二手房購房合同違約金的相關(guān)規(guī)定
一般，在擬定合同的時(shí)候，都需要將違約后需要承擔(dān)的違約金寫進(jìn)去，而二手房購房合同也是一樣。那么，二手房買賣合同中，對(duì)違約金是如何規(guī)定的呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房買賣合同中的違約金約定，希望能幫到你們。
二手房買賣合同中的違約金的約定
1、在二手房買賣合同中違約金的約定一般為總房價(jià)的20%。但是違約金具體多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定;
2、在二手房買賣合同中，通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí)，進(jìn)行違約責(zé)任追究。但是只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。
3、違約金的執(zhí)行不一定完全按照合同約定執(zhí)行。合同法的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。一般合同違約金不得高于實(shí)際損失的30%;如果違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。
防止二手房購房合同違約的方法
一、 簽訂購房合同后賣方拒絕過戶
一般來說，賣方不會(huì)直接表明自己不愿意辦理過戶手續(xù)，而是要求將過戶時(shí)間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時(shí)間，后就是不了了之。
在這種情況下，買方一定要及時(shí)發(fā)出書面催告，要求賣方在約定時(shí)間簽約，如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限，否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。
二、簽訂居間協(xié)議后賣方拒簽買賣合同
簽了居間協(xié)議簽訂后，賣方可能會(huì)找些理由來拒簽買賣合同，具體情況可能有以下兩種：
1、 賣方表明自己未取得產(chǎn)權(quán)人同意，從而不愿繼續(xù)交易，比如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的是父親或者丈夫，賣方便主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。
其實(shí)，這時(shí)買方只要有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌或者簽署過傭金確認(rèn)書、委托書等文件，那么居間協(xié)議仍是有效的。如果沒有證據(jù)，買方可以要求簽約人承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償自己的損失。
2、賣方在簽訂居間協(xié)議時(shí)還未取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以認(rèn)為當(dāng)時(shí)簽的合同無效，反悔也沒關(guān)系，從而要求退款了事。
其實(shí)，不管有沒有拿到房產(chǎn)證，合同還是有效的，但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)是別人的，那合同就是無效的了。根據(jù)規(guī)定，無效合同應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任，買方有權(quán)要求賣方賠償經(jīng)濟(jì)損失。
三、賣方簽訂了居間協(xié)議卻拒收定金
賣方雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房價(jià)上漲后不肯收定金，而居間協(xié)議里一般都約定意向金只有在賣方簽收后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?，要是賣方不簽收的話，意向金就不會(huì)變成定金，賣方毀約也不會(huì)受到定金罰則的處罰，這時(shí)該怎么辦?
二手房買賣違約賠償
違約賠償:違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定,一方當(dāng)事人違約的,應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢,但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財(cái)產(chǎn)。
違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效,又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果,因此有的國家將其作為合同擔(dān)保的措施之一,有的國家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。
賠償實(shí)際損失:在未約定違約金或定金的情況下,守約方可以要求違約方按實(shí)際損失賠償。在定金或約定的違約金低于實(shí)際損失的情況下,守約方可以主張按實(shí)際損失賠償。一般來說合同違約金上限是不超過標(biāo)的的20%。但是如果過高或者過低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的。
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