2020房地產行業(yè)發(fā)展趨勢
從人口、收入增長、債務水平三個維度來看，居民購房的需求和支付能力都在下降;如果兼顧目前的房價泡沫水平以及市場對未來房價的預期，后疫情時代，房價大概率是平穩(wěn)趨降。接下來小編為大家整理了2020房地產行業(yè)發(fā)展趨勢，歡迎大家閱讀!
2020年中國房地產行業(yè)十大趨勢
2019年對房地產行業(yè)而言是充滿變局和不確定性的一年，展望2020年，房地產行業(yè)在政策端、供給端和需求端，都將呈現(xiàn)穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有變的趨勢。穩(wěn)中有進，即行業(yè)的健康度和理性程度將持續(xù)提升，行業(yè)格局走勢與企業(yè)關鍵致勝因素將逐步清晰。穩(wěn)中有變，即一些不確定性和關鍵變化大方向可以預測，但這些機遇挑戰(zhàn)的變化程度、發(fā)生時間則難以準確研判，考驗企業(yè)的能力與智慧。
2020年將是未來五年行業(yè)格局走勢的縮影，亦是展望未來行業(yè)終局的燈塔，因此值得期待。
1、房地產行業(yè)仍將對中國經濟增長發(fā)揮重要基石作用
2020年是中國全面建成小康社會、GDP比2000年翻兩番的收官之年，預計經濟增速將大概率維持在6%左右區(qū)間、2020年GDP規(guī)模將超過100萬億人民幣。同時受全球經濟放緩、中美貿易關系不穩(wěn)定、投資需求拉動不足等外部環(huán)境不確定性因素影響，國內經濟下行壓力仍然不小。
房地產行業(yè)中短期內每年仍將維持 13-15萬億的市場銷售規(guī)模，同時考慮到對住房需求上下游產業(yè)鏈的強有力帶動作用，2020年房地產行業(yè)仍將在中國經濟增長中發(fā)揮重要基石作用。
2、行業(yè)政策調控總體力度適中并且供給側調控偏緊、需求側調控相對偏松
房地產行業(yè)2019年下半年在供給側特別是融資端出臺了較為嚴格調控措施，2020年在堅持“房住不炒”總體方針以及中央經濟工作會議提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”背景下，預計行業(yè)政策調控政策力度總體適中。
其中在供給側，行業(yè)融資政策仍將維持偏緊并逐步向中性回調;在需求側，因城施策調控政策下，部分中心城市及都市圈周邊城市在前期政策調控超調基礎上可能在人才住房、限購限價等方面做出一定調整，客觀上為地產商提供土儲高性價比補倉的階段性機會。
3、市場集中度進一步提升與尾部企業(yè)退出推動行業(yè)市場加快出清
按照目前土地資源儲備、銷售去化情況估算，2020年行業(yè)前30名地產商總體仍將維持兩位數(shù)的增長速度。
其中前10名地產商由于自身規(guī)模基數(shù)較大已處于安全邊界，未來核心戰(zhàn)略目標將由規(guī)模成長逐步轉向提質增效降風險;10-30名地產商由于資產結構問題、成長慣性和焦慮感，未來仍轉向有質量的規(guī)模成長;金融資源將進一步向頭部玩家集中，尾部中小型地產商將逐步退出行業(yè)市場，市場出清過程將持續(xù)進行。
4、房地產行業(yè)黑天鵝事件大概率出現(xiàn)
由于在資本市場地產板塊估值較低權益融資困難、各融資渠道收縮且融資成本提高、商品房銷售去化回款難度加大等一系列影響因素，2020年地產商在資產負債率、有息負債還款、低效資產處置盤活、住宅開發(fā)建設剛性支出等方面將面臨緊約束。
部分現(xiàn)金流緊張的企業(yè)會因為信用違約等黑天鵝事件掉隊。提高資產效率、做好現(xiàn)金流管理、現(xiàn)金為王仍是2020年地產商在嚴峻外部環(huán)境下存續(xù)發(fā)展的關鍵必要條件。
5、市場總體量價趨穩(wěn)且不同城市房價窄幅波動、地價小幅回暖
中國房地產行業(yè)需求側的政策調控已經完成了由中央負責總量調控轉向壓實地方政府責任，因城施策、一城一策的轉變。各城市地方政府將總體按照商品房價格進行有針對性調控。
