房地產(chǎn)項目融資渠道
房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險大且復(fù)雜,我們可以通過對房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險建立模糊評價模型進行風(fēng)險分析,作為房地產(chǎn)項目選擇融資方案的重要依據(jù)。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資渠道，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實施，在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展?本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
(一)融資規(guī)模持續(xù)增長
近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍(參見表1-1)。
(二)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道
僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計7696億元，其中：國內(nèi)貸款1692億元，占21.99%;自籌資金2184億元，占28.38%;其他資金來源3671億元，占47.69%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款;其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持(部分企業(yè)甚至達到70%～80%)。
(三)股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小
2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。
(四)房地產(chǎn)資金信托活躍
2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財產(chǎn)共計24.08億元,占全部信托財產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會頒發(fā)212號文件——《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》(以下簡稱212號文)，對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題
(一)融資渠道過于單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
(二)銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險，風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。
(三)缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系
就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位嚴重;缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系;缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系;缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。
(四)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制尚不完善
目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破
為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，央行于2003年6月頒布實施了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析
(一)發(fā)展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務(wù)風(fēng)險也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。
1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式
房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險分散和風(fēng)險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。
2.培育地產(chǎn)金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券)，并通過二級市場進行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場(個人房貸市場)的運作不僅使得一級市場(開發(fā)貸款市場)有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現(xiàn)了風(fēng)險分散和風(fēng)險管理的目標(biāo)，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機構(gòu)擔(dān)保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設(shè)計階段，各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系
借鑒國外先進經(jīng)驗，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險。
4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施
規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險的同時產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù);加快修訂《企業(yè)債券管理條例》，盡快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。
(二)進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行;中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu);中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu)+擔(dān)保企業(yè);中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。
2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。
(三)探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累;在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險投資+股權(quán)投資的組合融資策略;在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作;在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)模或吸收實力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機構(gòu)的加盟。
房地產(chǎn)項目融資與公司融資區(qū)別
(一)債權(quán)人的追索權(quán)限不同
企業(yè)融資，債權(quán)人對債務(wù)具有完全追索權(quán)，即當(dāng)該項目的凈營運效益不能滿足合同規(guī)定的報償或償還貸款資金時，可追索企業(yè)其他項目、業(yè)務(wù)收益及資產(chǎn)來償債。項目融資，債權(quán)人的追索權(quán)僅限于項目產(chǎn)生的凈營運收益，因而對債務(wù)具有無追索權(quán)或有限追索權(quán)。
(二)承擔(dān)投資風(fēng)險的責(zé)任人不同
企業(yè)融資，企業(yè)法人作出投資決策，承擔(dān)決策責(zé)任，同時還要承擔(dān)投資風(fēng)險(建設(shè)、經(jīng)營、還貸風(fēng)險)。項目融資，發(fā)起人作出投資決策，自然承擔(dān)決策責(zé)任，項目公司卻要承擔(dān)投資風(fēng)險。
(三)項目融資和企業(yè)融資的主體不同
項目融資的主體是一個項目獨立成立的項目公司，通常是某一公司的子公司，或由幾個企業(yè)或機構(gòu)以項目為對象組成的合營公司。企業(yè)融資主體是借款企業(yè)。
(四)籌資風(fēng)險的分散程度不同
項目融資，可以使籌資風(fēng)險由參與項目建設(shè)的各方(如承包商、供應(yīng)商、承辦商、貸款人、政府)分擔(dān)，不是由項目中任何一方單獨承擔(dān)。而企業(yè)融資，籌資作為企業(yè)的一項基本活動，籌資風(fēng)險全部由企業(yè)承擔(dān)。
(五)籌資成本不同
項目融資涉及面廣，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要做好大量有關(guān)風(fēng)險分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等一系列技術(shù)性的工作，籌資文件比一般企業(yè)融資往往要多出幾倍，因此與企業(yè)融資相比，項目融資的籌資成本較高，組織融資所需要的時間也較長。
房地產(chǎn)項目融資的風(fēng)險辯識
對房地產(chǎn)項目融資進行風(fēng)險評估，首先必須找出可能影響房地產(chǎn)項目融資資成功的風(fēng)險因素，研究各種風(fēng)險因素會對房地產(chǎn)項目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風(fēng)險辯識，是進行任何風(fēng)險評估的前提和基礎(chǔ)。
目前我國房地產(chǎn)項目融資中的風(fēng)險評估主要包括以下內(nèi)容：
1.資源風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目中的各種投入要素都要產(chǎn)生資源費用，并有可能產(chǎn)生供給緊張的情況，這是投資風(fēng)險的一項主要來源。
2.市場風(fēng)險。從總體上說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，即當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場供求風(fēng)險指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。地區(qū)市場供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)出售價格的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴重的情況是，當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)的供給大于需求，并達N- 定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
3.金融風(fēng)險。是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。主要表現(xiàn)為匯率風(fēng)險、利率風(fēng)險以及通貨膨脹風(fēng)險。如匯率波動帶來的債務(wù)負擔(dān)的加重，利率上升導(dǎo)致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。
4.政策法律管理風(fēng)險。主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭議、訴訟等事件導(dǎo)致不利局面對項目收益的影響。
5.完工風(fēng)險。完工風(fēng)險是項目融資的核心風(fēng)險之一.商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導(dǎo)向，在項目建設(shè)階段，存在各種不確定性因素，如果致使項目不能按照預(yù)定計劃保質(zhì)、保量建設(shè)完成，項目融資賴以生存的基礎(chǔ)將受到根本性破壞，從而導(dǎo)致項目風(fēng)險。主要表現(xiàn)為：工期延誤風(fēng)險、成本超支風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險，極端情況下，項目迫于停工、放棄。
6.不可抗力風(fēng)險。項目參與方不能預(yù)見且無法克服的事件給項目造成損害或毀滅的風(fēng)險。
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