)異。營(yíng)業(yè)成本是指物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供管理和服務(wù)過(guò)程中(即物管活動(dòng))所發(fā)生的各種成本開(kāi)支。物管活動(dòng)是物業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)。營(yíng)業(yè)成本通常分設(shè)“直接材料”、“直接人工”、“間接費(fèi)用”三個(gè)會(huì)計(jì)科目。物業(yè)管理公司在日常成本核算時(shí)，應(yīng)盡量劃小核算單元，以將人員責(zé)任與成本支出相掛鉤，實(shí)行成本費(fèi)用責(zé)任制。除物管活動(dòng)之外的其他“附屬類”業(yè)務(wù)所發(fā)生的成本支出作為“其他業(yè)務(wù)支出”參照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。
(3)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容之三：物業(yè)管理費(fèi)
目前，我國(guó)物業(yè)管理公司在核算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，所采用的會(huì)計(jì)原則類似于“收付實(shí)現(xiàn)制”但又不是通常意義上的收付實(shí)現(xiàn)制。只是在實(shí)際收到業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)方才確認(rèn)收入;倘若是在當(dāng)期收到了以后時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi)，則暫時(shí)不確認(rèn)為收入，而是將其作為預(yù)收款進(jìn)行掛賬。根據(jù)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，關(guān)于勞務(wù)收入通常有三條確認(rèn)原則。首先，收入能夠被可靠計(jì)量;其次，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);第三，勞務(wù)的完工百分比能夠被合理確定。只有三個(gè)條件同時(shí)滿足，物業(yè)管理公司方能將物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)為收入，并無(wú)需考慮是否已實(shí)際收到款項(xiàng)。
(4)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容之四：維修基金
根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，為了有效保障物業(yè)公共設(shè)施等的維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主需按時(shí)向物業(yè)管理公司繳納一定的維修基金。單純從所有權(quán)的角度出發(fā)，維修基金屬業(yè)主所有。當(dāng)前，根據(jù)相關(guān)政策，物業(yè)管理公司應(yīng)將維修基金作為“代管基金”.我國(guó)物業(yè)管理公司對(duì)維修基金的會(huì)計(jì)核算主要選擇在實(shí)際收取時(shí)，作為“長(zhǎng)期應(yīng)付款”進(jìn)行掛賬;當(dāng)實(shí)際發(fā)生維修費(fèi)用時(shí)，再予以沖減。關(guān)于維修基金是否需要繳納稅款目前尚無(wú)明確規(guī)定。物業(yè)管理公司在這方面的核算處理也各不相同。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理公司所收取的維修基金不需要納營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)檫@部分費(fèi)用主要用于公共設(shè)施等的修繕與管理，在所有權(quán)方面歸業(yè)主所有，物業(yè)管理公司僅是對(duì)其進(jìn)行“代管”.因此，筆者認(rèn)為維修基金不需繳納營(yíng)業(yè)稅。
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