在中央經濟工作會議明確的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的總基調下，預計全國行業(yè)總體量價趨穩(wěn)，同時不同城市根據(jù)自身所處地價、房價周期階段，房價會出現(xiàn)窄幅波動調整。同時地價較2019年下半年將有可能小幅回暖，低總地價、中體量快周轉項目可能更受市場青睞。
6、更關注自身產品全生命周期競爭力與投資出價能力提升
眾多地產商已對未來行業(yè)趨勢形成基本共識，即出現(xiàn)系統(tǒng)性行業(yè)普漲的大周期性機會可能性極低，房地產終于進入下半場，基本盤仍然健康，住宅開發(fā)項目凈利率總體穩(wěn)定在8-12%區(qū)間。
因此企業(yè)的核心競爭力已從投資周期研判和踩點能力，逐步轉向產品全生命周期競爭力以及投資出價能力的提升。
這要求企業(yè)刀刃向內，在產品標準化與品質提升，全生命周期成本管控、開發(fā)運營效率與周轉速度、深刻研判城市地價房價走勢等方面持續(xù)精耕細作、固化能力，進一步降低前端投資與后端開發(fā)建設中的犯錯概率，增強自身發(fā)展容錯性。更快構建上述能力的地產商將更可能行穩(wěn)致遠。
7、更多地產商參與城市產業(yè)培育發(fā)展
由于土地公開招拍掛市場競爭激烈、商業(yè)綜合體在高能級城市逐步飽和、各城市產業(yè)招商引入需求日趨強烈，部分地產商積極參與城市綜合開發(fā)建設與產業(yè)引入培育中，在城市發(fā)展中扮演更加綜合的角色。
城市公園改造、養(yǎng)老大健康、智慧城市建設、傳統(tǒng)產業(yè)搬遷轉型、專業(yè)型產業(yè)園區(qū)新建等城市和產業(yè)功能建設培育的綜合開發(fā)項目在2020年將成為部分地產商在中高能級城市布局的主戰(zhàn)場和主渠道之一。
建議地產商要清晰考慮自身基因與優(yōu)勢能力，避免短視行為，做好資源整合方，構建好自身專業(yè)化能力以及外延產業(yè)合作朋友圈。
8、資產收并購數(shù)量增加，機會與風險并存
考慮可能發(fā)生的黑天鵝事件導致企業(yè)掉隊、中小型企業(yè)退出加速市場出清、部分企業(yè)資產結構與城市換倉調整等驅動因素影響，2020年地產行業(yè)的公司股權整體以及優(yōu)質資產包的收并購潛在機會數(shù)量將有所上升，買地資金充足的地產商可以在2020年將收并購作為重要的土地資源擴充渠道，同時重點把握部分區(qū)域型房企的收并購機會，實現(xiàn)在特定重點中心城市的快速深耕與跨越式發(fā)展，同時需要更加注重風險防控。
9、國有企業(yè)間行業(yè)整合提速
考慮到地產行業(yè)國家隊具有天然的金融資源優(yōu)勢，以及當前區(qū)域型地產開發(fā)國有企業(yè)、城投公司等面臨經營困難的客觀情況，2020年中央企業(yè)與地方國有企業(yè)將通過資產重組，在做好優(yōu)勢互補，強化國有資產保值增值方面形成若干標桿案例。地方國資亦有可能對本地區(qū)地產開發(fā)與城市建設的業(yè)務板塊進行資產重組與資源整合提升。
10、物業(yè)服務等地產多元業(yè)務快速成長與分拆上市
由于宏觀經濟形勢、調控政策導向以及自身業(yè)務成長邏輯，地產板塊在A股和H股資本市場整體估值偏低，2020年物業(yè)服務板塊分拆上市將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢，并維持較好估值倍數(shù)，物業(yè)服務板塊將成為地產商的資本市場第二平臺載體的標準配置。2020年部分成長性較好的其他地產相關多元業(yè)務也存在登陸資本市場的可能性。
2020年我國房地產行業(yè)發(fā)展新趨勢
Don’t play for safety. It’s the most dangerous thing in the world.”
