購(gòu)房需要辦理的詳細(xì)程序是什么
對(duì)于很多購(gòu)房新手來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房之前，都會(huì)提前了解購(gòu)房的程序，這樣可以在購(gòu)房的時(shí)候事半功倍。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房的詳細(xì)程序，希望能幫到你們。
購(gòu)房的詳細(xì)程序
(一)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，售樓人員必須將房屋有關(guān)情況告知購(gòu)房者，如樓書(shū)、預(yù)售許可證、何時(shí)交房等。購(gòu)房者根據(jù)自身的實(shí)際情況決定是否與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房者要向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。此程序非必經(jīng)步驟。
(二)簽訂預(yù)售或出售合同。如果是現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)，則由購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂出售合同。如果是預(yù)售商品房，則簽訂預(yù)售合同，目前本市采用的是2000 版預(yù)售合同示范文本。
(三)辦理合同登記備案手續(xù)。一般來(lái)說(shuō)，預(yù)售合同或出售合同自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的合同盡管有效，但不得對(duì)抗第三人。
(四)辦理交房手續(xù)。在房屋滿足合同中約定的交付條件后，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的通知及時(shí)辦理交房手續(xù)，繳納物業(yè)管理費(fèi)和維修基金等。
(五)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。預(yù)售、出售的房屋一般自交房后90日內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商代辦或購(gòu)房者自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證，即俗稱的“小產(chǎn)證”。
購(gòu)房收房需要驗(yàn)收的內(nèi)容
1.所交付的房屋是否是您所購(gòu)買(mǎi)的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符;
2.房屋質(zhì)量是否合格、門(mén)窗等是否與合同的約定相符;
3.水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位;
4.其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。
購(gòu)房選房的技巧
一、 交通便利
交通便利的地段不僅能方便出行，還能使得房子有較大的空間。購(gòu)房新手基本上都為年輕人，那么為了日常生活的方便以及上下班的交通問(wèn)題，買(mǎi)房也應(yīng)該考慮交通的便捷度。交通便利的房子更適合年輕人的居住生活，因此這是購(gòu)房者選房的重要標(biāo)準(zhǔn)。
二、 地段選擇
好的房子必然地段不會(huì)差，那么購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候就不得不考慮一下住宅的地段問(wèn)題。但是，隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，城區(qū)域的房子價(jià)格普遍過(guò)高，年輕的購(gòu)房者一般都會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)離城區(qū)稍遠(yuǎn)的房子。但是，地段的好壞不是由城區(qū)遠(yuǎn)近判定的，還和周邊的配套和規(guī)劃有著重要的影響作用。因此，購(gòu)房者如果要購(gòu)房，那么對(duì)于所購(gòu)住宅周邊的規(guī)劃一定要了解清楚，這樣才會(huì)讓買(mǎi)到的房子越來(lái)越值錢(qián)。
三、 社區(qū)規(guī)模
現(xiàn)在有很多樓盤(pán)都是規(guī)模大小不等，買(mǎi)房子時(shí)該如何選擇社區(qū)?購(gòu)房者買(mǎi)房，社區(qū)選擇首先規(guī)模要大，建筑面積在三十萬(wàn)平方米左右比較有保障的，五六十萬(wàn)平方米就可以容納更多配套設(shè)施;另外，值得注意的是了解這個(gè)社區(qū)現(xiàn)在、未來(lái)的規(guī)劃藍(lán)圖，了解樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否人性化，譬如戶型是否實(shí)用、精致、典雅、南北對(duì)流、戶戶有景，是否實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流等，了解是否未來(lái)建設(shè)配套設(shè)施、物業(yè)管理是否及時(shí)到位等。
四、容積率、綠化率、分?jǐn)偯娣e標(biāo)準(zhǔn)
容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，容積率越小，這個(gè)小區(qū)生活的舒適度就越高。綠化率是綠化面積與項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，綠化率越高，社區(qū)的人居環(huán)境也就越健康。公攤面積比例是公攤面積與房子總面積之比，高層的公攤面積比例應(yīng)該在24%-30%之間，既保障了公共區(qū)域的人性化，住戶也擁有適度的空間。
購(gòu)房者在選擇房子，應(yīng)該在一個(gè)宜居、健康、綠色的環(huán)境之中。容積率小，綠化，使用率適中：容積率度不高于3.0，綠化率要大于30%，房子使用率應(yīng)該在70%-84%之間。這樣的住宅適合人們居住，各方面都會(huì)很舒適
五、戶型選擇標(biāo)準(zhǔn)
好戶型的選擇標(biāo)準(zhǔn)是布局合理、動(dòng)靜分區(qū)明晰、私密性好?？匆粋€(gè)戶型的布局，主要指面積配比是否恰當(dāng)、各功能區(qū)組合是否合理及朝向是否良好。功能區(qū)組合要切忌廚廁扎堆或廚房深藏不露。不少蹩腳的戶型設(shè)計(jì)，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，或者相對(duì)或者并列，對(duì)這樣的戶型盡量避免選擇;廚房在使用中會(huì)產(chǎn)生油煙、抽油煙機(jī)會(huì)有噪音，若設(shè)計(jì)在房子的深處，會(huì)影響家庭成員的身體健康及休息。
購(gòu)房簽合同的注意事項(xiàng)
1、基本的“五證”齊全
大家在買(mǎi)房之前一定要查看開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，因?yàn)樵谵k理預(yù)售許可證的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。大家一定要注意，這五證是否齊全關(guān)系到買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證。
2、使用規(guī)范的合同文本
大家在簽訂合同時(shí)候最好是按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》文件來(lái)簽訂，不要隨意修改《文本》，并且認(rèn)真填寫(xiě)。很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)有《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，還要交一筆訂金，大家一定要了解清楚，這并不是購(gòu)房的必經(jīng)程序，所以不要隨便就簽訂了。
3、相關(guān)證明文件有效
如果是買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》，并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
4、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限
所謂交房有兩個(gè)意思：一是指房屋使用權(quán)交由購(gòu)房者使用;另一種的意識(shí)就是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。大家在簽訂合同的時(shí)候要將對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚。
5、檢查房屋質(zhì)量
在簽約的時(shí)候，大家要查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。
6、明確物業(yè)管理事項(xiàng)
一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，會(huì)讓業(yè)主們始終覺(jué)得不那么舒心。因?yàn)槲飿I(yè)部門(mén)就好像您買(mǎi)房子之后的售后服務(wù)部門(mén)，房子有任何的問(wèn)題都需要找他們協(xié)商解決。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
7、重點(diǎn)約定違約責(zé)任
對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。
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