— Hugh Walpole, Novelist
「不要致力于安全，它是世上最危險的東西?！龚C 休?沃波爾 (小說家)
這句話非常貼切地表述了按揭貸款購買房屋消費者矛盾的心態(tài)，到底每個月的還款占其穩(wěn)定收入的比例控制在什么范圍最合適，如何保護其不動產資產的安全，一直是一個燒腦的問題，COVID-19之后簡直成了燒腦ING。
在買房交易過程中，近85%購房者選擇貸款買房，根據(jù)銀行的規(guī)定，商業(yè)銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與比控制在55%以下。實際情況是在購房者按揭貸款的最初的5到10年里，月房產支出與收入比往往超過50%，有的甚至達到70%左右。
購房者收入的不穩(wěn)定性一直是中國房地產行業(yè)除了政策性變量以外的關鍵變量，左右整個行業(yè)的價值走向。
2019年底以前房地產的金融屬性是行業(yè)的主旋律，每一次調控都是圍繞金融加杠桿和去杠桿進行各方博弈的。超發(fā)人民幣灌注的蓄水池越弄越大，金融管理部門要么修建更大的蓄水池、要么在水灌滿之前關上灌水的龍頭，每次調控概莫例外，以至于從來沒有發(fā)生過外溢現(xiàn)象。如此地精準把握、央媽是個中高手，形象地說就是央媽常在河邊走，從未濕過鞋。
房地產的市場屬性對應的調控功能一直處于失靈的狀態(tài)，每每只見政府粗壯有力的胳膊、沒見市場靈巧的手，市場發(fā)育是一個偽命題，一直是八字沒有見到一撇。
本可以歲月靜好，你若安好、便是晴天。
然而事與愿違，COVID-19以其非凡的魔力，擊碎了這所有的一切。
1、美國新冠疫情失控加速美元貶值進而觸發(fā)全球金融危機
隨著美國本土新冠確診攀升至27.8458萬人，防控難度史無前例，疫情海嘯最少需要4到6個月才能勉強平息，對美國經濟災難性打擊強度是空前絕后，經濟萎縮20%以上是板上釘釘?shù)氖虑?。已經超發(fā)2.2萬億美元就是飲鴆止渴、于事無補，以后超發(fā)越多、經濟越虛弱、美元貶值越多導致惡性循環(huán)，這種死循環(huán)基本無解。歐元、英鎊等其他西方國家主要貨幣比美元還脆弱，人民幣面臨巨大的升值壓力。
2、人民幣被迫從溫和內斂的韜光養(yǎng)晦型轉向內外兼修的有所作為型
2020年4月，在這個COVID-19元年的暮春，隨著國內疫情的基本平息和有效產能的逐步恢復，人民幣的內涵和外延開始發(fā)生質的變化。由中國集成產業(yè)鏈、供應鏈和價值鏈加持的人民幣，被全球金融危機強推到國際舞臺的中央，迎來全新的挑戰(zhàn)與機遇，人民幣被迫在保有其固有貨幣價值和維持中國產品競爭力之間尋求全新的動態(tài)平衡。
對內適度升值確保人民幣購買力，對外弱關聯(lián)美元、歐元等主要西方貨幣適度貶值維系出口產品或者服務的競爭力?？傮w而言，與快速貶值的美元和歐元等貨幣比較，人民幣適度貶值就是相對升值了，這是不得已的選擇。在這種情況下，利率仍然是貨幣調控的主要工具，具體而言，對內利率調低、對外利率調高。
3、國內房地產金融屬性喪失而其市場屬性回歸
一旦轉為內外兼修型人民幣，人民幣資產就必須在全球范圍內進行有效配置，人民幣跨國流動成為常態(tài)，相對而言在國外配置的經營性人民幣資產的收益會高于國內經營性資產的收益，國內資產尤其是不動產收益會持續(xù)走低。這樣一來，房地產這個蓄水池就裝不了多少水了，房地產的金融屬性將坦然無存。房地產物業(yè)，這個曾經在銀行等金融機構眼中優(yōu)質的抵押物，也不再有往日的榮光。房地產的市場屬性將會王者歸來，至此，誰主導房地產市場屬性的競爭，誰就是贏家。
4、控制房產總價是整個行業(yè)的鐵律，降級提檔是競爭利器
既然房地產金融屬性喪失，作為消費者自然會加速金融去杠桿，剛需客戶就會量入而出，不再追求超越其自身財力的消費，以謹慎的態(tài)度和策略保障其不動產資產的安全，回歸其本真的價值訴求。
所以無論是住宅物業(yè)、寫字樓物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)，消費者都會精準地按需購買，盡量保持單位物業(yè)總價在大多數(shù)消費者接受的范圍內是整個行業(yè)的鐵律。
以盡可能小的建筑面積打造滿足最基本居家生活所需的單元，通過結構與功能的優(yōu)化設計，整合體積小、功能全的模塊化配套設施，構筑、營造舒奢的生活空間，滿足剛需消費者的住宅升級需求。
5、房地產改善型市場需求逐步萎縮至一個恒定的水平
大中型城市的改善型市場占比將在2到3年以內，從現(xiàn)有的15%-到20%快速衰減到10%以內，后續(xù)逐步趨近于5%左右的水平。
6、傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式實現(xiàn)的物業(yè)價值空間進一步壓縮
體驗式商業(yè)服務業(yè)產業(yè)價值決定商業(yè)物業(yè)價值，地段不再是決定商業(yè)物業(yè)價值的主要因素。
7、逆城市化促使第二生態(tài)住宅市場的興起
隨著逆城市化進程加速，催生特大城市圈外圍生態(tài)環(huán)境優(yōu)良地帶第二生態(tài)住宅市場的興起，這是地產行業(yè)全新的富礦區(qū)。打造生態(tài)、休閑、庇護所概念的高端住宅是成功的關鍵，價格適中也是必不可少的條件。
8、加大政府優(yōu)惠政策調整空間
面對房地產行業(yè)發(fā)展的困境，需要政府在政策層面予以支持，具體有如下幾個方面。一是適度調高住宅項目的容積率，降低住宅物業(yè)的樓面地價。二是將現(xiàn)在以建筑面積計算單價改為按照住宅套內面積計算，配套面積不計入銷售總價，但是配套建筑成本計入開發(fā)成本，這樣既可以大幅提高得房率，又可以鼓勵開發(fā)商通過合理增加建筑面積完善配套設施提高房屋品質。三是對小戶型項目適度調低車位比例，達到降低總體開發(fā)成本的目的。四是對自住型物業(yè)降低稅收負擔，降低消費者的稅賦水平。五是降低自住型物業(yè)業(yè)主銀行按揭利率水平。六是對現(xiàn)有滯銷商業(yè)物業(yè)在保證結構安全的前提下，容許改為住宅物業(yè)，同時按照住宅物業(yè)水平收取水電燃氣費。
2020年中國房地產行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析
后疫情時代房價大概率是平穩(wěn)趨降
從人口、收入增長、債務水平三個維度來看，居民購房的需求和支付能力都在下降;如果兼顧目前的房價泡沫水平以及市場對未來房價的預期，后疫情時代，房價大概率是平穩(wěn)趨降。
1、城市房價泡沫化
過去十年，由于價格的不斷上漲，房產不僅是居民的資產重要配置手段，同時也是以商業(yè)銀行為代表的信貸機構普遍接受的貸款抵押品，由于中國經濟的擴張是債務主導型的，因此全社會對房地產的投資偏好在不斷上升。
這種投資偏好大幅推升了一線城市的住房價格，2019年，大部分一線城市的房價收入比都高于10倍，大大高于合理區(qū)間(4.38-6.78倍之間)，其中北京、上海、廣州的分別為34倍、25倍及23倍，同時，樓價上漲幅度也大大高于當?shù)氐娜司杖朐鲩L速度。
2、房地產行業(yè)資金壓力不斷增大
從供給端來看，2017年以來，融資政策不斷收緊。金融監(jiān)管部門為了防范、化解金融系統(tǒng)性風險，不允許資金跨區(qū)域使用，限制房企繼續(xù)加杠桿，嚴格監(jiān)管違規(guī)加杠桿的行為，只允許“借新還舊”，引導房地產企業(yè)更多依賴自有資金和銷售回款實現(xiàn)內生增長。在這樣的政策環(huán)境下，銀行貸款、房地產信托、海外ABS等各種融資渠道都相繼收縮。
從房地產貸款余額來看，2019年底，全國主要金融機構房地產貸款開發(fā)貸款余額同比增速降至11%左右，同期房地產信托余額占比卻相應有所提高，融資渠道的變化使得房地產企業(yè)融資成本上升，促使房企加大去庫存力度，加快回款，減輕資金鏈壓力。
此外，房地產業(yè)的存銷比也在不斷擴大。2019年12月，一線城市的存銷比為184.43，同比增長為9.9%;二線城市的存銷比為40.28，同比增長15%。從總量看，城鎮(zhèn)存量住房套戶比為1.09，這樣的住房空置率水平意味著如果房價上漲預期不再延續(xù)，銷售萎縮勢在必然。存銷比上升和融資渠道收緊兩個因素相互作用，將促進房地產部門去庫存，增加回款速度，減少負債壓力。
3、收入增速放緩與負債比率上升抑制了城鎮(zhèn)居民的購房支付能力
從需求端來看，自2015年開始，居民人均可支配收入告別兩位數(shù)增長，一直徘徊在8%-9%之間。2019年居民可支配收入30733元，同比增長8.87%。從負債率來看，2008年到2019年，中國的居民杠桿率從17.8%上升到53.2%，高于新興市場居民負債的平均水平，收入增長放緩，負債規(guī)?？焖僭鲩L使得居民舉債購房的信貸杠桿空間受到限制。
4、城市人口增速下降及人口老齡化也使得購房需求的長期動力日益衰減
中國房地產的市場化進程，同時也是城市化高速推進的進程。上個世紀九十年代以來，隨著經濟結構轉型，大量人口從農村流向城市，從農業(yè)流向制造業(yè)和服務業(yè)。大量人口流入使得城市住房的需求持續(xù)增加，成為支撐房價上漲的重要因素之一。
2013年以來，隨著劉易斯拐點的出現(xiàn)，少子化疊加老齡化帶來城鎮(zhèn)人口自然增長率下降，使得婚育人口對增長住房的需求有所減少。而城鎮(zhèn)化率的提高加上農村人口老齡化，使得農村向城市轉移的人口規(guī)模也日益減少。從2010年開始，經濟發(fā)達地區(qū)的人口凈流入速度已經放緩，特別是一線城市的流動人口規(guī)模減少。
從中長期來看，人口增長是住宅剛性需求的主要來源，人口老齡化和外來人口凈流入減少使得城市婚育人口的規(guī)模增速放緩甚至趨于減少，使得房屋居住需求也呈現(xiàn)衰減的趨勢。
5、房價持續(xù)上漲心理預期下降也在一定程度上減少了購房的投資性需求
過去二十年的房價持續(xù)上漲，使得投資者享受了巨大的投資溢價，從而吸引了城鎮(zhèn)居民將大量的財富集中投放到這一特殊資產。房產成為居民家庭最主要的財富儲值工具，導致房價已嚴重偏離由使用需求決定的基本價值，形成巨大的價格泡沫?！霸綕q越買”這種投資屬性主導了房地產的需求端。
2017年以來，隨著房價漲幅收窄，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)價格拐點，人們對房價未來的走勢預期發(fā)生了分歧，這種分歧在一定程度上減少了投資性購房需求。
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